'Discussiëren over de huizenmarkt is verduiveldlastig, dat gaat direct over inkomenspolitiek'

Bouwers worstelen met gure marktomstandigheden. Toch wist bouwer Volker Wessels winst, omzet en opdrachten te laten groeien. Schrapt u wel eens een nieuwbouwwijk? „Natuurlijk.”

Terwijl de meeste bouwbedrijven hun opdrachten zien afnemen, maakte de Nederlandse bouwgigant Volker Wessels deze week een forse groei van de orderportefeuille bekend.

Concurrenten klagen over partijen die werk onder de kostprijs aannemen. Aha, komt de bouwer zo aan zijn groei?

Topman Gerard van de Aast: „Nee, Dat mag niet van mevrouw Poots.”

Financieel directeur Jolanda Poots: „Het zou ook heel dom zijn. Dan ben je aan het werk voor Piet Snot.”

De top van bouwconcern Volker Wessels heeft een opmerkelijke samenstelling. Geen gesloten bolwerk van mannen die hun hele leven in de sector werken. Bestuursvoorzitter Van de Aast werkte twintig jaar in de ict-sector en daarna nog tien jaar in de mediabranche als bestuurder van Reed Elsevier. Hij is civiel ingenieur.

En financieel directeur Poot van het bouwconglomeraat is een vrouw – „ja, dat is bijzonder in de bouw” – afkomstig uit de transportsector. Hiervoor was zij financieel directeur bij busmaatschappij Connexxion en bij spoorwegbedrijf Prorail.

U komt beiden van buiten, ook nog uit een andere sector. Toeval?

Van de Aast: „Het zegt iets over de ondernemingsgeest van dit bedrijf. Wij streven ernaar 30 procent van de vacatures extern te vervullen. Wij zijn geen centraal geleide onderneming. Je vindt de naam Volker Wessels weinig buiten. Wij hebben 125 werkmaatschappijen met misschien wel honderd merknamen. Dat is geen bewuste keuze, maar een weerspiegeling van de manier waarop we denken. We hebben vrij autonome werkmaatschappijen. Dat resulteert in meer flexibiliteit en geeft ruimte aan creativiteit.”

Is dat de reden waarom u in een moeilijke markt meer opdrachten binnenhaalt?

„Ach, dat weet ik niet. Kijk, iedereen kan een rotonde maken of een fietspad. Waar ik een kick van krijg is als wij opdrachten binnenslepen vanwege de kwaliteit, niet omdat we de laagste prijs bieden. Dat is de kunst. Opdrachtgevers letten er ook op of wij het verkeer goed laten doorstromen tijdens werkzaamheden. Dat zijn allemaal mogelijkheden om je positief te onderscheiden.”

Na een korte stilte: „Lukt niet altijd, hoor.”

U verkocht het afgelopen halfjaar een derde minder woningen. Ziet u al iets verbeteren?

„Neen, maar wij zijn ervan overtuigd dat het weer aantrekt. In het verleden bestond er ook een ongezonde situatie. Er werd door huizenkopers op geanticipeerd dat je met waardevermeerdering uit je schuld kon groeien. Het belangrijkste probleem op dit moment is een gebrek aan vertrouwen.”

„Onzekerheid”, valt Poots hem bij.

Van de Aast: „Maar ik geloof er niets van dat de vraag fundamenteel zo laag blijft. Bouwers bieden betere woningen aan die steeds beter aansluiten bij wat de consument wil.”

Dat deed uw sector in het verleden dus niet?

„Om het plat te zeggen. Alles wat je bouwde, werd verkocht. Die tijd is voorbij. Dat scherpt de geesten om producten te maken waar de klant echt om vraagt.”

Schrapt u wel eens een nieuwbouwwijk?

„Natuurlijk.”

Poots en Van de Aast kijken elkaar even zwijgend aan.

„Opgeschoven heet dat dan. Maar het beeld is diffuser. Je kan het bouwtempo van een wijk aanpassen. Of de wijk zelf verkleinen. En als je merkt dat er te weinig vraag is ga je gewoon niet bouwen.”

Normaal gaat u pas beginnen als de helft is verkocht?

Financieel directeur Poots neemt over: „Ja, maar die eis hebben wij verhoogd naar 70 procent. Zoveel moet eerst verkocht worden voordat we aan de slag gaan. In het verleden bouwden we, hup, 200 woningen vanaf de tekentafel. En dan had je achteraf nog het probleem dat je te weinig had gebouwd. Nu zeggen we eerder: laten we met een pluk van dertig beginnen. Zo houden wij het aantal onverkochte woningen onder controle. Bij ons is die het afgelopen half jaar gedaald. Daar sturen wij strak op. Als die voorraad oploopt heb je een financieel probleem.”

Wat zijn de belangrijkste knelpunten op de woningmarkt?

Van de Aast: „Het scheefwonen in de huursector: mensen die met een te hoog inkomen in een te goedkope woning zitten. En die dus woningen bezet houden voor starters, waardoor er beperkte doorstroming is. Verder vormde de overdrachtsbelasting een belangrijke belemmering en ook het hele gedoe rond hypotheken: de onzekerheid rond de hypotheekaftrek, maar ook de strengere regels van banken bij hypotheekverstrekking.

„Er dreigt nu een hele groep mensen tussen wal en schip te vallen. Die verdienen net te veel voor de sociale woningbouw, maar kunnen moeilijk een hypotheek krijgen. Zelfstandigen zonder personeel, zzp’ers, krijgen eveneens moeizaam een hypotheek, ook al verdien je goed. Dat is vreemd..... alsof een baan tegenwoordig zoveel zekerheid biedt en voor de eeuwigheid is.”

Van de Aast leunt naar achteren en reflecteert.

„Het is tegelijk een groot maatschappelijk probleem. Want waarom hebben wij zoveel zelfstandigen zonder personeel? Misschien wel juist omdat wij zo’n rigide ontslagrecht kennen. En dan kun je vervolgens daardoor moeilijk een huis kopen. Maar het is verduiveld lastig in Nederland een discussie te voeren over de woningmarkt. Want het gaat binnen no time over inkomenspolitiek. Als je scheefwonen wilt aanpakken, heeft dat gevolgen voor de koopkracht van mensen. Als je de hypotheekrenteaftrek aanpakt, heeft dat gevolgen voor de koopkracht van mensen. Dat verlagen van de overdrachtsbelasting was in dat opzicht wel het makkelijkste. Maar alleen het tijdelijk verlagen daarvan, is niet voldoende. Het helpt wel wat voor de doorstroming, maar ook niet meer dan dat.”

Gemeenten kunnen ook een handje helpen. Die hebben vaak de grond die bouwers nodig hebben?

„ Ik weet nog zo goed dat ik als jongen van het platteland in 1980 schrok van de grondprijs van mijn eerste woning. Die bedroeg toen ongeveer een achtste van de totale prijs. Maar dat aandeel is sindsdien nog veel sterker gestegen. Ik zie dat gemeenten hun grondprijzen nog nauwelijks verlagen. Daardoor zijn veel huizen te duur. Maar een goed huis op een goede locatie verkoopt ook nu nog prima.”

Poots: „,Wij hebben 240 miljoen euro aan grondposities. Dat is onze strategische positie om snel op groei te kunnen inspelen als de woningmarkt weer aantrekt. Wij zijn er helemaal klaar voor.”