Op de woningmarkt moet je echt iets bijzonders te bieden hebben

In Zeist kun je wonen tussen verstandelijk gehandicapten. Een vorm van omgekeerde integratie. „Móóóói”, zegt de bewoner vanaf zijn aangepaste fiets.

Met zijn vinger maakt hij de beweging of hij een rondje bestelt. „En dat is straks allemaal gebakken materiaal.” Marcel Schipper staat in een bosrijke omgeving nabij Zeist. „Het asfalt is tijdelijk, voor het bouwverkeer. Hoogwaardige klinkers passen veel beter bij het jarendertigkarakter van dit project.”

Schipper is directeur van Volker Wessels Vastgoed. Blauw kostuum, wit hemd, blauwe das. Maar al te graag leidt hij zijn bezoek rond. Want deze bouwput is schoon en stil. Hier, op de Utrechtse Heuvelrug, tussen Soesterberg en Huis ter Heide, ligt de Sterrenberg. Een uitgestrekt wooncomplex voor verstandelijk gehandicapten midden in een beschermd natuurgebied.

De bouwer verkoopt hier niet zomaar nieuwe woningen. Hier is de ‘omgekeerde integratie’ in de aanbieding. Verstandelijk gehandicapten komen in dit geval niet zelfstandig leven in een gewone woonwijk. Nee, ditmaal komen burgers van elders tussen de verstandelijk gehandicapten wonen.

Zorginstelling Abrona, eigenaar van het gebied, schreef samen met de gemeente Zeist in 2006 een prijsvraag uit over dit idee. Volker Wessels mag als winnaar 400 woningen bouwen. Van alles wat: vrijstaande villa’s, twee-onder-een-kappers, eengezinswoningen en sociale woningbouw.

„De cliënten krijgen zeven nieuwe zorggebouwen”, zegt Schipper. „Die staan nadrukkelijk door elkaar. Dus niet de villa’s en de andere grotere huizen apart. De panden waarin de cliënten wonen staan kris kras op de Sterrenberg.”

Met de gemeente is afgesproken dat Volker Wessels ook zorg draagt voor de straten, openbare verlichting en andere voorzieningen op het terrein. Grote voordeel: veel is al aanwezig bij deze hagelnieuwe wijk. Kinderboerderij, sportcomplex, tennisbanen, medisch centrum, kerk en veel „volwassen groen”, zoals Schipper dat noemt. Grote bomen.

Het zijn dit soort projecten waar bouwers anno 2011 tuk op zijn. Al een jaar of drie draait de woningmarkt uiterst moeizaam. Prijzen dalen, het aantal transacties is sterk teruggevallen en de voorraad te koop staande woningen groeit gestaag.

Kwaliteit van woningen is zoveel belangrijker geworden. „Het is een kopersmarkt”, zegt Schipper. „Als een woning niet perfect was, stapte je vier jaar geleden toch in. Dan kon je vier jaar later wel weer verhuizen, gesteund door een waardegroei. Die tijd is echt voorbij. Nu moet alles goed zijn, locatie, product, prijs en woonomgeving.”

Voor bouwers betekent dat extra werk om van hun grond en huizen af te komen. In grond doordat er minder gebouwd wordt, en in woningen doordat er minder verkocht worden. Investeerders nemen de onverkochte huizen ook wel over, soms tegen afbraaktarieven. Na jaren van krimp heeft de Nederlandse bouwsector in de eerste helft van dit jaar weliswaar omzetgroei geboekt, maar er is geen pannenbier voor de bouwers. Het herstel is broos, de markt onzeker.

De woning- en kantorenmarkt – 40 procent van de totale sector – geeft nog geen teken van verbetering. Volker Wessels kwam deze week als laatste grote bouwer met cijfers. Ze bevestigden de trend die collega’s al schetsten. De omstandigheden zijn „moeilijk” (Volker Wessels), „taai” (Heijmans) en staan onder „toenemende prijsdruk” (BAM).

Bouwers die van de woningmarkt en kantorenmarkt ontvluchten, komen elkaar bij infrastructurele projecten weer tegen. Maar in de markt voor bruggen, wegen, tunnels en sluizen is het vooruitzicht niet veel beter. Bezuinigende overheden betekenen minder opdrachten.

BAM, de grootste bouwer, zag zijn orderportefeuille dalen. Heijmans ook. Concurrenten verwijten elkaar onder de kostprijs te werken. „De markt staat niet toe om nieuwe projecten op goede condities te acquireren”, klaagde de topman van BAM.

Dat is weer eens wat anders dan de recente geschiedenis toen hele nieuwbouwwijken al op de tekentafel volledig werden verkocht. Vorig jaar daalde de oplevering van nieuwe woningen met een derde van 82.932 naar 55.999. In de eerste vijf maanden van dit jaar werden volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek slechts 15.565 opgeleverd.

Op de Sterrenberg hebben de nieuwe woningen hoge kappen, keramische pannen, houten kozijnen en ruime dakoversteken. Panden van gele, donkerbruine of donkerrode bakstenen. Voor sommige woningen zijn met de gemeente maximumprijzen afgesproken.

Maar zelfs met zulke bijzonderheden loopt het nog niet storm. De woningen worden wel relatief snel verkocht, niets staat leeg, maar de wijk wordt in terughoudend tempo gebouwd. Schipper stopt met lopen en houdt zijn handen alsof hij de maat van een vis aangeeft. „Een blokje van twaalf hier, een straatje van twintig daar. Elke keer partjes, om de risico’s zo laag mogelijk te houden. Zo houden we de loop erin.”

Drie jaar na aanvang is bijna de helft van de huizen klaar. Schipper: „Voordat het af is zijn we wel in 2015”. Een bewoner die er al langer woont, fietst voorbij en interrumpeert: „Moooooooooooi. Moooooi.”