Ook een huurder kan eigen vermogen opbouwen

„Ons huurhuis wordt via de woningbouwvereniging te koop aangeboden met Koopgarant. Dat betekent dat de woningbouwvereniging bij verkoop meedeelt in onze winst of verlies. Voor ons is dit een kans om vermogen op te bouwen. De vraagprijs van 210.000 euro vinden we aan de hoge kant. Gaan de huizenprijzen zakken? En wat gaat de hypotheekrente doen?”

Al jaren hoor je de mantra: in een eigen woning bouw je vermogen op. Maar de economie telt weinig absolute waarheden. Behalve misschien dat zekerheid niet bestaat, al lijkt het daar soms een tijdje op. In 1984 kostte een doorsnee huis 59.000 euro. En begin 2009, een kwart eeuw later 256.000 euro. Die waardestijging van gemiddeld 6 procent per jaar kostte de eigenaar een beetje onderhoud, onroerendgoedbelasting, verzekering plus een pietsje hypotheekrente. Vandaar die mantra: het eigen huis maakt rijk.

De echo van deze spreuk klinkt nog altijd door, ook al dalen de huizenprijzen sinds 2,5 jaar. Wie begin 2009 voor 256.000 euro in een doorsnee woning stapte, was afgelopen juni gemiddeld 7 procent armer. Mede door deze waardedaling zitten mogelijk al 600.000 gezinnen met een hypotheeklening die hoger is dan de waarde van hun huis.

Blijft de woningmarkt verzwakken? Niets is zeker zoals gezegd, maar diverse seinen staan op rood. Veel mensen zitten krap of zijn pessimistisch wegens de schuldencrisis, de bezuinigingen en de minder uitbundige economische groei. Daarbij zijn banken voorzichtiger met hypotheken. Er staan momenteel tweemaal zoveel huizen te koop als in 2007. Dit ondanks de tijdelijk verhoogde Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting, de hypotheekrenteaftrek en risicodempende initiatieven zoals Koopgarant. Het lijkt erop dat huizenkopers de woningprijzen gewoon te hoog vinden. En wat te hoog is, moet omlaag.

En toch presenteren makelaars, woningbouwverenigingen, hypotheekverkopers en vele andere belanghebbenden het eigen huis nog altijd als loterij zonder nieten. Hun inkomsten zijn er immers afhankelijk van. Ondertussen houden veel woningverkopers lang vast aan een te hoge vraagprijs. Daardoor kan een woningmarktcorrectie vele jaren duren.

Waarom zou je in deze situatie, terwijl je al prettig woont, het risico op je hals halen van waardedaling, kosten, rompslomp en tobberijen over de hypotheekrente? Dit gezin overweegt dit, omdat hun huur zou verdwijnen in een bodemloze put. Maar ook huiseigenaren zitten met putten. Hun euro’s stomen weg door hypotheekrente, premies voor de opstalverzekering, onderhoudskosten, aankoop- en hypotheekkosten, overdrachtsbelasting en de WOZ-aanslag. Wellicht komt er nog een waardedaling van de woning bovenop. Koopgarant verzacht zo’n waardedaling – de woningcorporatie betaalt bijvoorbeeld een kwart – maar een verlies blijft een verlies.

Als huurder heb je de benijdenswaardige kans om rustig de kat uit de boom te kunnen kijken tot de woningmarkt evenwichtiger is. Intussen kan dit gezin vermogen opbouwen op een spaarrekening. Als ze maandelijks 300 euro reserveren, hebben ze, bij 2,9 euro rente, over vijf jaar bijna 20.000 euro bij elkaar. Als het meezit, is dan ook de woningmarkt lager geprijsd. Soms word je rijker door je koest te houden.