De jaarlijkse tombola rond woongenot en waarde

Deze rubriek belicht elke dinsdag kwesties uit het bedrijfsleven waarover de rechter zich onlangs uitsprak. Vandaag: hoe gaat de rechter om met de WOZ-bezwaarschriften?

Alle huiseigenaren kregen de afgelopen maand de jaarlijkse onthulling van het fiscale prijskaartje te verwerken – de zogeheten WOZ-waarde. Volgens de Vereniging Eigen Huis is de woningwaarde dit jaar 7.000 euro lager getaxeerd. Met uitschieters naar boven en beneden, wat de burger altijd wantrouwend stemt.

De huizen in Bloemendaal zijn gemiddeld fors in waarde gedaald – van 663.000 in 2010 naar 594.000 euro in 2011. Het Brabantse Boekel werd duurder – van gemiddeld 301.000 naar 309.127 euro in 2011. Amsterdam steeg licht, maar Utrecht bleef dan weer stabiel.

Die Wet Waardering Onroerende Zaken betekent meer dan alleen de jaarlijkse tombola rond de onroerendezaakbelasting. De WOZ-waarde speelt ook een rol in de inkomstenbelasting, de vennootschapsbelasting, de successierechten en de watersysteemheffing. Ook banken vragen erom bij de aanvraag van een hypotheek of verzekering. Behalve huizen hebben ook bedrijfspanden en onbebouwde grond een WOZ-waarde.

In het economiekatern van 3 maart legde Erica Verdegaal al uit hoe bezwaar kan worden aangetekend. Er bestaan talloze dienstverleners die de procedures bij gemeente en daarna bij de bestuursrechter voeren.

Jaarlijks leggen gemeenten 8,4 miljoen beschikkingen op, waarvan 90 procent op woningen. De eigenaren hebben zes weken om in bezwaar te gaan. Vorig jaar ontvingen gemeenten 220.000 bezwaarschriften, wat naar Nederlandse begrippen vrij veel is.

De uitvoeringskosten voor de overheid van deze wet bedragen zo’n 165 tot 175 miljoen per jaar. Een kwart daarvan gaat op aan procederen met de burger. Gemiddeld lokte 2,9 procent van het aantal WOZ-beschikkingen in 2010 een bezwaarschrift uit. Maar ook hier zijn uitschieters. Sommige gemeenten scoren 1 procent, andere 9 procent.

Met de gemeentelijke uitspraak op het bezwaar gaat één op de veertig burgers niet akkoord. Zij gaan in beroep bij de bestuursrechter. Die ziet overigens maar 0,09 procent van het totale aantal beschikkingen, aldus het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Uit TNS Nipo onderzoek bleek dat de burger weinig vertrouwen heeft in de WOZ-uitvoering. De taxaties worden gezien als arbitrair, in het bijzonder de vergelijkingen met andere woningen. De afhandeling van de bezwaren duurt lang, zo’n 110 dagen. Gemeenten die in oktober nog de helft van de bezwaren moeten afdoen, zijn geen uitzondering.

Burgers vermoedden standaardafwijzingen. Ook bestuursrechters hebben zo hun twijfels. Bij sommige rechtbanken trekken gemeenten bijna de helft van de verweerschriften voor de zitting alsnog in. Gebrek aan juridische kennis en capaciteit bij de gemeenten, zo wordt vermoed.

Maar sommige gemeenten gebruiken de bezwaarfase ook als ‘piepsysteem’ – aan de burger uitbestede controle van een geheel geautomatiseerd beslisproces. Bestuursrechters brengen dan ook met regelmaat correcties aan, vaak op de maatstaf van de taxatie: de woningen waarmee de gemeente vergeleek.

En huiseigenaren zijn vaak tamelijk creatief bij hun bezwaren. Bij het hof Den Haag vonden onlangs twee villabewoners gehoor voor hun bezwaar dat de prijs per kubieke meter van een kleinere villa niet zomaar toegepast kon worden op hun nog grotere villa’s. De extra inhoud van hun huizen had volgens hen een geringere waarde.

Het hof is het daarmee eens. Het extra woongenot is marginaal. Naarmate de inhoud van de woning (in kubieke meters) toeneemt, neemt de waarde in het economische verkeer per kubieke meter af, boven een bepaalde grens. De zesde slaapkamer is dus niet evenveel waard als de vijfde. De uitspraak werd gepubliceerd in januari.

De rechter kritiseert soms ook de vergelijkingsmethoden. Vorig jaar oordeelde het hof Den Haag dat een herenhuis uit 1917 te hoog was gewaardeerd, omdat er was vergeleken met huizen die aan de andere kant van de straat lagen. Dat maakte verschil wat „ligging en uitstraling” betrof.

Ook een economische crisis kan meewegen in de WOZ-waarde, vooral bij duurdere woningen. De rechter erkende in 2008 de invloed van de beurskrach van 2002-2003 op een huis van 2,8 miljoen. De eigenaar bewees dat tussen 2002 en 2004 de prijzen in het topsegment 10 procent waren gedaald. Zijn WOZ-waarde ging omlaag naar 2,5 miljoen.

Folkert Jensma

Tips? Mail ecorecht@nrc.nl