Zonder oplossing huizencrisis geen herstel van Nederlandse economie

Eén op de zestien huizen staat te koop. Op Funda kon je gisteren kiezen uit 255.992 woningen.

Waar zijn de (potentiële) kopers? Zij wachten op de kopers van hún huis voordat zij zelf toehappen.

Een crisis op de huizenmarkt is de afgelopen tien jaar zo vaak voorspeld dat de waarschuwingen van toezichthouders à la De Nederlandsche Bank of van buitenlandse waarnemers zoals het IMF hun geloofwaardigheid verloren. Economen van de Rabobank hielden jarenlang een geinige grafiek bij met de data van officiële waarschuwingen dat verdere prijsstijgingen onhoudbaar waren. Maar de prijzen, lees: de financierende banken en de huizenkopers, trokken zich er niks van aan. De hausse woekerde voort.

De kredietcrisis van 2008 maakte een eind aan de soepele voorwaarden van de financiers.

De crisis op de markt is tweeledig: prijs én hoeveelheid. Ten opzichte van de piek zijn de prijzen met een procent of tien gedaald. De verschillen (soort huis, regio) zijn echter zo groot, dat gemiddelde cijfers heel bedrieglijk zijn.

De crisis is meer nog: te veel voorraad. Steeds meer huizen komen te koop. Iedereen voelt wel aan dat het stuwmeer van onverkochte huizen een keer door de dam moet breken. Of er als water overheen gaat spoelen. Met een kletterende prijsval als vervolg.

De vuistregel is dat een huizenmarkt bezwijkt als twee trends fout lopen: een rap stijgende rente en een rap stijgende werkloosheid. De langlopende rente is niet het probleem, die is laag. Maar de opslag daarbovenop die banken en andere kredietverschaffers willen hebben, gaat verder omhoog. De banken kunnen de verplichte verhoging van hun reserves alleen maar financieren met hogere winsten.

De dalende huizenprijzen zijn het perfecte alibi om te zeggen: kijk, meer risico’s, klanten moeten meer rente betalen.

De schrikreacties van de banken na de crisis van 2008 krijgen een tweeledig en geformaliseerd vervolg. Een hogere rente. En de voorheen soepele voorwaarden maken plaats voor kredietplafonds. Nieuwe regels en gedragscodes zorgen ervoor dat het maximaal te lenen bedrag wordt gelimiteerd.

De consequenties van de plafonds, van hogere risico-opslagen én van de financieel-politieke noodzaak om de hypotheekrente-aftrek te herzien, wijzen maar één kant op: minder kopers.

De stijging van de werkloosheid die al maanden gaande is, zal vooral het aantal huizenvérkopers vergroten. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat het aantal werklozen met 90.000 zal stijgen tot gemiddeld 475.000 in 2012. Het CPB heeft geen vlekkeloze reputatie met de schatting van de werkloosheid. Gegeven de huidige stand (al 455.000 werklozen), de recessie, de CPB-prognose van krimpende koopkracht in 2012 én het deze week aangekondigde verlies van 14.000 banen in zorg en onderwijs kan de werkloosheid alleen maar hoger uitkomen dan de genoemde 475.000. Medio 2012 zal het meer dan 500.000 zijn.

De huizencrisis heeft verstrekkende gevolgen. De crisis tempert nieuwbouw, nekt installatie- en bouwbedrijven, ‘keukenboeren’, parketleggers en een legertje zzp’ers. Zolang het stuwmeer van huizen eerder groeit dan afkalft blijft economisch herstel uit. Wie zijn huis wil verkopen, kan alleen zaken doen met een drastische prijsverlaging. Oftewel: verlies nemen. Verlies ten opzichte van de aankoopprijs of de ooit verwachte (gedroomde) verkoopprijs. Verlies nemen is pijnlijk genoeg om het liever nog even uit te stellen. Intussen groeit dat stuwmeer.

menno tamminga