Huurhuizen verkopen? Kijk eerst naar Engeland

Er is al een groot tekort aan huurwoningen. En die weinige zouden dan gedwongen in de verkoop moeten? Kent het kabinet de gevolgen in Engeland, vraagt Jan de Vletter.

De kersverse minister Spies (CDA, Binnenlandse Zaken waar tegenwoordig ook Volkshuisvesting onder valt) wil woningcorporaties dwingen om 75 procent van hun huurwoningen te verkopen. Premier Rutte prees dit voornemen aan met een verwijzing naar het „succesvolle right-to-buy-beleid” dat in de jaren tachtig onder Thatcher werd uitgevoerd. In het Verenigd Koninkrijk zijn er in de afgelopen dertig jaar 2,5 miljoen van de 6,5 miljoen huurwoningen verkocht. Dat is echter geen succes geworden. Integendeel.

Een paar dagen voordat het kabinet met zijn plannen naar buiten kwam, waarschuwde het Centraal Planbureau voor de woningmarkt in de Randstad. Het bleek voor starters vrijwel onmogelijk om een huurwoning te bemachtigen. De wachttijden waren opgelopen tot ruim tien jaar, zodat jongeren zich maar beter gelijk voor een aanleunwoning kunnen inschrijven.

Wachttijden van meer dan tien jaar voor een sociale huurwoning! En dan pleiten om driekwart van de huurwoningen in de verkoop te doen! Dat is wel een heel curieuze manier om de problemen aan te pakken. Dit klemt te meer omdat koopwoningen voor diezelfde starters onbetaalbaar zijn door de beperkte mogelijkheden voor financiering.

Zijn er dan geen huurwoningen te koop? Natuurlijk wel. De meeste corporaties hebben al een jaar of vijftien, sinds de verzelfstandiging in 1995, verkoopprogramma’s lopen waarvan volop gebruik wordt gemaakt, vaak in combinatie met korting -en terugkoopregelingen.

Het gaat dan om programma’s waarbij de corporatie bekijkt in welke wijken het wenselijk is om tot verkoop over te gaan. Zo kan het zinvol zijn om in wijken met bijna alleen huurwoningen de verhouding tussen huur en koop evenwichtiger te maken. Maar tegelijk moet de corporatie ervoor zorgen dat er over tien of twintig jaar nog voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. En ook zorgen voor een gevarieerd aanbod op langere termijn, zodat niet alle eengezinswoningen worden verkocht en er alleen flatjes overblijven. En dat is precies het probleem als alles in de uitverkoop gaat.

Zijn er voorbeelden van dergelijk beleid? Jazeker, in Engeland. Na het grote uitponden in de jaren tachtig hadden de meeste nieuwe eigenaren wel een eigen huis, maar geen geld voor onderhoud. Het gevolg: ernstige verloedering in de grote steden. De Engelse woningcorporaties hebben toen, op verzoek van de stadsbesturen, programma’s ontwikkeld om steden als Manchester, Liverpool en Birmingham op te knappen. Dat was bitter nodig want overal was verval. Dankzij deze inspanningen zijn de ergste gevolgen van het ‘right-to-buy’-beleid omgebogen.

Ook in Oost-Europa is deze fout gemaakt. Daar zijn de gevolgen nog veel schrijnender. Na de val van de Muur heeft de overheid in vrijwel al die landen de woningvoorraad aan bewoners te koop aangeboden. Als de bewoners al geld hadden voor verbetering, is dat in de eigen woningen gestopt: keukens, badkamers en beetje luxe.

Maar zij hadden geen geld voor onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen: daken, gevels, liften, trappenhuizen, isolatie, installaties. Er zijn vrijwel geen verenigingen van eigenaren, dus er wordt al ruim 20 jaar bijna niets aan onderhoud gedaan. Gevolg: enorme verloedering.

In Nederland zijn er de laatste jaren zo’n 15.000 huurwoningen per jaar verkocht. Eind jaren negentig was dat even meer door een inhaalvraag. Maar nu is er kennelijk geen behoefte aan. Het zou dan ook wel erg dom zijn om nu geforceerd te gaan verkopen.

Wat dan wel? Het wordt nu toch echt tijd voor een samenhangend beleid op de woningmarkt. Dat wil zeggen gedoseerd en zorgvuldig verkopen, nieuwbouw stimuleren, prijzen in koopsector matigen door aanpak van de renteaftrek, aflossen van hypotheekschulden fiscaal stimuleren, doorstroming bevorderen van ouderen die kleiner willen gaan wonen, projecten van wonen en thuiszorg stimuleren. Zo moeilijk is het allemaal niet.

Jan de Vletter is voormalig directeur van woningcorporatie de Alliantie in Amsterdam, Amersfoort, Almere en de Gooi- en Vechtstreek.