Huren voor 14 euro gaat niet meer

In Portugal zijn nauwelijks huurhuizen beschikbaar, een gevolg van verouderde wetgeving en enorme achterstanden in de rechtspraak. De ‘trojka’ eist een spoedige hervorming.

Ana Fetal (22) en Fernando Sousa (34) leerden elkaar vier jaar geleden kennen, wonen sinds anderhalf jaar gelukkig samen in een voorstad van Lissabon en gaan in oktober trouwen. Maar als zij na hun huwelijk mochten gaan denken aan kinderen, zal dat geen makkelijk besluit worden. „We moet dan groter gaan wonen en of we dat kunnen betalen, weten we niet. Het zal afhankelijk zijn van ons werk en inkomen, maar ook van de huizenprijzen en de hypotheekrente”, vertelt Sousa.

Dat jonge Portugezen als Sousa en Fetal geen huis kunnen huren, zoals leeftijdsgenoten in andere Europese landen, komt doordat de Portugese huurmarkt al decennia compleet is vastgelopen. Er is amper aanbod van fatsoenlijke huurwoningen. Jonge Portugezen zijn gedwongen te kopen. Ana Fetal: „We hebben gekeken naar huren, maar dan vonden we alleen een kelderwoning zonder ramen voor 300 euro.”

Het ontbreken van een gezonde huurmarkt leidt er toe dat Portugezen hoge schulden hebben, weinig sparen en niet zomaar naar een andere stad kunnen voor een andere baan. Het probleem is een van de vele structurele zwakheden van de Portugese economie. Het droeg er mede aan bij dat het euroland vorig jaar in de Europese schuldencrisis werd meegesleept en aan de rand van de financiële afgrond raakte.

Begin april moest Lissabon 78 miljard euro noodleningen van het Internationaal Monetair Fonds en de Europese Unie aanvragen. Flexibilisering van de huurmarkt is een van de eisen in het hervormingsprogramma dat de ‘trojka’ van IMF, EU en Europese Centrale Bank (ECB) het land heeft opgelegd. Het is aan de zondag gekozen nieuwe centrumrechtse regering om hier invulling aan te gaan geven.

De problemen op de huurmarkt vloeien voort uit twee linkse revoluties uit de vorige eeuw. De eerste, in 1910, maakte een einde aan zeven eeuwen monarchie. In de nieuwe republiek werden huurders goed beschermd: huren werden bevroren, huurders kregen veel meer en huisbazen veel minder rechten. De tweede omwenteling – de Anjerrevolutie van 1974 tegen de rechts-fascistische dictatuur – verstevigde de positie van huurders verder.

Zo vertelt José Alexandre Ferreira dat de drie panden die hij bezit in Lissabon en omgeving hem vooral veel zorgen opleveren. Hij erfde ze van familie en heeft er zeventien huurders in wonen. Zij betalen huren zoals die in de jaren zestig of zeventig in escudo’s werden vastgelegd. „Nu is dat per huurder gemiddeld 30 euro per maand. De laagste huur die ik incasseer is 14 euro, de hoogste 78 euro.”

Deze opbrengst, waarover hij ook belasting betaalt, is zo laag, dat Ferreira de panden niet kan onderhouden. „Sommige huurders doen gelukkig zelf kleine klusjes, maar mijn huizen zijn er niet goed aan toe. Het is de vraag wat ze nog waard zijn.” Mocht hij een koper vinden, dan is die verplicht de huurders over te nemen. „Die nieuwe eigenaar kan ze er alleen uit krijgen als hij er zelf zou gaan wonen. Maar wie wil dat in zo’n bouwval?”

Ervaringen als die van Ferreira maken dat veel huiseigenaren hun huizen liever laten verpauperen. Het zette de afgelopen jaren een bescheiden bouwhausse in gang. Niet zo omvangrijk als in Ierland of buurland Spanje, maar Portugese huishoudens bouwden wel een van de hoogste schuldenniveaus in de eurozone op. Het recente besluit van de ECB om de rente weer te verhogen, maakt dat deze schulden alleen maar zwaarder zullen gaan wegen.

