Bodem van Amerikaanse woningmarkt is in zicht

Een stijging van 9,3 procent van het aantal nieuwe woningen in november duidt erop dat de Amerikaanse huizenmarkt een stabiel herstel doormaakt. Alle indicatoren blijven aan kracht winnen, waardoor de economie wordt geschraagd. Maar de nieuwe realiteit is dat er minder huizen worden gekocht en meer huizen worden gehuurd. Als de huizenprijzen in 2012 blijven dalen en de huren stijgen, kunnen de huidige subsidies voor huiseigenaren irrelevant worden of misschien zelfs de economie gaan schaden.

De bewijzen voor het herstel van de woningmarkt strekken zich uit tot buiten de cijfers over de nieuwbouwsector. De vertrouwensindex van de Nationale Vereniging van Huizenbouwers is in november met twee punten gestegen, naar het hoogste niveau in vier jaar. Daardoor is het dieptepunt van de recessie van begin jaren negentig eindelijk gepasseerd. De voorraden onverkochte huizen zijn aanzienlijk verminderd, zowel in de nieuwbouwsector als op de markt voor bestaande woningen.

Maar de woningmarkt in zijn geheel is aan het veranderen. De scherpe stijging in november van het aantal nieuwe huurwoningen, in samenhang met de aanhoudende geleidelijke daling van het percentage huizenbezitters ten opzichte van het hoogtepunt in 2004, duidt op een toekomst met méér appartementen, meer huurwoningen en een grotere voorraad goedkope woningen.

Hoewel de bevordering van het eigen woningbezit de afgelopen decennia het overheidsbeleid heeft bepaald, is de verschuiving naar een groter percentage huurwoningen economisch geen probleem. Bouwvakkers kunnen net zo goed huur- als koopwoningen bouwen. Terwijl de prijzen van bestaande woningen ten opzichte van een jaar geleden met 4,7 procent zijn gedaald, zijn de huren met 2,4 procent gestegen.

Nu de huizenprijzen dalen en de huren stijgen, worden de huidige subsidies voor huiseigenaren minder relevant. Als het gemiddelde huis wordt verkocht voor 162.000 dollar is een limiet van 729.750 dollar voor een hypotheekgarantie overdreven. De hypotheekaftrek is eveneens irrelevant, als de hypotheekrente over een hypotheek van 150.000 dollar tegen een rentepercentage van 3,94 procent 5910 dollar bedraagt, vergeleken met een standaardaftrek van 11.600 dollar voor gehuwde belastingplichtigen.

Door deze subsidies wordt geld verkwist, worden miljoen mensen gedwongen in huizen te wonen die ze zich niet kunnen veroorloven en wordt een bijdrage geleverd aan de enorme onevenwichtigheid op de Amerikaanse begroting. Het is ook waar dat de meeste van deze belastingvoordelen alleen maar de betrekkelijk rijken ten goede komen.

Een gezonde woningmarkt is van cruciaal belang voor het economisch herstel van de VS, ongeacht de vraag of mensen hun woningen huren of kopen. Volgend jaar zou de bodem van de Amerikaanse huizenmarkt eindelijk in zicht kunnen komen.

Martin Hutchinson

Menno Grootveld

    • Martin Hutchinson