De palingsound klinkt op de huizenmarkt

Over Volendamse eigenaardigheden zijn veel mythes, maar er is er één die misschien best relevant is. Volendammers, en zeker ook hun jongeren, sparen traditioneel voor hun huis en kopen het dan pas. Nu zal de moderne tijd niet aan het uitdijende dorp van nu 17.000 inwoners voorbij zijn gegaan, maar tradities zijn hardnekkig en het valt aan te nemen dat het eigen vermogen in het dorp nog steeds een bovengemiddelde rol speelt bij het eigenwoningbezit.

De Nederlandse woningmarkt zit anders in elkaar, en is zodanig gebaseerd op hypotheekleningen dat banken nu moeite hebben, of heel geloofwaardig doen alsof, om kapitaal aan te trekken om de hypotheekfinanciering aan de gang te houden. Dat is slechts één van de redenen dat de huizenmarkt er beroerd voor staat. Er is een hele rij: de markt was zwaar overgewaardeerd en zal verder moeten dalen.

Wie terugkijkt naar de vorige hausse, van 1978, zal zien dat het dal destijds pas in 1985 werd bereikt en er zelfs de jaren daarna geen echt herstel optrad. De politiek helpt hier niet mee. Wat zou helpen is een helder en moedig debat over de onhoudbaarheid van de hypotheekrenteaftrek, dat uitmondt in duidelijke maatregelen die volgens een voorspelbaar tijdpad worden ingevoerd. Dan weet iedereen waar hij aan toe is, en kan er gepland worden.

In plaats daarvan kijken we tegen een lange periode van onduidelijkheid aan, wellicht verergerd door een kabinetscrisis over dit onderwerp. Het verlagen van de overdrachtsbelasting in juni van dit jaar, hetgeen een goed idee was, liet in het midden of deze verlaging tijdelijk is of niet, en wanneer zij dan permanent wordt. Onnodige onduidelijkheid, alweer. En dan komt er ook nog het plan om corporaties hun huurwoningen te laten verkopen. Is er niemand die de timing in de gaten houdt?

Onduidelijke financiering in een wankele markt met een mistig beleid. Als huizenkoper, en helemaal als starter, zou je er volledig van blokkeren. En dat gebeurt dan ook.

Nu is een groot deel van de huizenhausse sinds begin jaren negentig terug te voeren op de verschuiving van eigen vermogen en conservatieve hypotheekfinanciering naar de hypotheekbonanza waar we nu de gevolgen van ondervinden. De verschuiving terug, van lenen naar sparen, is pijnlijk en gaat noodzakelijkerwijs gepaard met een aanpassing van het prijsniveau.

Maar zo dramatisch als dat nu gaat, had het niet hoeven zijn. De aanpassing had ook kunnen plaatsvinden door een langdurige pas op de plaats voor de huizenprijzen die dan langzaam ingehaald zouden worden door de inflatie en de loonstijging. Wel zo rustig, en het zou de starter verlossen van de angst zijn geld, als dat al voor handen is, nu in een zwart gat te storten.

Waarom dat rustige scenario zich niet heeft voltrokken, is slechts voor een deel terug te voeren op de kredietcrisis. De politieke verlamming rond het onderwerp en het onbegrijpelijke gebrek aan beleidscoördinatie zijn minstens zo belangrijk.

Hoe zou het anders kunnen zijn gegaan? Terug naar de plek waar de tijd rond dit onderwerp een beetje stil is blijven staan: Volendam. Terwijl de woningprijzen in heel Nederland flink dalen, gaan de prijzen daar volgens gegevens van de website Huizenzoeker op jaarbasis nauwelijks omlaag (er lijkt sprake van een seizoenseffect in de gegevens). Dat doet enigszins denken aan Duitsland, waar de traditie van conservatieve financiering eveneens onveranderd is gebleven en de woningmarkt op dit moment veruit de rustigste van heel Europa is.

Het zou aardig zijn als de economische wetenschap zich eens op dit aspect van het dorp aan de Zuiderzee stortte. Want je hoeft geen Tol, Schilder, Veerman of Smit te heten om het ook zo aan te pakken. Wellicht had de Nederlandse huizenmarkt er een stuk beter voor gestaan als er was geluisterd naar de palingsound. In plaats van een Beleid Zonder Naam.

Maarten Schinkel