Vreemde activiteiten, zeker voor een saaie spaarbank

Groot geworden door klein te blijven. Met die slogan zette bankverzekeraar SNS Reaal zich begin deze eeuw af tegen de grote Nederlandse banken. Maar SNS wilde zelf ook groeien en investeerde veel geld in vastgoed. Te veel, de vastgoedtak heeft bijna anderhalf miljard aan verlies opgeleverd. Overleeft de bank voor kleine lieden de crisis?

Nederland, Utrecht, 21-10-2011. The Wall is een winkelcentrum voor grootschalige detailhandel, langs de autosnelweg A2 bij het Utrechtse stadsdeel Leidsche Rijn.Het gebouw dient ook als geluidswal.Voor- en achtergevel van het gebouw zijn als BLOB vormgegeven. Het is met ruim 800 meter het langste gebouw van Nederland.In het gebouw, dat qua functie vergelijkbaar is met het Alexandrium in Rotterdam, is ruimte voor diverse winkels en bedrijven. Foto Evelyne Jacq. Evelyne Jacq

Het grote winkelcentrum Plaza Imperial in de Spaanse stad Zaragoza opent op 3 september 2008 feestelijk zijn deuren voor het winkelend publiek. Het lijkt een geslaagd vastgoedproject. De bouw is binnen het budget van ruim 360 miljoen euro gebleven. Alle 170 winkels zijn verhuurd, met huren die zelfs iets hoger zijn dan begroot.

Bert van Stek, die als directeur bij bouwbedrijf Wilma ervaring opdeed met winkelcentra in Nederland, heeft Plaza Imperial ontwikkeld. Financiers en mede-aandeelhouder zijn SNS Property Finance uit Nederland en de hypermarktketen Eroski uit Spanje. Er is ook al een koper: Bank of Ireland, die zijn leningen daarvoor heeft afgesloten bij de Duitse hypotheekbank Hypo Real Estate.

Elf dagen na de feestelijke opening ziet de wereld er ineens heel anders uit. De Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers gaat failliet. Wereldwijd raken banken in problemen. De partijen achter Plaza Imperial behoren tot de grootste slachtoffers.

Hypo Real Estate wordt maar nipt voor omvallen behoed door de Duitse overheid. De lening aan Bank of Ireland zit er niet meer in. De Ierse bank kan zelf de koop van het Spaanse winkelcentrum niet meer financieren en ziet af van de koop. Na een aantal rechtzaken betaalt de bank een schadevergoeding van 90 miljoen euro aan SNS. Van Stek wordt met een vergoedingssom uit het project gewerkt. Het Spaanse Eroski draagt de zeggenschap over aan SNS.

Drie jaar na de oplevering staan er winkels leeg en is SNS nog eigenaar.

De gebeurtenissen rond Plaza Imperial zijn tekenend voor de wijze waarop SNS Reaal sinds 2008 is meegesleurd in de grote financiële crisis. SNS Reaal geldt nu als de zwakste van de vier grote Nederlandse financiële concerns. De kleinste van de vier moet nog 847,5 miljoen aan staatssteun en boetes terugbetalen. Analisten van effectenbanken twijfelen of SNS Reaal wel in staat zal zijn voor de deadline van eind 2013 die staatssteun terug te betalen. Zeker als deze week op de eurotoppen in Brussel wordt besloten dat banken de staatsobligaties van de probleemlanden in de eurozone naar marktwaarde moeten afboeken en kapitaalbuffers moeten verhogen.

Haalt SNS die deadline niet, dan kan de Europese Commissie sancties opleggen zoals een gedwongen splitsing van bank SNS en verzekeraar Reaal, zoals eerder bij ING is gebeurd.

SNS heeft van de grote Nederlandse financiële instellingen de laagste kapitaalbuffers, relatief de meeste staatsobligaties van probleemlanden in de eurozone en de laagste waardering van de kredietbeoordelaars. Door de betalingsproblemen van klanten is SNS ook nog eens eigenaar en ontwikkelaar geworden van grote vastgoedprojecten in ‘zeepbelgebieden’ als Spanje en Florida. Een vreemde activiteit voor een bank.

Zeker voor een bank die tot 2005 een wat saaie, langzaam groeiende spaarbank en verzekeraar voor consumenten en kleine ondernemers was. ‘Groot geworden door klein te blijven’, was de reclameslogan. SNS is voortgekomen uit spaarbanken die de spaarzin van arbeiders wilden bevorderen en uit verzekeraars die door vakbonden werden opgericht om ze te verzekeren tegen de nadelige effecten van ouderdom en overlijden. Met de winsten werd de sociaal-democratische beweging gesteund. Vakbond FNV bezat tot de fusie van SNS en Reaal in 1997 51 procent van de aandelen van Reaal.

Hoe kan het dat juist deze bank nu de meest kwetsbare is van de grote Nederlandse banken? En hoe heeft SNS zijn enorme probleem met vastgoed aangepakt? Dat zijn gevoelige vragen. Voor dit verhaal zijn gesprekken gevoerd met betrokkenen binnen en buiten de bank, die niet met hun naam genoemd willen worden.

