Doorstroming? Begin dan bij de sociale huurmarkt

De huizenverkoop stimuleren is goed.

Maar stimulering van alleen de koopsector (4,1 miljoen huizen) is geen blijvende oplossing, stelt Van Hoek.

De campagne om de huizenmarkt in beweging te krijgen is in volle gang.

De NVM, de grootste brancheorganisatie van makelaars, bracht gisteren slechte kwartaalcijfers, maar hoopt op 10 procent meer huizenverkoop. De een na grootste, VBO, meldde woensdag tot 25 procent meer huisbezichtigingen in de laatste dagen. En de Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, lanceerde gisteren een speciale starterslening.

Allemaal dankzij de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent voor de periode van één jaar: een van de prikkels uit de nieuwe woonvisie van minister Donner (Binnenlandse Zaken) die meer doorstroming en vertrouwen in de huizenmarkt wil stimuleren.

„Het is een goede impuls voor de korte termijn”, vindt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), een non-profit onderzoeksorganisatie in Amsterdam die de denktank van de Nederlandse bouwsector vormt. „Maar het grote, structurele probleem zit bij de sociale huurmarkt.”

Wat Van Hoek bedoelt: stimulering van alleen de koopsector (4,1 miljoen huizen) is geen blijvende oplossing. De stilstand zit met name op de sociale huurmarkt (2,4 miljoen huizen). En los daarvan zijn er kansen voor de vrije of commerciële sector (150.000 huizen).

Binnen de sociale huursector ziet Van Hoek drie problemen:

1. Beperkte doorstroming: „Mensen die voor 350 euro in de Jordaan wonen, gaan daar niet weg.”

2. Beperkte keuzevrijheid: „Je kunt een passende woning misschien twee, drie keer weigeren, maar niet eindeloos.”

3. Beperkt aanbod: „Het marktmechanisme ontbreekt. Corporaties bieden woningen aan onder de kostprijs, hebben een gegarandeerde afzet en hebben geen financiële prikkels om in te spelen op verandering in woonwensen.”

Tegelijkertijd wordt de doorstroming op de sociale huurmarkt gestremd door scheefwoners, mensen met een hoger inkomen dan de doelgroep heeft. „De subsidie is gekoppeld aan de woning, niet aan het inkomen. En er wordt maar één keer getoetst, aan het begin. Een student die naar een mooie sociale huurwoning verhuist, kan na zijn afstuderen goed gaan verdienen en toch goedkoop blijven wonen.”

Dat Donner sociale huurders met een bruto inkomen van boven de 43.000 euro nu 5 procent huurverhoging geeft, vindt Van Hoek niet genoeg. „Naar Europese richtlijnen is afgesproken dat corporaties woningen moeten toewijzen aan mensen met bruto inkomens onder de 33.000 euro. De sociale huurders die tussen 33.000 en 43.000 euro verdienen, worden niet gestimuleerd om naar de vrije sector te verhuizen.”

Naast een betere regulering van de sociale huursector kan het ontwikkelen van de vrije, commerciële verhuur meer beweging in de markt brengen, denkt Van Hoek. Hij bepleitte onlangs een ‘huuraftrek’ voor commerciële huurders, te vergelijken met de hypotheekrenteaftrek voor huiseigenaren. De VVD stelde Kamervragen over de haalbaarheid, minister Donner komt op korte termijn met antwoorden.

Met een huuraftrek wordt commerciële huur een concurrerend alternatief voor koop, stelt Van Hoek. Hij denkt aan een huuraftrek van bijvoorbeeld 3 procent van de WOZ-waarde. Burgers zouden dertig jaar lang het recht krijgen op huuraftrek of hypotheekrenteaftrek of een combinatie van beide. Een modaal huishouden met een modaal huis zou jaarlijks 2.200 euro aan belastingvoordeel hebben. De overheidskosten zouden circa 330 miljoen euro zijn.

Ter vergelijking: de hypotheekrenteaftrek kost de overheid per jaar ruim 11 miljard euro.

Van Hoek krijgt tot nu toe twee soorten reacties, zegt hij. „Of mensen vinden het interessant, maar lopen er niet meteen warm voor.”

„Ik denk omdat commerciële huurders nog geen aansprekende groep zijn. Of mensen zijn tegen omdat ze afschaffing van de hypotheekrenteaftrek als doel op zich zien. Maar echte tegenargumenten heb ik nog niet gehoord.”