Hoe kreeg Vestia zó snel zulke problemen

Woningcorporatie Vestia stond altijd al bekend als een financiële durfal in de sector. Maar het tekort van minstens een miljard duidt op grote fouten in het risicobeheer.

Wat is er in 2011 in hemelsnaam gebeurd dat Vestia zo snel in zulke grote problemen kon komen? Dat is niet de spreekwoordelijke vraag van 1 miljoen, maar van minstens 1 miljard.

Zeker is dat de grootste woningcorporatie van Nederland bekend staat als een financiële durfal. De nu vertrekkende topman verdient al jaren verreweg het meest (een half miljoen euro) in de sector. En de buffers van Vestia – het eigen vermogen bedraagt volgens de laatste cijfers slechts 12 procent van het balanstotaal – zijn aanzienlijk lager dan die van branchegenoten. Andere grote corporaties nemen duidelijk minder risico, zoals Ymere ( eigen vermogen van 23 procent), Alliantie (20 procent) en Portaal (28 procent).

Maar dat verklaart nog niet het grote contrast met het beeld dat commissarissen van Vestia tot nu toe schetsten. De interne toezichthouders meldden in het laatste jaarverslag dat Vestia een zeer beperkte risico liep op de rentemarkt. „De rente moet op het niveau van minus 3 procent komen, wil Vestia in de liquiditeitsproblemen komen.”

De rente is nu gemiddeld 2,5 procent, en toch zijn er liquiditeitsproblemen. Vestia heeft een beleggingsportefeuille van bijna 1 miljard euro inmiddels volledig aan een groep banken moeten afstaan. Welke banken? Daar zwijgt Vestia over. Corporaties lenen vaak met een garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij de Bank Nederlandse Gemeenten of de Waterschapsbank – degelijke banken die ingebed zijn in de Hollandse polder.

Maar het probleem bij Vestia draait juist om verzekeringen die de corporatie afsloot met een groep onbekende banken. Vestia verzekerde zich niet alleen tegen een hogere rente, zij verkocht ook zelf verzekeringen (‘derivaten’). Vestia heeft zich dus niet alleen beschermd tegen de kosten van een rentestijging. Tegelijkertijd leverde zij aan anderen bescherming tegen een dalende rente. Daardoor moet Vestia nu als ware zij een verzekeraar uitkeren. De snelheid waarmee Vestia in de problemen is gekomen, duidt erop dat er iets heel erg fout is gegaan bij het risicobeheer.

Corporatie de Alliantie uit Huizen, een van de vijf corporaties die Vestia nu te hulp wil schieten, geeft daar wél duidelijkheid over. Zij sloot derivatencontracten af met onder meer Deutsche Bank, Barclays en Citibank. Dat zijn financiële instellingen die zakelijk opereren.

Omdat de rente verder kan dalen, is het probleem van Vestia in potentie onbeperkt groot. Daarom probeert de corporatie nu haar derivaten kwijt te raken. Het doet denken aan derivatenhandelaar Nick Leeson die het Britse Barings opblies. De grootste verliezen werden geleden doordat de bazen van Leeson na ontdekking van een derivatenstrop, de brand niet snel genoeg blusten.

Waarborgfonds WSW staat formeel alleen garant voor leningen, niet voor derivatenposities van corporaties. Maar tegelijkertijd kunnen toezichthouders moeilijk hun handen aftrekken van en corporatie met meer dan 80.000 huurwoningen. Zulke hulpacties vertalen zich snel in een rekening die bij alle corporaties van Nederland wordt geïnd.

Dat is de reden waarom vijf corporaties zich hebben opgeworpen als mogelijke redders van Vestia. Het gaat, naast de Alliantie, om de Amsterdamse corporaties Ymere en Eigen Haard, Portaal uit Veenendaal en Woonstad Rotterdam. Mogelijk sluiten andere woningcorporaties zich nog aan bij het reddingsplan. Een steunoperatie wordt per definitie door de collega’s van Vestia betaald. „Bij saneringssteun gaat ons geld in een grote pot en daar zien we nooit meer iets van terug”, zegt een corporatiedirecteur die bij het reddingsplan betrokken is en en anoniem wil blijven. „Ik ben geen Sinterklaas. Ik word afgerekend op de resultaten van mijn eigen corporatie. Dan kunnen we beter een deal sluiten waarbij er kans bestaat dat we ons geld wel terugzien.”

Duidelijk is dat Vestia een zogeheten Credit Support Annex (CSA) heeft gesloten, verzekeringen die vooral sinds de kredietcrisis populair zijn geworden. Bij zo’n CSA wordt er tussentijds regelmatig afgerekend. Staat het contract op winst, dan ontvang je geld. Staat het op verlies, dan moet je bijstorten. Het voorkomt dat, als een bank ineens omvalt, een bij die bank afgesloten contract op de einddatum niets meer waard is.

Maar ook CSA’s hebben risico’s, en die zijn bekend in de sector. „Weet wat je tekent!!” benadrukte een deskundige onlangs in zijn presentatie voor zijn collega’s uit de corporatiesector. De Alliantie (65.000 huurwoningen) meldt in zijn laatste jaarrekening: „Ter voorkoming van het liquiditeitsrisico heeft de Alliantie met geen enkele bank een CSA.” Vestia was gistermiddag en vanochtend niet bereikbaar voor commentaar.