Huis op naam van de kinderen is blok aan het been

Wij zijn 78 en 80 jaar. We hebben een klein aanvullend pensioen en een beperkt vermogen. In 1980 hebben wij ons eigen huis op naam van onze twee kinderen laten zetten, omdat dat toen voordelig was. Nu blijkt dat als ik of mijn man overlijdt, er door zowel ons als de kinderen enorme sommen moeten worden betaald. De notaris heeft ons een constructie voorgelegd om het leed te beperken. Wat is de beste oplossing?

In 1980 was de inflatie 6,5 procent, kostte een doorsnee huis 77.000 euro en betaalde je maximaal 72 procent inkomstenbelasting over spaarrente. Verder hadden we vermogensbelasting, fikse successierechten en de Wet op de bejaardenoorden. Ging je naar een bejaardenhuis dan moest je je spaargeld opmaken en/of ‘je huis opeten’. Dat bracht ouders ertoe hun huis te verkopen of te schenken aan de kinderen, terwijl zijzelf het woonrecht hielden. Zo smolt de erfenis, had het bejaardenhuis het nakijken en ontvingen de kinderen de waardegroei van de woning belastingvrij.

Dat ging goed tot het nieuwe belastingstelsel van 2001. Ineens gold de overgedragen woning als een tweede huis. Ouders verloren hun eventuele hypotheekrenteaftrek. Ook moesten ze vermogensrendementsheffing (vrh) betalen over het vruchtgebruik van het huis en hun kinderen over rest van de waarde (blote eigendom).

Sommige ouders kochten het pand tijdig terug (6 procent overdrachtsbelasting plus notariskosten), anderen deden afstand van hun woonrecht en gingen van de kinderen huren; of ze verhuisden, waardoor het pand eigendom van de kinderen werd; nog weer anderen bleven onwetend en deden niks.

Ouders die nog steeds wonen in een aan de kinderen overgedragen huis hebben sinds 2010 een nieuw, levensgroot probleem. Bij overlijden waardeert de fiscus het huis niet meer op de waarde uit de overdrachtsakte, maar op de laatste WOZ-waarde, ook als ouders en kinderen sinds 2001 netjes vrh over de woning hebben betaald. Er is geen overgangsrecht voor oude gevallen. Dus stel het huis was in 1980 een ton waard en nu een half miljoen. Dan betalen de kinderen mogelijk een kleine ton erfbelasting over het pand, bijna vijf keer zoveel als in 2009. De koopsom is meestal snel na de overdracht (notarieel slim) kwijtgescholden en daardoor niet meer aftrekbaar van de erfenis.

Deskundigen broeden op reparaties. Geprobeerd is om de kinderen het woonrecht van de ouders te laten kopen, waarna de ouders hen jaarlijks 6 procent van de woningwaarde aan huur betalen. Vooralsnog pikt de fiscus dit niet als tot nu geen 6 procent huur is betaald. Maar over de periode vóór 2010 vindt de fiscus een (redelijk) zakelijke huur (met inflatiecorrectie) voldoende. Trouwens, niet iedereen kán 6 procent betalen. Een huis van vier ton kost dan 2000 euro per maand.

Ouders kunnen ook de blote eigendom van de kinderen terugkopen. Blijven ze de koopsom schuldig, dan gaat die later af van de erfenis, terwijl de rente aan de kinderen als eigen woning-rente aftrekbaar is. Wat altijd werkt, is verhuizen. Dan gaat het vruchtgebruik van de ouders meestal op in rook (als dit in de oude akte staat), waarna de kinderen de tent kunnen verkopen.

Wat nu?

Nog even afwachten, want er komen ongetwijfeld gerechtelijke procedures. Aarzel echter niet te lang. Een erfenisreparatie is slechts geldig als deze minimaal 180 dagen voor uw dood is gedaan. En tot 1 juli 2012 is de overdrachtsbelasting 2 procent. Dat scheelt als het herstel overdrachtsbelasting vergt. Vraag uw notaris, estate planner of belastingadviseur of hij u op de hoogte houdt en om een goed schenkingsplan, want het woonrecht heeft vermogenswaarde.

En dan maar duimen, dat er wat valt te redden.

In samenwerking met Bernard Schols, hoogleraar Successierecht en Belastingen van rechtsverkeer aan de Radboud Universiteit Nijmegen