'Geldnood dwingt corporaties tot kern'

Of naast Vestia ook andere woningcorporaties risicovolle leningen hebben, is de vraag. Zeker is dat woonbedrijven steeds minder geld hebben voor extra taken, zegt Vincent Gruis, hoogleraar in Delft.

Eppo König

„Een leuk schandaaltje” over een woningcorporatie was mooi geweest voor wat aandacht van de pers, dacht Vincent Gruis toen hij de oratie schreef die hij vandaag aan de TU Delft hield. De nieuwe hoogleraar housing management hoefde niet zelf te spitten. Deze week werd bekend dat de Zuid-Hollandse woningcorporatie Vestia mogelijk enkele miljarden te kort komt.

Slechte publiciteit, maar vooral geldgebrek dwingen woonbedrijven zich te bezinnen op hun kerntaak, zegt Gruis: de huisvesting van lagere inkomens. Grootschalige renovatie van oude stadswijken zit er voorlopig niet in. „Ik zou het eerder willen betitelen als groot onderhoud plus.”

Dertig corporaties hebben net als Vestia de afgelopen tijd moeten bijstorten. Hoe gezond is de sector financieel?

„Vestia heeft de risico’s van financiële producten verkeerd ingeschat. Hopelijk zijn die andere corporaties minder gedupeerd. Algemeen kun je zeggen dat woningbedrijven heel kredietwaardig zijn. Als je hun huurinkomsten afzet tegen hun leningen bij banken, is die overwaarde van hun huizenbezit zo’n 30 procent. Als je uitgaat van de marktwaarde is zelfs bijna 70 procent. Al halen ze dat nooit. De crux is: het zijn maatschappelijke organisaties met lage huren.”

Klinkt als: de sector is gewoon gezond.

„Niet als je kijkt naar de kasstromen. Wat gaat erin en wat gaat eruit? Dan zijn corporaties een stuk kwetsbaarder. De huren zijn de afgelopen jaren sterk aan de inflatie gebonden, terwijl de bedrijfskosten meer stegen. Denk aan onderhoudsuitgaven, salarissen voor het personeel. Tussen 2005 en 2010 steeg de gemiddelde huur van corporatiewoningen 15 procent, maar bedrijfslasten met 21 procent. Er zit niet veel rek in. Op een gegeven moment gaat het mis.”

Waarom zijn die kosten voor het beheer van de onderneming zo gestegen?

„Tot aan de crisis zijn de bouw- en onderhoudskosten gestegen. Aannemers konden hun prijzen opdrijven. Ook hebben corporaties meer en duurder personeel in huis gehaald. In de jaren negentig zijn ze verzelfstandigd en hebben ze meer taken gekregen. Ze bepalen tegenwoordig zelf hun strategisch beleid. Zij zijn ook duurdere huur- en koopwoningen gaan bouwen. Ze doen meer voor welzijn, voor de leefbaarheid van buurten. Die taakverbreding vraagt om mensen met kennis van zaken. En sorry, hoogopgeleiden willen nu eenmaal meer verdienen dan laagopgeleiden. Daarnaast zijn de kosten van externe adviseurs absoluut gestegen. Ook omdat de administratieve besluitvorming rond corporaties steeds weer verandert.”

Zijn corporaties ook meer gaan lenen? En met meer risico’s, zoals Vestia?

„Corporaties zijn altijd al sterk afhankelijk geweest van vreemd vermogen. Er wordt ook altijd leergeld betaald in de sector. In de jaren negentig kwamen enkele corporaties uit Enschede en Nieuwegein in het nieuws die miljoenen hadden verloren door speculatie met opties. Tegenwoordig hebben corporaties een statuut dat dit soort beleggingen verbiedt. Zo zal het ook gaan met Vestia. Je zou toe moeten naar stresstesten voor corporaties, zoals bij banken.”

Waar snijden de corporaties?

„Corporaties krijgen nu voor het eerst een efficiencyprikkel. Ze moeten terug naar hun kerntaak: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Een groot dilemma is het huisvesten van middeninkomens. Veel corporaties zouden dat wel willen, want er is onder deze groep genoeg vraag en je kunt meer huur vragen, maar daarvoor zijn ze niet primair op aarde. Wat corporaties mínder gaan doen, is oude huizen slopen en vervangen door nieuwbouw. Ook een oude woning levert nog huur op. Nieuwbouw kost geld en moet ook nog eens terugverdiend worden met lage huren. Dat is twee keer verlies.”

Alleen renovatie in oude stadswijken?

„Precies. Ik zou het zelf nog meer willen betitelen als groot onderhoud plus. Het bestaande bezit zo verbeteren dat het er weer netjes uitziet en weer twintig jaar extra mee kan.”

Wat betekent dat voor de zogenoemde Vogelaarwijken, de probleemwijken?

„We moeten het idee loslaten dat we die wijken er bovenop gaan helpen met grote fysieke vernieuwing. Het wordt eerder zaak die wijken boven de lijn te houden met goed beheer.”

De lijn van beschaving?

„Van beschaving ja, van wat wij acceptabel vinden als maatschappij.”

Komt dat tekort van corporaties niet gewoon door slechte bedrijfsvoering?

„In zekere zin, maar je kunt ook zeggen: toen corporaties nog rijk leken in de jaren negentig, hebben wij ze zelf gevraagd hun geld maximaal te benutten. Dat is die taakverbreding: meer huizen bouwen, aan wijkbeheer doen, wonen en zorg combineren. Nu zit de economie tegen en staat dit bedrijfsmodel onder druk. En is er kritiek op projecten met grote verliezen: de bouw van de Campus Maastricht die werd stopgezet, de renovatie van de boot in Rotterdam. ‘Waar houden corporaties zich allemaal mee bezig?’ denken mensen.”

Plus de fraudezaken...

„Helaas wel, ja. Hoewel de grote zaken eigenlijk op één hand te tellen zijn. Het gaat meestal om kleine zaken die in elke sector voorkomen. Maar namen van corporaties als Rochdale en SGBB blijven rondzingen. Voor het grote publiek zijn de campus in Maastricht en de SS Rotterdam daarbij gekomen. Terwijl Maastricht gewoon slecht beleid was en de boot mede op verzoek van de gemeenteraad is aangekocht. De burger maakt geen onderscheid tussen fraude en slecht beleid. En Vestia komt daar nu weer bij. Het goede aan dit alles is, dat alle negatieve publiciteit de corporaties ook dwingt tot bezinning: wat zijn je kerntaken?”