Een eigen woning zit er nog wel in,de luxe keuken wordt onbetaalbaar

Het tijdperk van de tophypotheek is voorbij. Leningen voor het kopen van een huis zijn vanaf maandag begrensd. Verbouwen wordt lastiger. Voor een lounge-tuin krijg je geen hypotheek meer.

De regels voor het kopen van een huis worden vanaf maandag strenger. Wordt de drempel voor een eigen woning veel hoger?

Nee, zeggen de banken en de verzekeraars, de toezichthouder en de minister. Nee, zeggen ook de makelaars. Al zijn er twee grote veranderingen. Elke huizenkoper moet voortaan verplicht de helft van zijn hypotheek aflossen. En voor een verbouwing valt minder geld te lenen.

Op 1 augustus scherpen de banken en verzekeraars hun zogeheten Gedragscode Hypothecaire Financieringen (2006) aan. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) begon in 2009 al een offensief tegen de tophypotheek. Nederland is „wereldkampioen hypotheekschuld” (632 miljard euro), schetst AFM-woordvoerder Martijn Pols. „Vooral de verhouding tussen de schuld en de waarde van het huis is scheef.” Het Internationaal Monetair Fonds uitte in 2008 en 2010 zijn zorgen over de „financiële stabiliteit” van Nederland.

De nieuwe code van de Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars moet kopers beschermen tegen te hoge hypotheekleningen. „Elke huizenbezitter die er na dertig jaar aflossingsvrij lenen achterkomt dat er zoiets bestaat als een restschuld, is er een te veel”, zegt Harold Herbert, directeur van het Verbond van Verzekeraars.

Het aflossingsvrije deel van de hypotheek wordt daarom verlaagd van 100 naar 50 procent. De maximale lening wordt begrensd op 104 procent van de marktwaarde van de woning, plus 2 procent overdrachtsbelasting: in totaal 106 procent.

De vrees dat iedereen nu ineens een stuk minder kan lenen, lijkt ongegrond. Grosso modo daalt de maximale leencapaciteit niet veel, hoewel het in individuele gevallen kan tegenvallen (zie kaders).

Onenigheid is er wel over de norm van 106 procent. De banken en verzekeraars hanteren die norm ook voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), terwijl die nu nog op een norm van 108 procent zitten. Minister De Jager (Financiën, CDA) heeft de NHG-hypotheken verantwoord genoemd. Circa 80 procent van de woningen valt nu onder de NHG-norm van 350.000 euro. Het verschil van 2 procent komt bij een gemiddelde huizenprijs van 234.000 euro neer op 4.680 euro.

Het Waarborgfonds Eigen Woningen, dat aan huizenbezitters de NHG verstrekt, is boos op de hypotheekverstrekkers. Directeur Karel Schiffer spreekt van een „merkwaardige, verrassende beweging”. Ook de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) zijn kritisch.

De banken en verzekeraars daarentegen verdedigen de norm als bescherming van de consument. „De lening moet in een goede verhouding zijn met de waarde van het onderpand”, zegt Anneloes van Ulden, adviseur consumentenzaken van de NVB. „Het is onverantwoord als de NHG leidt tot een verhoging van de leencapaciteit.”

De ruimte voor hogere hypotheken in individuele gevallen (bijvoorbeeld bij gunstige carrièreperspectieven) wordt wat ingeperkt, maar blijft wel bestaan. Verder zullen de hypotheekverstrekkers de code na invoering evalueren en samen met de AFM en het ministerie overleggen of de norm van 106 procent moet worden aangepast – of niet.

Die 2 procent kan een verschil maken, omdat lenen voor een verbouwing moeilijker wordt. Hypotheekverstrekkers lenen voortaan alleen geld voor verbouwingen die de waarde van de woning verhogen. „Als je voor 50.000 verbouwt en de waarde van de woning stijgt evenveel, dan is er niets aan de hand”, zegt directeur Herbert van het Verbond van Verzekeraars. „De waarde van het onderpand stijgt, en daarmee de financieringscapaciteit.”

Maar voor „cosmetische veranderingen”, zoals een luxueuze keuken of een lounge-tuin, moet je vanaf maandag een gewone lening afsluiten. Herbert: „Het klinkt misschien wat archaïsch tegenwoordig, maar sparen is ook een optie.”

De hypotheekverstrekkers benadrukken dat de code „geen marktverstorend effect” zal hebben. Met andere woorden: de slechte huizenmarkt krijgt geen doodsteek. De aanscherping sluit aan bij de veranderingen in de markt sinds de crisis. Zowel banken als consumenten zijn voorzichtiger geworden met tophypotheken. Gemiddeld heeft nog ruim 60 procent van de huizenbezitters een aflossingsvrije hypotheek.

„Overcreditering is de afgelopen jaren beperkt”, bevestigt Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. „De banken hebben door de economische crisis minder geld beschikbaar. Ook is de AFM strikter toezicht gaan houden. Banken die zich niet aan de code houden komen in de publiciteit en lopen reputatieschade op.”