De politiek pakte het probleem tot nu toe amper aan. Naast de bouwsector profiteerden namelijk ook lagere overheden aan de nieuwbouw. Gemeentes verdienden aan belastingen, verkoop van grond en afgifte van bouwlicenties. Ondertussen staan in de centra van grote steden als Lissabon en Porto nu veel historische panden op punt van instorten, terwijl in de voorsteden eentonige woonblokken zijn verrezen.

In het pact dat de trojka en Portugal begin mei sloten, staat dat de huurmarkt grondig op de schop moet. Huurcontracten moeten kunnen worden opengebroken. Huren moeten kunnen stijgen. Huurwoningen zullen niet langer via overerving kunnen worden doorgegeven. In het derde kwartaal van dit jaar moet er een wetsvoorstel liggen.

Het wordt echter de vraag hoe hard de nieuwe regering zal durven ingrijpen. Huisbaas Ferreira denkt dat de meesten van zijn huurders maandelijks best wat meer kunnen betalen. „Maar er zijn ook bejaarden die op een oud contract zitten met een lage huur en moeten rondkomen van een pensioen van 200 euro.”

De wet is maar één oorzaak van de vastgedraaide huurmarkt. Een hardnekkiger obstakel vormt de trage rechtspraak in Portugal. Een huisbaas die wanbetalende huurders wil uitzetten moet minstens vier jaar rechtszaken voeren. De proceskosten betaalt hij zelf en de kans dat hij zijn geld terugkrijgt is klein. Hetzelfde geldt voor ondernemers die facturen willen innen. Ook dat kan jaren duren, wat het investerings- en ondernemersklimaat in Portugal niet ten goede komt.

In het memorandum tussen de trojka en Portugal staat daarom dat de rechtspraak grondig hervormd moet worden. Zo moeten er tot 2013 circa 2,5 miljoen lopende processen opgelost worden. „Dit voornemen is totaal onrealistisch”, zegt Marinho Pinto, president van de Portugese advocatenorde in zijn kantoor. Hij wijt de vertragingen aan de grote autonomie en vele privileges die rechters genieten. „Als dat niet verandert, dan is de enige manier om al die dossiers op te lossen, ze met het oud papier mee te geven.”

Volgens Manuel Soares, de voorzitter van de vereniging van rechters, „wordt het erg moeilijk, maar is het wel mogelijk”. Tweederde van de zaken gaat om de executie van schulden, antwoordt hij per e-mail. „Daarvoor moet een uitzonderingsregime worden ingesteld, waardoor ze binnen een tot twee jaar afgerond kunnen worden. Voor nieuwe zaken zou een nieuw regime moeten gelden waaronder schuldeisers veel makkelijker kunnen innen.”

Oplossing van beide problemen, huurmarkt en rechtspraak, zal dus jaren en misschien wel een generatie kosten. Tijd die steeds meer Portugese jongeren niet kunnen opbrengen. Hun bestaan op de arbeidsmarkt is vaak al precair en nu zien ze hypotheekkrediet door de eurocrisis ook nog extreem schaars worden.

„Het huuraanbod is veel te beperkt”, zegt André Ferreira (25) die met zijn vriendin Marta Cruz (30) voor 350 euro een flatje van 56 vierkante meter huurt in een voorstad van Lissabon. Beiden hebben werk, maar hun contracten zijn onzeker. „Mochten we een gezin willen, dan zijn we bijna verplicht te kopen. Maar welke bank gaat ons daar het geld voor lenen?” Zij: „En als ik zwanger zou worden, zou ik meteen ontslagen worden.”

Zoals veel Portugese jongeren overwegen ze serieus te emigreren. Hij zou wel naar Noorwegen willen. Zij niet: „Veel te koud.” Brazilië dient zich aan als compromis.