Huizenhype in Rio

In Brazilië groeit de koopkrachtige middenklasse. Die wil huizen kopen, maar het aanbod wordt steeds kleiner.

Correspondent Latijns-Amerika

Twee jaar lang, drie keer per week bekeek de 29-jarige Nelson Falcão appartementen in Rio de Janeiro. Op zoek naar een woning met een eetkamer en slaapkamer, tegen een betaalbare prijs en het liefst op loopafstand van het strand. Hij zocht vooral in Zona Sul, waar de mooiste strandwijken van de stad liggen. Te veeleisend was hij in het begin geweest, denkt de systeemanalist nu achteraf.

Hoe langer hij zocht, hoe beperkter het aanbod werd. De huizenprijzen bleven – en blijven – maar stijgen in de strandstad, net als in andere delen van het land. Aanvankelijk aasde hij op een etage in Ipanema, een elitewijk met hippe bars. Maar zes maanden na het begin van zijn zoektocht was ook die buurt voor hem onbetaalbaar.

In november slaagde Falcão er eindelijk in zijn gedroomde appartement te vinden, in een drukke winkelstraat in Copacabana. Een tweekamerwoning van 50 vierkante meter voor meer dan een half miljoen real (ruim 200.000 euro). Zijn ouders sprongen bij om de deal rond te krijgen. „Ik had eerder moeten toeslaan”, zegt hij. „Nooit had ik verwacht dat de prijzen zo snel zouden stijgen, het is ongekend voor mijn generatie.”

In 2010, het jaar dat Falcão begon te zoeken, steeg de gemiddelde prijs per vierkante meter in Rio met meer dan 40 procent. Vorig jaar liep de prijs iets minder hard op, met zo’n 35 procent tot 7.500 real. In drie jaar tijd steeg de prijs met meer dan 128 procent, aldus FineZap, de belangrijkste index van de Braziliaanse vastgoedmarkt.

Het is niet alleen Rio de Janeiro waar de vastgoedmarkt verhit is geraakt. Ook in andere grote steden in Brazilië (195 miljoen inwoners) is de vraag naar koopwoningen ongekend. In een stad als Recife, hoofdstad van de noordoostelijke deelstaat Pernambuco, stegen de prijzen vorig jaar gemiddeld met 30 procent, terwijl in Belo Horizonte (deelstaat Minas Gerais) de toename ruim 22 procent bedroeg. In heel Brazilië bedroeg de prijsstijging per vierkante meter gemiddeld 26,3 procent.

De hausse op de Braziliaanse vastgoedmarkt is spectaculair en zal, zo voorspelt de gerenommeerde Global Property Guide, nog een aantal jaren doorgaan, zij het minder hard. Is hier sprake van een speculatieve zeepbel? Voorlopig nog niet, zeggen experts.

De ongekende vraag naar woningen is mede gevolg van de toegenomen koopkracht. Iets meer dan de helft van de bevolking wordt nu tot de middenklasse gerekend, met een maandinkomen van (omgerekend) tussen de 500 en 1.200 euro. Het minimumloon bedraagt 230 euro.

Met de aanhoudende groei van de economie willen steeds meer Brazilianen een eigen huis. „Er is een groot vertrouwen in het land, waardoor mensen grotere investeringen durven te doen”, zegt Ronaldo Coelho Netto, vicevoorzitter van Secovi-Rio, een bracheorganisatie van vastgoedondernemingen.

Illustratief is de situatie in een stad als Recife. Het doorgaans achtergestelde noordoosten van Brazilië profiteert tegenwoordig ook van het economische gunstige tij in het land, constateerde, Ibope, een van de grootste marktonderzoekers van Latijns Amerika, onlangs.

Vlak bij Recife ligt bijvoorbeeld de Suape Haven, tegenwoordig een van de modernste havens van het land. In de afgelopen paar jaar zijn er meer dan honderd nieuwe bedrijven neergestreken, gelokt door belastingvoordeeltjes van de overheid. De toestroom van ondernemingen heeft de vraag naar huizen verder opgedreven.

Het grote probleem in Brazilië is dat er lange tijd nauwelijks werd geïnvesteerd in vastgoed. „Er is een tekort van 7 miljoen woningen in dit land”, weet Coelho Netto. „Dat blijft de prijzen beïnvloeden. Er wordt nu volop gebouwd, maar het gaat nog niet snel genoeg.”

Wat verder een grote invloed heeft op de vastgoedmarkt, is de komst van een nieuwe lichting kopers. Steeds vaker zijn het jongeren onder de 35 jaar, zoals Nelson Falcão, die op huizenjacht zijn. In de eerste helft van vorig jaar gingen de meeste hypotheken naar jonge kopers, zo meldde een van de grootste verstrekkers van hypotheken onlangs nog.

Deze generatie kopers kent eigenlijk alleen een stabiel Brazilië, zonder de hyperinflatie van begin jaren 90. „Het zijn jonge professionals met vertrouwen in de toekomst”, zegt Coelho. Anders dan voorheen blijven zij niet altijd meer bij hun ouders wonen totdat ze gaan trouwen.

Nelson Falcão past in die trend. Hij was de eerste van zijn familie die het ouderlijk huis verliet voordat hij was getrouwd. Een breuk met de traditie. Zijn twee oudere broers en zus bleven thuis wonen totdat ze gingen trouwen.

Nakomer Falcão had geen zin zo lang bij zijn ouders te blijven wonen, temeer daar hij het zich financieel kon permitteren naar wat anders om te zien. Huren was echter geen optie. Onbetaalbaar geworden de afgelopen jaren. Bovendien, waarom jarenlang geld weggeven in de vorm van huur, terwijl hij over dertig jaar de trotse bezitter van een eigen huis kon zijn? „Veel vrienden van mij willen ook kopen, we hebben een andere mentaliteit.”

Van oudsher was huizenkopen in Brazilië alleen maar weggelegd voor mensen met veel geld. De torenhoge rentes en de korte looptijden op leningen, van tien tot twintig jaar, maakten de financiering van een huis peperduur en voor mensen zonder spaargeld onbetaalbaar. Wie een huis kocht, betaalde meestal meteen de helft of tweederde van de vraagprijs en financierde de rest met zulke kostbare leningen.

Maar ruim drie jaar geleden kwam daar verandering in. Een van Brazilië’s grootste banken, Caixa Economica, eigendom van de staat, besloot toen voor het eerst ook hypotheken met een looptijd van dertig jaar mogelijk te maken. Nadat Caixa deze stap had gezet, kon de rest van de landelijke banken niet achterblijven.

Wat daarbij meespeelde, is dat de rente, hoewel nog steeds een van de hoogste ter wereld, behoorlijk is gedaald. Zo lag zij in 2002 rond de 18 procent, terwijl zij nu 11 procent bedraagt. „Dat je er dertig jaar over kunt doen om je hypotheeklening af te betalen, maakt het kopen van een huis een stuk aantrekkelijker”, zegt Coelho van de vastgoedbranche. „Overigens is het niet eenvoudig om in Brazilië een hypotheek te krijgen. De banken zijn streng en mijden risico. Dubbele hypotheken zijn ondenkbaar. Een zeepbel kun je de huidige hausse daarom niet noemen. Van speculatie is geen sprake.”