Hypotheekverzekeraars zijn nog niet op orde

Er gaan steeds meer stemmen op in het Amerikaanse Congres die willen dat de overheid zich uit de huizenmarkt terugtrekt. Dat is begrijpelijk, gezien de 311 miljard dollar die Fannie Mae en Freddie Mac, de twee Amerikaanse ‘staatshypotheekbanken’, de belastingbetaler uiteindelijk kunnen gaan kosten, aldus een schatting van de Federal Housing Finance Agency. Maar het recente faillissement van de hypotheekverzekeringstak van PMI duidt erop dat ook delen van de particuliere sector van de huizenmarkt moeten worden gerepareerd.

?Net als zijn concurrenten Radian en MGIC was PMI ooit een hoogvlieger tijdens de hausse op de hypotheekmarkten. Op een gegeven moment had de firma zelfs een marktwaarde van 4 miljard dollar. Vorige week werd beslag gelegd op PMI door het Arizona Department of Insurance. Deze toezichthouder op het verzekeringswezen nam de hypotheekdivisie van het bedrijf over, na het te hebben verboden nieuwe polissen uit te schrijven. Dat is dodelijk in een bedrijfstak die nieuwe premies nodig heeft om de kosten te kunnen dragen van de claims die het gevolg zijn van de inzinking van de huizenmarkt.

?En PMI is bepaald niet de enige. Slechts één van de zes grotere hypotheekverzekeraars heeft de hoogste kredietstatus. Een paar firma’s staat op het punt de grens te doorbreken van 25 staat tot 1 in de verhouding van hun risico’s ten opzichte van hun kapitaalbasis – het minimum dat is vereist om ervoor te zorgen dat ze genoeg vuurkracht hebben om claims te kunnen financieren. PMI heeft er slechts één kwartaal over gedaan om deze limiet met een noodgang te overschrijden – het ging van 24,4 staat tot 1 naar 58,1 staat tot 1 eind juni, aldus CRT Capital.

De lange duur van de crisis op de huizenmarkt heeft het leven voor hypotheekverzekeraars zwaar gemaakt. Zij verdienen hun geld door kredietverleners te verzekeren tegen toekomstige verliezen op hypotheken waarbij de kredietnemer niet in staat is 20 procent eigen geld in te leggen. Omdat de huizenverkopen zijn ingestort en de banken niet graag geld uitlenen aan debiteuren die geen eigen geld meebrengen, heeft de bedrijfstak een dreun te verwerken gekregen.

?Maar een groot deel van de schuld ligt bij de slechte praktijken die opgang deden in de goede jaren. Toen kredietverstrekkers tijdens de bloeiperiode van de huizenmarkt hun kredietnormen versoepelden, voelden veel hypotheekverzekeraars zich bijvoorbeeld gedwongen de banken te laten delen in een deel van hun premie-inkomsten. Daardoor hielden de verzekeraars minder geld over om de verliezen te kunnen opvangen die voortvloeiden uit claims na de instorting van de markt.

Als de overheid zich ooit uit de financiering van de huizenmarkt wil terugtrekken, zal zij er eerst voor moeten zorgen dat de veiligheidskleppen van de particuliere sector goed werken.

Agnes T. Crane

Vertaling Menno Grootveld