Gemeenten zakken weg in eigen grond

Nederlandse gemeenten worden bedreigd door een bouwstrop van mogelijk 2,9 miljard euro, heeft Deloitte berekend. Een ongekend aantal van 35 gemeenten zit in de acute gevarenzone.

In Apeldoorn ging de grondexploitatie de afgelopen jaren niet zo „crescendo”. De geplande nieuwbouwwijk Zuidbroek (3.500 woningen) en het regionale bedrijventerrein langs de A1 kwamen nauwelijks van de grond, vertelt woordvoerder Toon Schuiling. En toen zat Apeldoorn ineens met een verlies van zo’n 68 miljoen euro.

„Excuus voor het vreselijke jargon, maar de grond was aan het verrenten”, zegt Schuiling. De grond was aangekocht met leningen en terwijl de projectontwikkelaars wegbleven, bleven de rentekosten oplopen.

Het verlies van 68 miljoen heeft Apeldoorn inmiddels gedekt. „Met pijn”, zegt Schuiling. Grond werd in kleinere kavels en met minder winst verkocht. De geraamde opbrengst van andere stukken werd teruggebracht. Leningen werden overgesloten tegen gunstigere rentes. Zo bleef er uiteindelijk 30 miljoen verlies over. „We hebben zwaar ingeteerd op de algemene reserves”.

Voor volgend jaar heeft Apeldoorn een reserve van 7 miljoen euro. Of de gemeente steun gaat vragen bij het Rijk, kan Schuiling nog niet zeggen. „Apeldoorn heeft het gered, maar is buitengewoon kwetsbaar.”

Jarenlang was het een melkkoe voor gemeenten: grond opkopen, de bodem saneren, bouwrijp maken en dan doorverkopen aan projectontwikkelaars. Die zetten er nieuwbouwwijken op, of kekke kantoorpanden. Terwijl de huizenprijzen sinds 1980 4,5 over de kop gingen, stegen de grondprijzen 7,5 keer.

Nu zijn de gouden tijden voorbij. Huizenprijzen dalen, nieuwbouwprojecten zijn afgeblazen, en kantoren staan leeg. De exploitatie van grond is voor gemeenten een groot financieel risico geworden. Zo groot dat de adviseurs van Deloitte Real Estate voorspellen dat 35 gemeenten de komende jaren in geldnood zullen komen. Dat is ongekend volgens Maarten Allers, hoogleraar economie van decentrale overheden en directeur COELO van de Rijksuniversiteit Groningen. Om welke gemeente het gaat, wil Deloitte niet zeggen. Bekende voorbeelden van gemeenten met mislukte grondexploitaties zijn Amsterdam en Rotterdam, maar ook kleine gemeenten als Lansingerland en Hengelo.

Als gemeenten hun begroting niet meer sluitend krijgen, komen ze onder curatele van de rijksoverheid te staan. Ze heten dan artikel-12 gemeenten. Nu zijn er drie van zulke probleemgemeenten.

Opvallend is dat Deloitte veel somberder is dan vorig jaar. In september 2010 maakten het adviesbureau een vergelijkbaar rapport. Toen voorspelde Deloitte dat de vastgoedcrisis 2,4 miljard euro aan verliezen bij gemeenten zou veroorzaken. Nu is dat opgelopen tot 2,9 miljard. Sterker gegroeid is het aantal artikel-12 gemeenten dat Deloitte voorziet, van 16 naar 35.

Die stijging komt doordat de verliezen eerder komen dan verwacht en de financiële reserves van gemeenten dalen. Vorig jaar dacht Deloitte nog dat er 1 miljard euro aan directe verliezen moest worden genomen. Nu is die schatting opgelopen tot 1,8 miljard euro. In 2010 boekten gemeenten 760 miljoen euro af op hun grondexploitatie. Daardoor daalde hun eigen vermogen. Gemeenten hebben in totaal 13 miljard euro geïnvesteerd in grond. „Dat hele bedrag moeten ze de komende tien jaar terugverdienen”, zegt Frank ten Have, partner bij Deloitte.

Gemeenten zijn realistischer geworden dan vorig jaar, maar nog niet realistisch genoeg, vindt Deloitte. Ten Have: „De afboeking van 760 miljoen euro die gemeenten in 2010 deden is too little, too late.” Gemeenten houden nu nog rekening met gelijkblijvende grondprijzen tot 2013. Dan hopen gemeenten dat de prijzen weer gaan stijgen. Deloitte denkt eerder dat de grondprijzen de komende jaren zullen blijven dalen.

De grondverliezen komen bovenop de andere financiële problemen waarmee gemeenten kampen. Gemeenten krijgen de komende jaren meer taken, minder geld van het rijk en waarschijnlijk doen burgers een groter beroep op voorzieningen.

Het kabinet-Rutte besloot bij aantreden gemeenten minder geld te geven. Hoeveel precies is niet duidelijk. COELO berekende dat gemeenten ongeveer 3 miljard euro minder rijksgeld krijgen door de bezuinigingen op de sociale regelingen die gemeenten uitvoeren zoals de Wajong, de sociale werkplaatsen, de reïntegratie van werklozen en bijzondere ziektekosten (awbz). Tegelijkertijd lopen de kosten die gemeenten maken waarschijnlijk op. Het beroep op het armoedebeleid zal de komende jaren toenemen, denkt COELO.

Als er inderdaad veel meer gemeenten onder curatele komen te staan, dan krijgen financieel gezonde gemeenten daar last van. De kosten voor het oplappen van een artikel-12 gemeente komen ten laste van het zogenoemde Gemeentefonds. Daaruit financiert de rijksoverheid de gemeenten. Meer gemeenten in geldnood betekent minder geld voor de overige 400 gemeenten.

Gemeenten zitten te wachten tot de bijl valt, zegt hoogleraar Allers. De inkomsten, uitgaven én de verliezen die ze de komende jaren te verwerken krijgen, zijn ook voor gemeenten zelf onzeker.