Wonen in je pensioen is goed voor overheid en bankwezen

Een langere en verplichte aflossing van de hypotheek moet de eigen woning deel laten uitmaken van de pensioenvoorziening, betogen Lans Bovenberg en Remco Polman.

Door hypotheken af te lossen voor de pensionering kan de woning functioneren als pensioenvoorziening. Door tegelijkertijd de looptijd van hypotheken te verlengen en pensioenfondsen een belangrijkere rol te laten spelen bij het financieren van hypotheken, blijft de betaalbaarheid van woningen op peil. Deze hervormingen maken zowel de overheidsfinanciën als het bankwezen minder kwetsbaar.

De totale Nederlandse hypotheekschuld bedraagt inmiddels 108 procent van ons nationale inkomen. De financiering hiervan brengt banken in problemen. Omdat de deposito’s niet groot genoeg zijn en de Nederlandse pensioenfondsen nauwelijks in Nederlandse hypotheken beleggen, zijn banken aangewezen op buitenlands kapitaal. En juist die kapitaalmarkt is door de crisis en de gebruikte financieringsinstrumenten duur. Het gevolg is dat de hypotheekrente in Nederland hoog ligt.

De grote vraag naar hypotheken maakt ook de financiering voor kleine bedrijven duurder, omdat zij sterk afhankelijk zijn van bankfinanciering. Dit zal in de toekomst niet veel verbeteren omdat het Basel III-akkoord de kapitaaleisen heeft verhoogd. Samen met de hoge kosten van de fiscale hypotheekrenteaftrek wordt hierdoor de kredietwaardigheid van de Nederlandse staat bedreigd.

Tegelijkertijd staan de pensioenfondsen voor de uitdaging om pensioenen te beschermen tegen inflatie, zeker nu het pensioenakkoord van juni een groter deel van het rendementsrisico bij de deelnemers legt.

Wij bepleiten daarom een samenhangende oplossing zonder grote negatieve overgangseffecten. Het eerste deel van de oplossing is een geleidelijke verlaging van de hypotheekrenteaftrek tot 20 procent in combinatie met een volledige afschaffing van de overdrachtsbelasting. De overgangsperiode bedraagt vijfentwintig jaar, waarbij het tarief in de eerste vijf jaar wordt verlaagd van 52 procent naar 42 procent, om daarna in twintig jaar tot de beoogde 20 procent te komen.

Daarnaast stellen wij voor om hypotheken volledig af te lossen gedurende het arbeidzame leven. Dit verlaagt het risico voor de bank en draagt bij aan de vermogensvorming. Om hypotheken betaalbaar te houden, zou de aflossingstermijn naar veertig jaar moeten. Dit sluit aan bij de verlenging van het arbeidzame leven.

Een derde maatregel is een overstap op het efficiënte Deense hypotheekmodel. Hypotheken worden daar gefinancierd door de doorlopende uitgifte van liquide obligaties die dezelfde looptijd, rentestructuur en aflossingsstructuur hebben als de hypotheek. Het marktrisico wordt hiermee overgedragen aan langetermijnbeleggers. Het kredietrisico blijft wel voor rekening van de uitgevende bank, zodat de bank een prikkel heeft om wanbetaling te voorkomen. De lagere herfinancieringrisico’s vertalen zich in rentetarieven die in normale marktsituaties 50 tot 100 basispunten lager liggen dan in het huidige inefficiënte financieringsmodel waarbij langetermijnverplichtingen worden gefinancierd met kort geld. Een hypotheekvorm gebaseerd op de Nederlandse inflatie waarin de maandlast meebeweegt met de inflatie, zou pensioenfondsen kunnen ondersteunen bij het afdekken van inflatierisico’s.

De afschaffing van de overdrachtsbelasting, verlenging van de looptijd en een efficiëntere financieringstructuur compenseren grosso modo het effect op de maandlasten van de verlaging van de hypotheekrenteaftrek en aflossing van de hypotheekschuld. De effectieve kosten van nieuwe hypotheken dalen hierdoor gemiddeld met 15 procent.

Door de hypotheek tijdens het arbeidzame leven volledig af te lossen kan de woning gaan functioneren als pensioenvoorziening. Met een vrijgespaard huis hebben gepensioneerden immers lagere woonlasten. Verder kan het kapitaal in de woning worden benut als aanvulling op het pensioen door de woning te verkopen aan een woningbouwcorporatie, pensioenfonds of andere financiële instelling in ruil voor een huurcontract plus een lijfrente-uitkering. Zo kunnen de pensioenlasten omlaag en komt er meer private financiering beschikbaar voor ouderenzorg.

Lans Bovenberg is hoogleraar economie aan de Universiteit van Tilburg. Remco Polman is oprichter van Solid Mortgages. Een langere versie verschijnt vandaag in Economisch Statistische Berichten.

    • Lans Bovenberg
    • Remco Polman