De Nationale Hypotheek Truc

Stellen die uit elkaar gaan, kunnen bij de Nationale Hypotheek Garantie hun restschuld claimen. Dat gebeurt nu zo vaak dat het opvalt.

Redacteur Woningmarkt

Een truc voor stellen die willen verhuizen, maar hun woning alleen met duizenden euro’s verlies kunnen verkopen: ga zogenaamd scheiden of apart wonen en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) draait op voor de restschuld. Koop of huur vervolgens samen weer een ander huis en leef nog lang, gelukkig én schuldenvrij.

Wim van der Kleijn beschrijft deze truc uit makelaarskringen in zijn boek Eigen huis in de crisis dat binnenkort verschijnt. Het klinkt simpel en dat is het eigenlijk ook.

Stel, twee ongetrouwde starters hebben samen een huis met een hypotheek met NHG van 160.000 euro. Ze willen verhuizen, maar kunnen slechts 130.000 euro voor hun huis krijgen. Als één van de twee zich uitschrijft op het adres en geen van twee kan de hypotheek alleen betalen, dan kan gedwongen verkoop volgen. Brengt het huis op een veiling of via onderhandse verkoop vervolgens 110.000 euro op, dan vergoedt het waarborgfonds het verschil van 50.000 euro met de hypotheeksom aan de bank. Voor de starters geen centje pijn.

Makelaars zouden op hun beurt weer verdienen aan de taxatie die nodig is voor de verkoop. „NHG: mijn relatie is verbroken, hier zijn de sleutels en doei!” zei een van de makelaars tegen Van der Kleijn.

Bij getrouwde stellen of stellen met een geregistreerd partnerschap ligt het iets ingewikkelder. Zij moeten formeel scheiden om de schade te kunnen claimen.

Zouden stellen werkelijk uit wanhoop uit elkaar gaan, omdat ze hun huis maar niet verkocht krijgen? Omdat een restschuld van een halve ton hun toekomst in de weg staat? En wat zeg je tegen de bruiloftsgasten? Of later tegen je kinderen?

Feit is dat het aantal gescheiden stellen dat een beroep op de NHG doet de laatste jaren sterk is gestegen, zo blijkt uit onderzoek van deze krant. Tussen 2006 en 2011 steeg het aandeel claims bij de NHG op basis van scheiding van 20 procent naar 50 procent. Het aandeel werklozen dat een beroep op de NHG deed, bleef in deze crisisjaren vrijwel gelijk. Het percentage gedwongen verkoop door wanbetalers of mensen die te veel geld lenen, daalde zelfs flink (met 23 procent).

Dan zijn er vast meer mensen gaan scheiden, denk je dan. Door de stress van de economische crisis, zeker.

Nee. Het totale aantal scheidingen schommelt al enige jaren rond de 32.000 per jaar. In de leeftijdscategorie van NHG-kopers (gemiddeld 32 jaar) daalt het aantal scheidingen al jaren. Samenwonenden gaan wel vaker uit elkaar, maar dat aantal wordt niet geregistreerd, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Algemeen scheiden mensen juist wat minder in tijden van crisis, want scheiden kost geld.

Dat merkt het Waarborgfonds Eigen Woningen in Zoetermeer, dat de NHG verstrekt, ook. Om een idee te geven: in 2010 vergoedde het fonds (dat 730 miljoen euro heeft) voor een totaalbedrag van ruim 37 miljoen euro. Dat bedrag blijft groeien en de helft van het geld gaat nu naar scheidingszaken.

De directeur van het waarborgfonds, Karel Schiffer, merkte in 2010 ook dat het aandeel relatiebreuken wel erg hard groeide, vertelt hij. Sindsdien worden alle scheidingsclaims doorgelicht en wordt er achteraf met steekproeven gekeken of mensen niet stiekem weer bij elkaar zijn gaan wonen. „Dat kan na een jaar zijn, of na anderhalf jaar. Wij zijn inmiddels behoorlijk geraffineerd in het uitvoeren van controles”, waarschuwt Schiffer.

Er is al met al één stel gevonden dat weer bij elkaar was ingetrokken, zegt Schiffer. „Hier ging het om strategisch gedrag. Maar je kunt je afvragen: zijn ze elkaar weer tegengekomen in de kroeg, hebben ze zich misschien bedacht?” Controle op echte liefde is vrij lastig.

Maar van fraude is geen enkele sprake, volgens Schiffer. Hij verklaart de toename van het aantal scheidingszaken „puur en alleen” met de daling van de huizenprijzen. Er is vaker sprake van een restschuld als mensen gedwongen moeten verkopen. Dus zijn er ook meer scheidingen met een restschuld, redeneert Schiffer.

Dat werklozen niet vaker een beroep doen op NHG, verklaart hij met „het geweldige sociale vangnet dat we in Nederland hebben”. Maar waarom er niet meer gedwongen verkopen door bijvoorbeeld wanbetaling zijn, weet Schiffer ook niet. „Dat zou je eigenlijk eens moeten laten onderzoeken.”

Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft, ziet in de daling van de huizenprijzen geen verklaring voor de „relatieve stijging” van het aantal scheidingen met NHG. „Het is op zijn zachtst gezegd opmerkelijk”, zegt Boelhouwer. „Theoretisch kan dit gewoon. Er is niks wat je belet om uit elkaar te gaan. En het komt natuurlijk ook echt voor. Mensen gaan uit elkaar, wonen een half jaar bij hun moeder en komen er dan toch achter dat ze voor elkaar zijn gemaakt. Ik zie het zelfs om me heen gebeuren.”

Verschillende makelaars wijzen er op dat steeds meer mensen de NHG-regels kennen en er gebruik van maken – adviseurs uit de branche, maar ook koppels die echt scheiden. De toename van het aantal scheidingszaken zou deels kunnen komen omdat mensen het waarborgfonds beter weten te vinden.

De regeling staat in ieder geval niet ter discussie, zegt Schiffer. „We willen in Nederland kennelijk graag dat mensen huizen kopen. Het is goed als bijvoorbeeld jonge mensen, zeker starters, beschermd worden tegen de risico’s. Het zou jammer zijn als mensen met betalingsproblemen geen gebruik meer kunnen maken van hun recht.”

Wie niet wil frauderen, zal nog even moeten wachten tot de markt weer aantrekt om een restschuld te ontlopen. „Mensen die nu een huis kopen, moeten iets langer van elkaar houden”, zegt Roeland Kimman, woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Toen de huizenprijzen nog stegen, had je de aanschafkosten er na drie jaar al uit, bedoelt hij. „Kon je zonder verlies uit elkaar als je elkaar zat was. Nu moet je het wat langer met elkaar uithouden om quitte te spelen.”

    • Eppo König