In de Limburgse winkelstraten wordt het langzaam stiller

Door de crisis en toegenomen internetverkopen staan meer winkelpanden leeg. Vooral in Limburg, waar de bevolking krimpt en vergrijst. ‘De vastgoedwereld koestert de illusie dat het wel zal overwaaien.’

Het valt niet eens zo erg op. Zo af en toe staat een pand leeg op de Bovenstestraat, dé winkelstraat van het Midden-Limburgse Echt. Schrijnend is de situatie bij het complex Zuiderpoort. Daar ogen de meeste vierkante meters die voor winkels bedoeld zijn als lege aquaria. Op een hoekpand zijn uit ellende de beeltenissen van een klant en een ober van een lunchroom aangebracht. Misschien inspireert het nog iemand tot ondernemen.

In Echt wachtten op 1 juli 27 van de 139 winkelpanden op een nieuwe eigenaar, een leegstand van 19,4 procent. Alleen Schiedam kent een nog grotere leegstand. Het probleem speelt in het vergrijzende en op sommige plekken ook al krimpende Limburg sterk: behalve Echt staan nog vijf gemeenten in de top tien van plaatsen met de meeste ongevulde panden.

Helemaal hopeloos is de situatie in Echt niet. Op 1 januari was nog sprake van een leegstand van 21,4 procent. „En we hebben nu een burgemeester die het snapt”, constateert Milou Vos, juwelier en voorzitter van een van de Echter middenstandsverenigingen. Praat haar niet van de twee vorige burgemeesters. Inspraak van ondernemers was een wassen neus. Een centrumplan, waarvan in 2000 een eerste versie verscheen, wordt nu pas uitgevoerd. Wat ook niet helpt: verdeeldheid onder de Echtse middenstand.

Met winkelcentrum Ursulinenhof kreeg Echt een hele reeks nieuwe zaken. „Mooie panden, maar de aansluiting met het bestaande centrum is volstrekt onlogisch”, zegt Pieter van Delden, ingenieur en als adviseur betrokken bij Vos’ winkeliersvereniging. Te veel kruip-door-sluip-door. Een logisch winkelrondje voor de bezoekers ontbreekt.

Volgens Vos is het recept voor het centrum simpel. Omliggende plaatsen als Sittard, Roermond en het net over de Belgische grens gelegen Maaseik hebben misschien meer historie en meer winkels te bieden. Het door kerkdorpen omgeven Echt moet het hebben van het gratis parkeren – liefst voor de deur – en de persoonlijke band van middenstanders met hun klanten.

Wethouder Jac Dijcks (Economische Zaken) deelt die visie. „Echt vervult een functie voor een regio met zo’n 50.000 inwoners. Een goed bereikbaar centrum met een zo compleet mogelijk aanbod is ons doel.”

De gemeente heeft een retailvisie in voorbereiding, die eind dit jaar aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. Leegstand is een van de aandachtspunten. Het antwoord: winkels nog meer concentreren in het centrum en daar meer volk proberen te trekken, zodat ook kleinere, specialistische zaken hun omzetten kunnen halen. Want het zijn vooral panden met een beperkt aantal vierkante meters die nu leegstaan.

Niet alleen in Echt kost het moeite om ondernemers voor winkels te vinden. Leegstand is een landelijk probleem. „De financiële crisis heeft zijn weerslag gehad”, constateert Laurens Sloot, bijzonder hoogleraar retail marketing aan de Rijksuniversiteit Groningen. „De economie groeit inmiddels weer, maar niet florissant. Mensen houden hun hand op de knip. De perikelen rond de schulden van de Verenigde Staten en een deel van de eurolanden hebben hun gevolgen voor het consumentenvertrouwen.”

Volgens Sloot is de invloed van internet op het winkelgedrag nog vele malen fundamenteler. „Kleding, schoenen, boeken en andere producten worden in toenemende mate vanachter de pc besteld. De vakantie wordt niet meer geboekt bij dat vertrouwde reisbureautje. Het wordt daardoor stiller in de binnensteden. Mensen hebben ook niet meer zoveel tijd om te shoppen. Met name vrouwen werken veel meer dan een paar decennia geleden. En als klanten meerdere producten tegelijk nodig hebben en er dan eens echt op uitgaan, wordt sneller gekozen voor de A-locaties, plaatsen die heel veel tegelijk te bieden hebben. Winkelcentra zullen nog meer moeten gaan nadenken over hun attractiviteit, afzonderlijke zaken net zo goed. Kijk naar hoe de Bijenkorf dat doet: zo’n 300 evenementen per jaar, van modeshows tot signeersessies van bekende schrijvers.”

