opinie

    • Marc Chavannes

Plain Vanilla woningbouw: niemand regeert op de markt

Illustratie Ruben L. Oppenheimer

Solide en solidair in crisistijd! Het uitroepteken hoort bij de titel die de Vestia Groep op haar Verantwoordingsverslag 2009 drukte. De grootste woningbouwvereniging van het land heeft het beste voor met haar 89.000 klantjes. Zij doet meer dan zorgen dat de keukengeiser niet drupt. Heel vervelend dat zij andere corporaties dreigt mee te sleuren na een mislukt casinobezoek.

Vestia is echt sociaal. De corporaties doet ook aan het ‘professionaliseren van leefstijlvormen’, helpt buren om elkaar te ontmoeten, en heeft voor rotjongens een ‘lik-op-stuk-beleid’. Het verslag leest als een tijdsdocument: begonnen om de arbeidersklasse aan geschikte woningen te helpen, groeide zij uit tot buurtregisseur en straatcoach – de partij, de kerk, de staat, iedereen trekt zich terug. Niet Vestia.

Nu is er alleen een tekort van een slordige twee miljard. Te veel ingewikkelde rentetrucs uitgehaald. Plain vanilla swaps brengen Vestia bijna op de knieën. Het is alsof je een spotgoedkope brandverzekering op je huis neemt, maar flink moet betalen als het niet afbrandt. Zoals ze in Amerika zeggen: There ain’t no such thing as a free lunch.

Vestia was eens het gemeentelijk woningbouwbedrijf van Den Haag. Later klonterde het samen met corporaties uit Zoetermeer, Nootdorp, Delft, Rotterdam en het noodlijdende SGBB. Vestia was het koninkrijk van oud-gemeente- en provincieambtenaar ‘mr. Erik Th. P. Staal’, aldus het jaarverslag. Hij werd een corporatietycoon, net als de Maseratiman van Rochdale.

De dynamiek spat ervan af. Door in z’n eentje de groep te leiden spaarde hij heel wat directiesalarissen uit. Die vijf ton die hij opstreek is een koopje, moet de raad van commissarissen hebben gedacht. Intussen hadden ze niet door dat onder Staals verantwoordelijkheid Marcel de Vries, hoofd treasury & control iets te veel had zitten spelen met zijn nieuwe derivatensoftware. In 2011 meldde hij dat het programma „has shown the clear advantage of being able to deliver valuation precision in a very smart and user-friendly way.”

Niet dus. Vestia heeft veel meer derivatencontracten afgesloten dan nodig om een lage rente op uitstaande leningen te verzekeren. Over de omvang van de schade wordt geheimzinnig gedaan, maar het zou om meer dan 2 miljard gaan. Puur speculeren met andermans geld, in de beste traditie van Nick Leeson, die in 1995 Barings voor 1,4 miljard dollar het schip in liet gaan, en Jerôme Kerviel, die in 2008 4,9 miljard euro voor Société Générale vergokte.

Marc Calon, de voorzitter van de koepel van woningbouwcorporaties, bagatelliseerde het probleem van Vestia in het Radio 1 Journaal. Gewoon rente afdekken, hoort erbij. De oud-gedeputeerde van Groningen heeft daar naam gemaakt met het Blauwe Stad-project waar de wind nog steeds vrij spel heeft. Hij en andere sociaal-democraten van het grote gebaar zitten diep in de volkswoningbouw – met een reputatie waar de PvdA van geniet als van een kogel aan een ketting.

Toch is de oplossing van het Vestia-probleem niet zo eenvoudig. Het illustreert dat Nederland in de jaren ’80 en ’90 van de vorige eeuw afscheid nam van het maatschappelijk middenveld en lonkte naar de markt als allesberedderend mechanisme. Maar de ambities van de sociale woningbouw lieten we niet los. In 1995 werd definitief vereffend wat overheid en woningbouwcorporaties elkaar verschuldigd waren. Door de stijging van de huizenprijzen werden de corporaties op papier steenrijk. Daardoor konden zij blijven lenen en bouwen.

Toen de woningbouw in 2008 met de banken mee in crisissfeer belandde, konden de corporaties moeilijker geld lenen en eigendom te gelde maken. Het gebruik van listige financiële instrumenten werd een manier om toch te blijven bouwen. Iedereen blij als het lukt. Paniek als je verkeerd gokt met je sophisticated software en je sjieke bankadviseurs.

De minister die er niet over gaat, tegenwoordig die van Binnenlandse Zaken, en de Tweede Kamer huilden deze week weer rituele tranen. Men kon niet ingrijpen, maar maakte zich zorgen over het falend toezicht. In de raad van commissarissen van Vestia zijn CDA en PvdA zichtbaar vertegenwoordigd. Juist die partijen worstelen met het wegvallen van het arrangement dat zo lang werkte voor de wederopbouw.

De overheid wil de zorg voor betaalbare huurwoningen niet weer op zich nemen. De echte markt ziet geen brood in huurwoningen van 600 tot 950 euro. Daar hebben grote steden als Amsterdam behoefte aan, om politiemensen en leerkrachten te kunnen huisvesten. Maar die huren liggen boven de inkomensgrens die Brussel stelt. De corporaties moeten het gat vullen. Dat kunnen zij alleen door duivelse financiële toeren uit te halen. Wie repareert nu de gootsteen?

De Nederlandse politiek weigert de woningmarkt van het slot te halen, geeft Brussel de schuld maar pakt zelf het scheefhuren (mensen met te hoge inkomens in sociale woningbouw) niet aan, laat door de hypotheekrenteaftrek te hoge huizenprijzen in stand die starters beletten iets te kopen. En de banken geven liever geen hypotheken, omdat zij hun kapitaal moeten versterken. Een beetje rente uit Frankfurt is bovendien veiliger.

Corporatiecowboys zijn ondernemers zonder eigen risico. Laat ze de schade maar terugbetalen met hun villa’s in de zon. Maar politiek Den Haag moet eens toegeven dat het het onmogelijke vraagt van corporaties die sociaal moeten bouwen op een markt die niet sociaal is. Toezichtgejammer is niet genoeg.

Niemand regeert, zeker op de woningmarkt. Met één zekerheid: als het fout gaat, draait de staat er voor op. Doet u mij maar vanille.

U kunt de auteur e-mailen via opklaringen@nrc.nl

    • Marc Chavannes