Belastingmaatregel kan huizenmarkt zet geven

De malaise op de woningmarkt dwingt het Kabinet tot onconventionele maatregelen. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting moet het vertrouwen in de huizenmarkt herstellen.

De beste tijd van het jaar voor de woningmarkt is per vandaag officieel voorbij. „In het tweede kwartaal trekt de huizenverkoop traditioneel aan”, vertelt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft. „In de zomer gaan veel mensen weg, op vakantie. In de donkere winter hebben ze er minder zin. Het tweede kwartaal, dat is de goede periode.”

De vraag is hoe goed de lente van 2011 is geweest. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) loopt niet vooruit op de kwartaalcijfers die komende week in het Amsterdamse Hilton bekend worden gemaakt. „Daar zit een keihard embargo op”, zegt NVM-woordvoerder Ronald Kimman. „De woningmarkt is een vertrouwensmarkt.” Ieder gerucht vergroot de onzekerheid van de afwachtende koper.

De malaise op de huizenmarkt heeft de regering in een spagaat gedwongen. Om mensen tegen zichzelf te beschermen worden de hypotheekeisen per 1 augustus strenger. Met name voor starters wordt de drempel om een huis te kopen hoger. Maar tegelijkertijd wil de overheid kopers nu stimuleren met een tijdelijk verlaging van de overdrachtsbelasting.

Met name starters, die eenmaal op de huizenmarkt de meeste beweging in de markt brengen.

Feit is dat de woningmarkt nog achterblijft bij het herstel na de crisis van de afgelopen jaren. Vorig jaar groeide de economie 1,8 procent, de verwachte groei voor 2011 is ongeveer 2 procent.

De prijzen van verkochte woningen daarentegen waren vorige maand 1,8 procent lager dan een jaar geleden, maakte het CBS bekend. In mei verkochten circa 10.000 mensen hun woning, dat is nog evenveel als een jaar geleden.

Over de afgelopen twee jaar zijn de reële woningprijzen met 10 procent gedaald, volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). De nieuwbouw liep in deze periode met 15 procent terug.

Om de woningmarkt in beweging te krijgen, heeft de overheid al verschillende dingen geprobeerd. In 2009 trok het Kabinet circa 715 miljoen euro uit: 395 miljoen voor nieuwbouw en 320 miljoen euro voor woningcorporaties om energiebesparende maatregelen door te voeren. De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) werd in 2009 verhoogd tot 350.000 euro.

En dan nu is er de verlaging van de overdrachtsbelasting, ook wel de ‘verhuisboete’ genoemd. „Het is geen wondermiddel”, zegt Hugo Priemus, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft. „De woningmarkt blijft een slechte markt zonder teken van herstel.” Op de verkoop van nieuwbouwwoningen heeft de maatregel geen effect, want daarvoor hoeft geen belasting te worden geheven. Wellicht dat starters wel profiteren, omdat een woning met een lagere overdrachtsbelasting net betaalbaar wordt. En woningcorporaties worden met de maatregel gestimuleerd meer huurwoningen te verkopen.

Het tijdelijke karakter van de verlaging van de overdrachtsbelasting moet het effect versterken. Het idee is: grijp nu je kans voor de tijdelijke maatregel weer wordt opgeheven door het kabinet.

Maar de vraag is hoe tijdelijk de maatregel zal zijn. Het opnieuw verhogen naar 6 procent volgend jaar zou de zich herstellende woningmarkt een nieuwe klap geven. „Dan stijgen de huizenprijzen weer 4 procent”, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar Vastgoedfinanciering en Vastgoedbeleggingen aan de Universiteit van Maastricht. „Wil je dat als politicus op je geweten hebben? Ik niet.” Bovendien: twee jaar na de geplande verhoging naar het oude niveau, zijn er weer verkiezingen.

Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, verwacht dat verlaging van de overdrachtsbelasting wel enig vertrouwen in de markt kan terugbrengen. „Elke koper heeft de zorg of hij de overdrachtsbelasting die hij heeft betaald wel terugverdient als hij zijn huis weer verkoopt. Die zorg verdwijnt nu.”

En dat is de eerste prioriteit, volgens hoogleraar Conijn. „De eerste prioriteit is weer vertrouwen in de koopmarkt brengen. Meer transacties, prijzen die niet meer dalen, niet meer een jaar hoeven wachten voordat je huis wordt verkocht. Maar we moeten uiteindelijk veel meer doen. Er moet een discussie komen over een grondige hervorming van de gehele woningmarkt.”