Hypotheekmarkt nog krapper voor modale tweeverdieners

Tweeverdieners zouden dit jaar meer mogen lenen voor een woning. Maar toezichthouder AFM greep in en zette de kredietverleners onder druk met boetes. Het tekent de situatie op de woningmarkt: lenen wordt steeds lastiger, meer huizen staan te koop.

Eppo König

Alles was nog mogelijk toen een Gelderse tekstschrijver een jaar geleden een hypotheekberekening liet maken. Zijn vriendin was zwanger, hun starterswoning werd te klein. Op basis van hun appartement en een gezamenlijk inkomen van 50.000 euro konden ze maximaal 275.000 euro lenen. „Dat vonden we toen al belachelijk veel”, zegt hij. „Zulke maandlasten konden we eigenlijk helemaal niet opbrengen.”

Eerst verkopen dan kopen, dachten ze. Ze zetten hun stadsappartement te koop voor 210.000 euro – net iets meer dan ze er zelf in 2008 voor hadden betaald.

De tekstschrijver en zijn vriendin kregen een dochtertje. Zij zegde één van haar twee parttimebanen op om voor het kind te zorgen en een handeltje in zelfgebakken taarten op te zetten. Hun gezamenlijke inkomen daalde naar 40.000 euro. Ook de vraagprijs van hun woning zakte met 10.000 euro. Er waren een stuk of tien kijkers, maar geen kopers.

Er veranderde veel in een jaar – ook de maximale hypotheeklening. De tekstschrijver kwam erachter dat ze hooguit nog 208.00 euro kunnen lenen en niet meer 275.000 euro: een verschil van 67.000 euro. „De hypotheekadviseur verklaarde dat met de inkomensdaling en de waardedaling van ons huis. Eerst konden we krijgen wat we niet konden betalen. Nu krijgen we zelfs niet wat gemakkelijk te betalen zou zijn.”

Tweeverdieners zouden vanaf 1 januari juist meer moeten kunnen lenen voor een woning, vindt het Nibud. Het budgetinstituut berekent sinds 2000 jaarlijks de maximale woonlasten voor huishoudens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De minister van Binnenlandse Zaken keurt deze ‘woonquotes’ formeel goed. Banken en verzekeraars gebruiken ze sinds 2007 vervolgens voor het berekenen van maximale hypotheken.

Het Nibud stelt al jaren dat tweeverdieners genoeg bestedingsruimte hebben voor een hogere hypotheek: ze moeten met hun gecombineerde inkomens evenveel kunnen lenen als eenverdieners met hetzelfde inkomen (zie kader). Voorheen telde alleen het hoogste inkomen om de hypotheek te berekenen. Voortaan zou ook het tweede inkomen volledig moeten worden meegewogen.

Voor de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de toezichthouder op de hypotheekmarkt, ging dit te ver. Het Nibud kwam daarop met een compromis. Het tweede inkomen zou niet geheel, maar voor eenderde mogen meetellen voor de hypotheek. Oud-minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken (CDA) ging afgelopen najaar akkoord en de banken en verzekeraars volgden weer.

Maar de AFM vond het risico voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen (circa 30.000 tot 40.000 euro) nog steeds te groot. Half december, twee weken voor de invoering van de regeling, stuurde de toezichthouder alle kredietverstrekkers een vertrouwelijke brief met een waarschuwing: wie het Nibud volgt, riskeert een boete. „De AFM kan zich goed voorstellen dat deze uitleg van het begrip verantwoorde kredietverlening u in een lastige positie brengt”, stond erin.

Deze week bevestigden banken als de Rabobank, ABN Amro en de ING dat ze toch bij het oude systeem blijven. Het gevolg is dat sommige tweeverdieners rond de 35.000 euro minder kunnen lenen.

De basisboete van de AFM voor onverantwoorde kredietlening is tegenwoordig 500.000 euro en wordt verdubbeld bij recidive. „Tel daar de imagoschade bij op”, zegt commercieel directeur Bas Millenaar van bemiddelaar De Hypotheker. „Geen bank of verzekeraar wil met een boete in de krant staan.”

Het Nibud wil als onafhankelijk instituut niet ingaan op de zaak, maar directeur Gerjoke Wilmink zegt „verbaasd” te zijn. „Tweeverdieners worden benadeeld.”

