Geld parkeren in stenen (3)

Beleggen in vastgoed verdraagt zich slecht met een beursnotering, zo zagen we vorige week. Beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn nog steeds aan het herstellen van de kredietcrisis van 2008, die hen vaak 30 tot 70 procent van hun beurswaarde kostte. „Onroerend goed deed het slechter dan aandelen”, zegt Koen Straetmans, beleggingsstrateeg bij ING Investment Management. „Ook op momenten van tijdelijke stress op de markten zijn vastgoedaandelen underperformers.” Deels komt dat doordat ‘stenen’ zoveel minder liquide zijn – zoveel moeilijker verhandelbaar – dan ‘echte’ aandelen.

Zet nu je huis te koop, en het kan maanden duren voordat het is verkocht. Hoe meer stenen en hoe meer geld ermee is gemoeid, hoe langer die periode kan worden. Bouwfonds REIM is misschien wel twee jaar bezig om straks die 262 miljoen euro aan parkeergarages te verkopen in zijn European Parking Fund III. Panden taxeren, prospectus maken voor kandidaat-kopers, adverteren, misschien nog een roadshow, en dan maar wachten, praten en onderhandelen. Vastgoed is een trage, arbeidsintensieve en zeer lokaal bepaalde business.

„De markt verschilt van land tot land, en zelfs van stad tot stad”, zegt Straetmans. Zo kent Nederland een extreem hoge leegstand van kantoren. „Gemiddeld 15 procent. Het Europese gemiddelde is 10, en grote steden als Parijs en Londen zitten daar nog flink onder.” Het heeft jaren geduurd voordat al die lege Nederlandse kantoren waren gebouwd, en het zal ook weer jaren duren voordat zij zijn verhuurd, afgebroken of omgebouwd tot iets anders – woningen bijvoorbeeld. Vastgoed reageert traag op de markt, en als het reageert, is er geen houden meer aan. Vandaar dat de vastgoedmarkt vaak doorschiet – in positieve én negatieve zin.

Vandaar ook die vele vastgoedfondsen zonder beursnotering, zoals European Parking Fund III. „Die hebben geen last van de volatiliteit van de beurs”, zegt Straetmans. „Wel van het algehele economische klimaat.”

Nu de eurocrisis voorlopig is bezworen ziet Straetmans kansen. Veel vastgoedfondsen, beursgenoteerd en niet beursgenoteerd, keren ieder jaar 80 tot 100 procent van de nettowinst – de huren na aftrek van kosten – uit als dividend. „Het gemiddelde dividendrendement ligt heel hoog, hoger nog dan bij aandelen. Verder verwachten wij dat de rente voorlopig laag blijft. Dat is gunstig voor vastgoed.”

Een langdurig lage rente zal de vele schone slaapsters op de vastgoedmarkt wakker kussen. Al die armlastige gemeenten die hun parkings nog te gelde moeten maken. Al die Duitsers – 60 procent van de Duitse bevolking – die nog steeds hun eerste huis moeten kopen. „Beleggers met geduld kunnen hiervan profiteren.”

Volgende week meer over de kikkers en prinsen van het vastgoed.

Joost Ramaer