Beleggers vrezen voor lot Uni-Invest

Wat geen enkele vastgoedbelegger wil, gaat nu toch gebeuren: verlies nemen. Het roemruchte beursfonds Uni-Invest kan zijn schuld niet afbetalen. Een gedwongen verkoop dreigt. „Dit is de nieuwe realiteit.”

Nederland, Amsterdam, 14-02-2012. Magna Plaza, winkelcentrum aan de Nieuwezijds Voorburgwal in Amsterdam. Foto: Olivier Middendorp

Wat te doen met oude kantoorpanden, op matige locaties, waarvan sommige al tijden leegstaan? Weggeven, slopen, herontwikkelen of renoveren. Het eerste kost geen geld. De andere oplossingen wel.

Neem vastgoedfonds Uni-Invest, dat last heeft van deze problemen. Het fonds heeft 203 panden in bezit, verspreid door heel Nederland. Sommige zijn helemaal verhuurd, anderen staan voor een deel leeg, en dan zijn er ook nog kantoren die al tijden helemaal leeg staan. Het totale leegstandspercentage is volgens Uni-Invest zelf 30 procent.

Nieuwe huurders vinden is moeilijk, want de panden van Uni-Invest zijn niet de meest aantrekkelijke. De kroonjuwelen van Uni, zoals het Amsterdamse winkelcentrum Magna Plaza, zijn allang verkocht. Wat over is gebleven zijn voor een deel dodelijk saaie kantoorgebouwen op tweederangs bedrijventerreinen in bijvoorbeeld Diemen, Hoofddorp, Rijswijk of Nijkerk. Daarnaast heeft Uni-Invest een enorme schuldenberg die afgelost moet worden. Deze honderden miljoenen opnieuw financieren is vrijwel onmogelijk. De panden verkopen om de schuld af te lossen lijkt de enige oplossing.

Maar wie wil de panden van Uni-Invest hebben? En vooral: tegen welke prijs?

Iedereen wil het antwoord op deze vragen en daarom kijken de vastgoedbranche, banken en investeerders in Nederland met interesse wat er de komende maanden met Uni-Invest gaat gebeuren. De belangrijkste vraag is wat de panden van Uni-Invest gaan opbrengen. De opbrengst zal een prijszettend effect hebben voor de rest van de markt, zegt een grote Amsterdamse vastgoedmakelaar. „Op dit moment wordt er weinig gekocht en verkocht. Maar iedereen beseft wel dat vastgoed flink afgewaardeerd moet worden. De opbrengst van Uni-Invest geeft een indicatie hoeveel er afgeboekt moet worden op commercieel vastgoed.”

Vandaag moest Uni-Invest een lening van 745,6 miljoen euro aflossen. Mislukt. Geen geld. De schuldeisers hebben daardoor nu de zeggenschap over de vastgoedportefeuille gekregen. Een mogelijkheid is dat zij de panden binnenkort met een executieveiling verkopen. Maar Uni-Invest zegt zelf dat er ook nog met partijen onderhandeld wordt over de overname van het fonds. Maar de meeste betrokkenen is wel duidelijk dat de panden nooit genoeg zullen opbrengen om de totale schuld af te lossen.

Uni-Invest liet gisteren weten dat de schuldeisers nu een commissie hebben gevormd die „verschillende scenario’s” bekijkt om tot een „voor hen acceptabele oplossing” te komen.

De lening die Uni-Invest vandaag zou moeten aflossen werd in 2005 verstrekt door het Duitse Eurohypo, een dochteronderneming van de Commerzbank, een Duitse bank die zo zijn eigen financiële problemen heeft. Uni-Invest leende bijna 1,3 miljard euro van Eurohypo, dat het grootste gedeelte van de lening doorverkocht aan investeerders (zie inzet). Onduidelijk is wie die investeerders zijn, maar volgens bronnen in de vastgoedmarkt gaat het met name om een aantal buitenlandse hedgefondsen.

In 2007 deed Uni-Invest een poging om naar de beurs te gaan. Daarmee wilde het bedrijf 372 miljoen euro ophalen, waarmee een deel van de schuld kon worden afgelost. Op het laatste moment werd de beursgang afgeblazen, omdat beleggers veel minder wilden betalen dan de prijs waarop het fonds hoopte. Analisten zeiden toen al dat de kwaliteit van de portefeuille van Uni-Invest beleggers afschrikte.

Daarna liep de lening van 1,3 miljard euro in februari 2010 af. Maar omdat Uni-Invest ook toen niet kon aflossen, werd de lening verlengd met twee jaar. Eind vorig jaar deed Eurohypo nog een poging om de panden van Uni-Invest te verkopen. Maar de georganiseerde veiling mislukte. Een paar maanden daarvoor, in april 2011, had vastgoedadviseur CBRE de portefeuille getaxeerd op 633 miljoen euro. Mocht het tot een executieverkoop komen, dan verwachtte CBRE een opbrengt van rond de 400 miljoen euro.

Bij Eurohypo kwamen vervolgens zeven biedingen binnen, die tussen de 450 en 500 miljoen euro lagen. Maar deze biedingen werden door Eurohypo niet geaccepteerd. Dat was dom, zegt een betrokken adviseur. „Wij en anderen adviseerden om deze biedingen wel serieus te nemen. Wij zeiden dat dit de nieuwe realiteit in de vastgoedmarkt is, maar ze vonden het te laag en wilden het verlies niet nemen.”

Een vastgoedhandelaar die in het verleden betrokken was bij Uni-Invest bestempelt het grootste gedeelte van deze portefeuille als rommel. De mooiste panden die het fonds in bezit had, zijn verkocht. Zoals winkelcentrum Magna Plaza in Amsterdam, dat in 2005 voor ruim 48 miljoen euro werd verkocht. Een jaar later werd het Aurora-gebouw in Amsterdam verkocht voor zo’n 30 miljoen euro. En zo zijn alle kroonjuwelen van de hand gedaan, zegt de vastgoedhandelaar.

Maar ook de tweede- en derderangs panden die Uni-Invest nu nog heeft, kun je verkopen, zegt een vastgoedadviseur. „Als de prijs maar laag genoeg is.”

    • Tom Kreling