Karel Schiffer, directeur van het waarborgfonds dat de NHG verstrekt, spreekt van „imagoschade” voor het Nibud en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën. De ministeries zelf vinden de kwestie „hoogst ongelukkig” en wachten met commentaar totdat Kamervragen van de PVV, PvdA en CDA zijn beantwoord.

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zegt dat „de toezichthouder vaak feitelijk de regels bepaalt”, aldus hoofd consumentenzaken Edward Feitsma.

Commercieel directeur Millenaar van De Hypotheker sluit zich daarbij aan: „De AFM treedt op als wetgever, terwijl zij eigenlijk controleur is. Is dat doorschieten? Ja. De AFM is primair de waakhond.”

„Je kunt kredietverleners beter vooraf laten weten wat je standpunt is, dan ze achteraf corrigeren”, reageert AFM-woordvoerder Martijn Pols. „Er is geen verbod op hypotheken. Er is een verbod op onverantwoorde hypotheken.”

Aflossingsvrije en tophypotheken verstrekken banken en verzekeraars sinds augustus vorig jaar al niet meer, zoals de AFM en De Nederlandsche Bank wilden. Dat is ook een goede zaak, vindt Feitsma van de NVB. Maar het specifieke veto voor tweeverdieners neigt naar regelzucht. „Verantwoorde leennormen vind je niet op de vierkante millimeter”, zegt hij. „We moeten oppassen dat er niet voor elke huizenbezitter straks een aparte norm gaat gelden.”

Vóór de kredietcrisis regeerde het belang van de aandeelhouder de banken, niet dat van de consument, vertelt commercieel directeur Millenaar van De Hypotheker. „Wie toen op de risico’s van leningen wees, werd uitgejouwd. Die stonden in de weg, old school, wegwezen. In die gekte is het systeem ontploft. Nu heb je een tegeneffect van 180 graden: de risicomijders zijn aan de macht. Het is tijd voor evenwicht.”

Strenge dekkingsnormen hebben banken ook voorzichtig gemaakt. Millenaar: „Banken staan niet te trappelen om te financieren. Ze moeten hun eigen vermogen versterken voor ze een kredietbeoordelaar achter zich aankrijgen en afgewaardeerd worden. Het kapitaal gaat in de oude sok van de bank. Dat gaat ten koste van het geld in de markt en ten koste van huizenkopers.”

Naast tweeverdieners worden ook andere inkomensgroepen benadeeld. „Er wordt veel zout op slakken gelegd die er eerst niet rondliepen”, zegt Millenaar. „Zo’n 80 procent van de hypotheekaanvragen is huisje, boompje, beestje. Een gezin met twee kinderen en een hond, zeg maar. Geen probleem. De overige 20 procent bestaat uit bespreekgevallen: starters zonder vast contract, iemand met een wisselend inkomen of een zzp’er. Daar beginnen banken nauwelijks tot niet meer aan. Alle exoten worden afgewezen. Terwijl het juist de taak van een bank is om een risico-inschatting te maken.”

Zo wilde een bankier die deze krant mailde onlangs een riant huis van 735.000 euro kopen in een Zuid-Hollandse kustgemeente. Hij heeft eigen geld en had slechts een hypotheek nodig van 150.000 euro – gelijk aan de hypotheek die hij op zijn oude woning heeft. De bank weigerde omdat de bankier momenteel met sabbatical is. Wat hij wel kon krijgen, was een overbruggingskrediet van drie ton, omdat hiervoor geen inkomenstoets nodig was.

„Als bankier met tien jaar ervaring in financieel advies snap ik hier niks van”, zegt hij. „Er wordt niet naar de daadwerkelijke risico’s meer gekeken, maar alleen naar de regeltjes. Hoe minder mensen een hypotheek krijgen, hoe meer de woningmarkt vast komt te zitten.”

De Nederlandse Vereniging van Makelaars kwam gisteren met de laatste cijfers. Naar schatting staat het recordaantal van 227.00 huizen te koop. De hypotheekrente is historisch laag, de huizenprijzen dalen. Zoals makelaars zeggen: de woningmarkt is nu een echte kopersmarkt.