Poep op het gras en een hondengeur

Hoeveel honden mag je houden in een appartement voordat de huisbaas de huur opzegt? De rechter vindt ontruiming van de woning ook terecht.

De Zaak. Een woningcorporatie wil een huurder kwijt die sinds 1998 een tweekamerappartement bewoont. Vanaf 2008 krijgt de huisbaas klachten over vervuiling en stank die de vier honden van de huurder zouden veroorzaken. De huurder ontvangt ook ‘logeerhonden’ en had af en toe een nest jonge honden. Hij heeft een website waaruit geconcludeerd kan worden dat hij vanuit het appartement een kennel drijft. De huurder is drie keer per brief gewaarschuwd.

Waarop baseert de huisbaas de ontbinding? De huurder zou afspraken niet nakomen en handelen in strijd met het huurcontract door zich niet als ‘goed huurder’ te gedragen. De rechter probeert eerst een comparitie, een zitting die als doel heeft partijen met elkaar te verzoenen. Ook gaat de rechter in het gebouw kijken.

Wat staat er in het contract? De huurder moet het gehuurde in een behoorlijke en zindelijke staat van onderhoud houden. Hij mag geen handel of nering drijven en moet vuil of rommel opruimen.

Welke feiten stelt de rechter vast? In het portiek zitten zwarte vegen op de muur en er liggen hondenharen op de vloer. Maar dat komt elders in het gebouw ook voor. De vervuiling is niet ernstig, maar de huurder had het wel moeten opruimen. Dat de conciërge dat had moeten doen, aldus de huurder, vindt de rechter niet juist. De klachten over loslopen en hondenpoep op het gemeenschappelijke grasveld zijn ook terecht. Maar van een bedrijfsmatige kennel is geen sprake. In elf jaar vier nestjes jonge honden duidt niet op een bedrijf. Alles bijeen vindt de rechter hem geen goed huurder.

Hoe weegt de rechter de belangen af? Zijn de aard van de gedragingen, de redelijke belangen van partijen en de omstandigheden van het geval voldoende om het contract op te zeggen?

De rechter constateerde ter plaatse vervuiling ‘en een sterke hondengeur’. Het hele complex maakt echter een ‘onverzorgde en verpauperde indruk’. Verder is hondengeur niet per definitie onacceptabel. In ieder gemeenschappelijk woongebouw moeten bewoners ‘geuren die samenhangen met de leefwijzen van andere gebruikers, zoals kook- of rookluchten’ accepteren. Ook vond de rechter dat de huurder ‘toegewijd’ en bekwaam omging met zijn honden.

En de uitslag is? Toch ontruiming van de woning. De woning is ‘absoluut niet geschikt’ voor het houden van en handelen in honden. Feitelijk is het geen woning meer, maar een kennel, gezien de ruimte die de honden er in beslag mogen nemen. De huurder houdt zich inderdaad niet aan de afspraken. De huurder beseft ook onvoldoende wat zijn verplichtingen zijn. Op de zitting zei hij dat de verhuurder hem ‘lastigviel’ met brieven.

De eis van de huurder dat de woningcorporatie verplicht is hem een geschikte woning aan te bieden, verwerpt de rechter. De corporatie moet zich daar wel voor inzetten, maar is daar niet toe verplicht. De woning wordt immers ontruimd omdat de huurder verwijtbaar tekortschoot. Niet de verhuurder. De schoonmaakkosten moet de corporatie betalen. De ingediende rekening is buitenproportioneel.

Folkert Jensma