Gertjan Slob van Locatus, een databank voor winkelgedrag, noemt ook de vergrijzing als een factor die bijdraagt aan de toenemende leegstand van middenstandszaken. „Dat speelt bijvoorbeeld in Limburg. Niet alleen aan de klantenkant, maar ook bij de ondernemers. Zaken stoppen bij gebrek aan een opvolger. Ik zie het in mijn eigen familie. Een winkel ging over van mijn overgrootvader op mijn grootvader, mijn oom en mijn neef. Een nieuwe generatie die verder wil ontbreekt.”

Slob, directeur onderzoek, ziet de leegstand vooral de afgelopen jaren snel groeien. „Tot 2009 ging het om toenames met tienden van een procent per jaar. Nu gaat het om een toename van een half procent per jaar: landelijk bijna 5 procent op 1 januari 2009, 5,4 procent begin 2010, 5,9 procent begin 2011 en halverwege dit jaar al 6,2 procent.”

In Limburg alleen al staat meer dan 300.000 vierkante meter leeg. Tegelijkertijd liggen er in die provincie plannen voor 400.000 vierkante meter aan nieuwe winkels.

Jan Boon, hoofd retail agency bij de vastgoedmultinational Jones Lang LaSalle, ziet wat er gebeurt in Nederland, maar maakt zich niet al te veel zorgen. „De markt is de markt. Voor centra is het zaak dat ze zich goed afvragen waarmee ze zich willen onderscheiden. Vierkante meters met mode voor jonge mensen zijn er meestal genoeg. Maar hoe worden ouderen bediend? Ze vormen misschien niet de meest sexy doelgroep, maar hebben wel wat te besteden. Biologische voeding kan ook zo’n toegevoegde waarde zijn. Sowieso goede, ambachtelijke middenstand. Probeer ook soortgelijke zaken bij elkaar in de buurt te krijgen, te clusteren.”

Zoals vroeger zal het nooit meer worden, weet Laurens Sloot zeker. „Bij de vastgoedwereld koestert men die illusie nog wel. Daar houden ze de prijzen hoog in de veronderstelling dat het allemaal wel zal overwaaien. Maar net als eerder op de huizenmarkt is een prijscorrectie onvermijdelijk, zeker op de B- en C-locaties. In sommige winkelpanden zullen geen nieuwe zaken meer komen. Noem het natuurlijke afvloeiing.”

Cor Jongen, voorzitter van de Stichting Centrummanagement Maastricht, heeft nog de hoop dat het in zijn stad niet zo ver hoeft te komen. In vergelijking met Echt is er daar sprake van een luxeprobleem. Maastricht staat bij Nederlanders hoog genoteerd in de rangschikking van favoriete dagjes uit.

Toch is het ook in de Limburgse hoofdstad, door menigeen gezien als een winkelwalhalla, niet louter goud wat er blinkt. „Bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en veiligheid zijn punten van aandacht. Steden om ons heen zoals Roermond, Hasselt en Luik timmeren flink aan de weg.” Maastricht kent een leegstand van 9,5 procent. „Maar in de aanloopstraten naar het centrum gaat het om 20 procent. Alarmerend en beangstigend. Daar ligt verloedering op de loer.”

Zelfs in de drukke Grote Staat en de exclusieve Stokstraat –beide behoren tot de duurste straten van Nederland – staan panden af en toe behoorlijk lang leeg. „Eigenaren van onroerend goed zouden moeten inzien dat het vragen van sky high-huurprijzen, het maximale uit de markt willen halen, op den duur averechts werkt. Langdurige leegstand en snelle faillissementen zijn ook niet in hun belang. In de Grote Staat zijn panden weggegaan voor 25 keer de huurwaarde op jaarbasis. Dat betekent een rendement van 4 procent op de investering, Dat gaat misschien goed bij lage rentestanden en steeds stijgende huurprijzen, maar onder de huidige omstandigheden is dat bijna vragen om problemen.”

Jongen ziet ook mooie ontwikkelingen in Maastricht. Hij wijst op het stadsdeel Wyck waar in de Rechtstraat een prachtige mix van kleinschalige winkels, galeries en horeca is ontstaan. Even verderop, in de Stationsstraat, opende onlangs de tweede Nederlandse winkel van het modehuis Hermès. Rondom moet in de komende jaren een soort mini-P.C. Hooftstraat ontstaan. Er zijn al gesprekken geweest met Louis Vuitton, Gucci en Rolex.

Volgens Jongen is de taak van de gemeente betrekkelijk eenvoudig. „Ze moet goede plannen van ondernemers faciliteren. Denken in mogelijkheden in plaats van onmogelijkheden.” Nauwelijks een maand geleden haalde de gemeente de bloembakken weg die middenstanders aan lantaarnpalen hadden opgehangen. De gemeente vond het „overbodig straatmeubilair” en niet passen in het beeld van het centrum. „Tegelijkertijd worden plannen van ondernemers voor het ontwikkelen van delen van de binnenstad tegengehouden, omdat ze niet helemaal stroken met bestaande bestemmingsplannen.”

    • Paul van der Steen