Misschien bestaat nu de huizenmarkt even niet

Eerst was er één bordje Te Koop in de straat. Al snel waren het er drie, en nu zijn het er al vijf. Nederland begint te lijken op het Engeland van de woningcrisis in het begin van de jaren negentig. Of gewoon op zichzelf in het begin van de jaren tachtig.

De woningprijzen zijn sinds het hoogtepunt van augustus 2008 gedaald met negen procent, al voelt dat voor de meeste huizenbezitters wellicht veel milder dan ze denken. ING, een van de grote hypotheeknemers van Nederland, zei gisteren te verwachten dat de huizenprijzen vijftien tot twintig procent kunnen dalen vanaf het hoogtepunt van destijds. In dat geval hebben we nog tussen de vijf en tien procent te gaan.

De bank wijt de prijsdaling terecht aan het feit dat mensen een aankoop uitstellen, in de verwachting dat de prijzen verder dalen. Of dat ze, als ze al een huis hebben, dit eerst willen verkopen om dan pas toe te slaan. Als de prijs niet al zo ver daalt dat ze na verkoop zouden blijven zitten met een rest- schuld. De arbeidsmarkt is ook nog zwak. En als laatste kunnen aspirant-kopers ook nog minder makkelijk geld lenen.

Maar is er überhaupt nog sprake van een woningmarkt? Strikt gezien is er nooit echt een vloeiende markt in vastgoed, omdat elk object anders is. Maar de huidige toestand van de ‘markt’ is extra bijzonder. Het aantal woningtransacties daalde in januari volgens het Kadaster tot 7.083 – nog geen dertig procent van het hoogtepunt (24.042) in december 2005.

Een markt die zodanig aan ‘liquiditeit’ verliest, valt makkelijk ten prooi aan wilde prijsschommelingen. Dat de markt niet liquide is, heeft heel veel te maken met de woningfinanciering. Banken moeten niet alleen aan nieuwe eisen voor de maximale hoogte van de hypotheek voldoen, ze hebben ook grote moeite met het vinden van geld. Dat heeft te maken met nieuwe, opgehoogde, internationale eisen voor hun vermogen, en met het feit dat de markt voor het verpakken en doorverkopen van hypotheekleningen door banken aan beleggers slechts langzaam weer op gang komt.

De ironie is dat deze mortgage backed securities en aanverwante producten nu net worden aangewezen als de boosdoeners van de kredietcrisis. Kunnen we in Nederland, met een van de hoogste hypotheekschulden ter wereld, niet meer zonder de financiële heroïne die ons in de problemen bracht?

Het alternatief is een andere financieringsvom door banken. Wat te denken van de ouderwetse Duitse Pfandbrief, een lening door banken aan het publiek, met hypotheken als onderpand? Daarmee dekken Duitse banken zo’n zestig procent van de hypotheekfinanciering. Die conservatieve praktijk, doorgegeven aan de huizenkopers zelf, kan een reden zijn dat de woningmarkt bij de oosterburen niet meeging in de zeepbel, en dus nu ook niet instort.

De inzet is intussen hoog: mocht de financiering aan de bankenkant niet loskomen, en dus ook niet bij de huizenkoper, dan rest in een illiquide markt inderdaad nog een flinke prijsdaling. Het is alsof je een Bentley probeert te slijten aan een eenzame inboorling. Hé, twee ton, koopje! Maar hij heeft het geld niet. Een ton dan? Ook niet. Tienduizend, vijfhonderd? Het doet er niet toe.

Dat wil niet zeggen dat de woningmarkt gedoemd is. De andere kant van de medaille is dat áls de financiering weer vlot wordt getrokken, en áls Den Haag de koper zekerheid verschaft over het toekomstige hypotheekregime, de prijs in deze markt ook behoorlijk kan opveren. Want pas dan, en alleen dan, zien we de werkelijke verhouding tussen vraag en aanbod weer terugkeren op de woningmarkt.

Maarten Schinkel