Eigenlijk was de situatie altijd vrij overzichtelijk voor SNS Reaal. De aandelen waren sinds 1997 in handen van een stichting, die geen kapitaal had om groeiambities te financieren. Maar in 2002 treedt de voormalig Fortis-bankier Sjoerd van Keulen aan als bestuursvoorzitter. Hij heeft grote ambities. SNS moet groeien en meespelen in de eredivisie van Nederlandse banken.

In 2006 brengt Van Keulen het bedrijf naar de beurs. De opbrengst is bedoeld om overnames te doen. Vooral de verzekeringspoot zal worden versterkt, zo is de bedoeling. Dat gebeurt ook. Zwitserleven en de Nederlandse tak van Axa worden in 2007 gekocht.

Maar als eerste koopt SNS voor 810 miljoen euro Bouwfonds Property Finance van ABN Amro. Dit BPF verstrekt leningen aan projectontwikkelaars en beleggingsfondsen in vastgoed. Niet iedereen bij SNS is blij met de aankoop. Het geld van de beursgang zou toch besteed worden aan verzekeraars? En moet SNS wel een financier overnemen die een grote buitenlandse tak heeft, terwijl het bedrijf zelf bijna alleen op Nederland is gericht?

Ook de raad van bestuur is verdeeld. Rien Hinssen, de man die als bestuurder van SNS Bank verantwoordelijk wordt voor BPF, was geen voorstander maar liet zich met verzekeringstopman Cor van den Bos en toenmalig financieel directeur Ronald van Latenstein overtuigen door topman Van Keulen. Hij vindt dat de bank teveel afhankelijk is van woninghypotheken en wil het risico spreiden door ook een aanzienlijke portefeuille in commercieel vastgoed op te bouwen.

De vastgoedwereld is verrast. Wat moet de bank voor kleine lieden met een vastgoedfinancier, die als voornaamste klanten veel nieuwe rijken uit de Quote 500 heeft?

Erik de Vlieger was de jaren voor de overname nog klant geweest van BPF, tot hij in 2005 zijn vastgoedbedrijf Imca moest verkopen. „Ik reed graag naar het kasteeltje in Hoevelaken waar Bouwfonds zat. Het bedrijf ademde een onroerend goedsfeer. Ze hadden veel verstand van vastgoed en hun kredietcomité besliste snel. Je kon er hoge leningen krijgen. Als een project 30 miljoen euro kostte, dan kon je er zo 28 miljoen euro aan leningen krijgen. Na twee jaar verkocht je het project met relatief grote winst en loste je af. Iedereen was er welkom.”

Dus óók de vastgoedhandelaren met een dubieuze reputatie. Willem Endstra was bijvoorbeeld klant tot hij in 2004 werd geliquideerd. Maar klanten met een smetje gooit SNS er na de overname direct uit.

Al snel blijken de cultuurverschillen tussen de SNS-bankiers en de Bouwfondsmannen groot. SNS-managers zien hun nieuwe collega’s als glamourboys. „Zij voelden zich grote jongens die zich het ego en de grote mond van hun klanten aanmaten, maar ondertussen wel op de loonlijst stonden”, zegt een van hen.

SNS-veteraan Marius Menkveld krijgt de leiding over Property Finance. Hard groeien, krijgt Menkveld als opdracht van Latenstein en Van Keulen. SNS had nog geen buitenlandse activiteiten, maar in snel tempo komen er kantoren in Frankrijk, Spanje en de VS. Het kantoor in Washington gaat in 2008 open, een jaar nadat de Amerikaanse crisis met slechte hypotheken is losgebarsten.

In de VS komt SNS in 2007 en 2008 voor lastige investeringsbeslissingen te staan. Nog eens 140 miljoen dollar steken in het hotel- en appartementencomplex Marina Village in Fort Myers in Florida? Terwijl het al crisis is op de Amerikaanse huizenmarkt? De investering wordt gedaan.

Plezier heeft SNS eigenlijk nooit gehad van de overname van BPF. In de tweede helft van 2008 trapt SNS op de rem. Nieuwe klanten zijn niet meer welkom, bestaande krijgen lagere kredietplafonds. Het wordt duidelijk dat door de plotselinge crisis de verhuur en verkoop van projecten steeds minder gaat, terwijl bouwkosten lang niet overal goed in de hand worden gehouden. SNS ziet het dan nog als de normale dip die hoort bij vastgoed. Na goede jaren komen er altijd een paar slechte.

Maar andere problemen zorgen ervoor dat SNS eind 2008 niet onder staatssteun uitkomt. De beurkoersen storten wereldwijd in na de val van Lehman. De verzekeringstak lijdt grote verliezen met de effectenportefeuille. Het is zo erg dat de staat SNS met 750 miljoen euro te hulp komt. Grootaandeelhouder Stichting Beheer SNS doet tegelijkertijd een kapitaalstorting van 490 miljoen.

