Geld parkeren in stenen (5 en slot)

Er woedt een grote schoonmaak onder besloten vastgoedfondsen, bleek vorige week. Eenentwintig grote aanbieders, waaronder Bouwfonds REIM en Annexum, hebben gezamenlijk normen opgesteld voor een deugdelijke bedrijfsvoering, en laten prospectussen voor nieuwe fondsen toetsen door een onafhankelijke stichting. Dat was nodig ook. Toen de banken nog geld leenden aan wie maar wilde, ontstond een wildgroei aan kleine, slecht beheerde fondsen die geld van beleggers verspilden. Annexum nam zo’n rommelfonds over, waardoor de beleggers wellicht een debacle bespaard blijft.

Jan Meulenbelt juicht de schoonmaakactie toe. „Bouwfonds en Annexum zijn nette partijen.” Toch betwijfelt hij of besloten vastgoedfondsen – in Nederland vooral CV’s – wel geschikt zijn voor de particuliere belegger. „Die moet zich blijven afvragen voor wie die fondsen eigenlijk geld verdienen.” Meulenbelt is een onverdachte bron. Hij is directeur bij ING Real Estate Select, onderdeel van de grootste beheerder van vastgoedbeleggingen ter wereld met een dikke zestig miljard euro aan assets.

ING Real Estate heeft een reeks besloten fondsen. Die zijn zo’n vijftien jaar geleden ontstaan vanuit de vastgoedbeleggingen van verzekeraar Nationale-Nederlanden. Maar ze zijn opgezet voor institutionele klanten, zoals pensioenfondsen. ,,Voor hen zijn besloten fondsen nuttig, om allerlei technische redenen.” Door de voortdurend veranderende regels, vooral, omtrent belasting, boekhouding en financiële risico’s. „Voor instituten is het gunstiger om te beleggen in vastgoed met een beursnotering.”

Besloten fondsen komen uit de wereld van de grote beleggers. „De fondsmanagers struinen voortdurend de markt af, op zoek naar nieuwe kansen.” Als eerste kopen zij grond in de buurt van wegen, bruggen en vliegvelden die nog in aanbouw zijn, en zetten daar opslagcentra neer. Of ze kopen juist oude magazijnen die te dicht bij een woonwijk staan en wachten dan rustig af totdat de gemeente hen uitkoopt. „De grote jongens halen de particulier er meestal pas bij als zij winst willen nemen.” Die mag dan meedoen via een nieuw besloten fonds. „De particulier lift vaak mee aan het einde van de rit.” Bovendien is de minimale inleg hoog – tien- tot soms wel honderdduizend euro – , ligt die voor vijf tot tien jaar vast en zijn de participaties vaak niet overdraagbaar. De kleine belegger moet vooral flexibel blijven, vindt Meulenbelt. „Koop liever beursgenoteerde vastgoedfondsen. Die bieden ook vaak goede rendementen, en je kunt er weer uit wanneer je maar wilt.” Koop ze alleen als je daarmee een paar procentpunten meer kunt verdienen dan op nog wel betrouwbare tienjaars staatsobligaties. „Want als je kijkt naar de mix van rendement en risico, zit vastgoed ergens tussen aandelen en obligaties in.”

Joost Ramaer