Om de kapitaalspositie van de bank te versterken, besluit de nieuwe financieel directeur Ference Lamp, afkomstig van Lehman Brothers, de balans te verkorten. SNS onderzoekt met verschillende zakenbanken de mogelijkheden om het vastgoed van de balans te krijgen. Om duidelijkheid aan de markt te geven wordt voor de zomer van 2009 besloten om alle internationale activiteiten af te stoten. Nog geen drie jaar na de overname van Bouwfonds Property Finance voor 810 miljoen euro, is er van de internationale ambitie niets meer over.

De directie van Property Finance wordt geofferd. De SNS-mensen die ingezet hadden op groei zijn niet geschikt om af te bouwen, is de gedachte. Ook veel Bouwfondsmensen moeten vertrekken. Interim-managers worden ingehuurd om het vuile werk op te knappen.

Het gaat er hard aan toe. Bij veel bouwprojecten is BPF niet alleen hypotheekverstrekker, maar ook aandeelhouder omdat het er eigen geld in heeft gestoken. SNS probeert ‘zakenpartners’ uit die projecten te werken. Dat leidt tot rechtszaken in vooral Spanje en de Verenigde Staten. Geregeld beschuldigt SNS partners van fraude, wat hun verzet meestal breekt.

Deze aanpak via interim-krachten en juristen kost geld. In 2010 zijn de advieskosten 40 miljoen euro en bedragen in de eerste helft van dit jaar 23 miljoen euro. Dat is ongeveer een vijfde van het verlies van 118 miljoen euro dat de vastgoeddivisie lijdt in de eerste zes maanden.

In november 2010 maakt SNS bekend de vastgoedactiviteiten bijna helemaal af te stoten. Een deel gaat over naar het nieuwe SNS Zakelijk. SNS schrijft 790 miljoen euro af op de vastgoedleningen en projecten, vooral in het buitenland. SNS in zijn geheel lijdt daardoor over 2010 een verlies van 225 miljoen euro.

Hoe staat het er nu voor?

SNS zelf zegt dat de afbouw op schema ligt. Critici beweren dat de bank vooral projecten en leningen afvoert waar eigenlijk weinig problemen mee zijn. Daardoor blijft SNS vooral achter met grote probleemfinancieringen in Spanje en de VS, waarvan het de vraag is of ze ooit verkocht kunnen worden tegen de prijs waarvoor ze na de afschrijvingen in de boeken staan.

De raad van bestuur bemoeit zich al die tijd niet direct met de afbouw. De vastgoedmensen zien de top van SNS, bestuursvoorzitter Latenstein en financieel directeur Lamp, als financiële technocraten die zonder gevoel voor de markt alleen maar naar de cijfers en risicomodellen kijken. Zij laten ‘Leusden’, waar het hoofdkantoor van Property Finance naartoe is verhuisd uit Hoevelaken, aan zijn eigen lot over. Hun adagium is volgens critici: „Los het op, maar wij willen niet weten hoe.”

De afbouw laten ze over aan interim-directeur Buck Groenhof. Hij haalt vooral mensen uit het circuit van zijn eigen Herstructureringsgroep Nederland binnen om hem te helpen. Voormalige managers van de bank kijken soms gefrustreerd hoe deze ‘interimmers’, die meer ervaring hebben op afdelingen bijzonder beheer van andere banken dan met vastgoed, te werk gaan. „Er is te weinig vastgoedkennis over bij SNS”, zeggen diverse ingewijden.

Dit voorjaar huurt SNS bouwondernemer en investeerder Dik Wessels in via zijn investeringsvehikel Reggeborgh Beheer, die de aanhoudende uitstroom van vastgoedkennis uit het bedrijf moet compenseren. „Wessels doet niets zonder dat hij er zelf heel goed aan kan verdienen”, zeggen verschillende bronnen in de vastgoedwereld.

Langzaam begint ook het vastgoed in Nederland een probleem te worden. De achterstand met aflossingen op leningen in Nederland is met 28 procent nu zelfs hoger dan de 26 procent in het buitenland. Maar in Nederland laat de bank projectontwikkelaars die in moeilijkheden zijn gekomen tot dusver aan het infuus bungelen. Winkelcentrum The Wall in Utrecht, dat langs de A2 ligt, geldt als een van die probleemprojecten. SNS heeft een financiering van 130 miljoen euro in die shopping mall gestoken van projectontwikkelaar Lips, maar zal dat er volgens ingewijden „nooit voor terugkrijgen”. Ook Babylon in Den Haag, ooit nog door Erik de Vlieger begonnen, wordt gezien als een project waarop de financiering veel te hoog is geweest.

De moeizame afbouw van de vastgoeddivisie belemmert SNS Reaal nu om terug te gaan naar zijn wortels. Dat gebeurt onder leiding van Latenstein en Lamp. Toenmalig bestuursvoorzitter Van Keulen, de aanjager van de overname, ging in 2009 met pensioen. Hij werd dit jaar benoemd als commissaris bij ING en is voorzitter van Holland Financial Centre.