Huizenmarkt VS is terug bij af

Amerikaanse huizenprijzen zijn in maart voor de achtste opeenvolgende maand gedaald. Dat heeft desastreuze gevolgen voor het economisch herstel.

De Amerikaanse huizenmarkt is terug bij af, zo bleek gisteren bij de presentatie van de zogeheten Standard & Poor’s Case-Shiller Home Price Index, een index die de prijzen bijhoudt van de twintig grootste stedelijke gebieden in het land. De prijzen zijn in maart voor de achtste opeenvolgende maand gedaald, ditmaal met 0,8 procent. Daarmee is het prijsniveau opnieuw beland op het laagste niveau sinds het instorten van de huizenmarkt in 2006. Deze dubbeldip betekent ook dat het beetje herstel dat de afgelopen twee jaar leek ingezet nu geheel is weggevaagd. Daarbij moet worden aangetekend dat dit herstel gestimuleerd was door een belastingvoordeel voor mensen die hun eerste huis kochten. Toen deze regeling in april 2010 verviel, begonnen de prijzen weer te dalen.

Als hoofdreden voor de aanhoudende prijsdalingen worden de executieverkopen van huizen die aan de bank zijn vervallen genoemd. Deze panden zijn vaak in slechte staat en worden met een dusdanig forse korting op de markt gebracht dat de prijzen op de gehele markt dalen.

Maar dat is niet het hele verhaal, zo waarschuwen analisten van de onroerendgoedsector. Zo zijn veel consumenten simpelweg niet in staat de markt te betreden: volgens berekeningen van onderzoeksbureau Gallup zijn ongeveer 26 miljoen Amerikanen werkloos of hebben zij een parttime baan waarvan ze niet kunnen leven. Daarnaast is naar schatting 28 procent van de huiseigenaren ‘onder water’, hetgeen wil zeggen dat hun hypotheek hoger is dan de marktwaarde van hun huis. Die zullen dus niet snel hun woning verkopen om een nieuw huis te kopen.

Maar ook de Amerikanen die wel in staat zijn de markt te betreden, doen dit niet. Het is alsof het instorten van de huizenmarkt in 2006 „littekens op de Amerikaanse psyche heeft achtergelaten”, zo suggereerde Pete Flint van onroerendgoedwebsite Trulia dinsdag in The New York Times. Experts, variërend van de buurtmakelaar tot aan Fed-voorzitter Alan Greenspan, hadden gezworen dat de markt niet zou instorten. „Er was een tijd waarin huiseigendom een symbool van succes was”, zei Flint. „Die tijd is voorbij.”

Er zijn maar weinig experts die verwachten dat de trend van dalende huizenprijzen snel zal keren. De verwachting is eerder dat de markt blijft doormodderen totdat de overbodige huizenvoorraad is opgedroogd. Dat kan nog wel even duren. Zo berekende het financiële blog Calculated Risk dat momenteel tussen 1,6 en 1,8 miljoen meer huizen worden aangeboden dan gevraagd.

De dalende huizenprijzen en het enorme aantal aangeboden huizen op de markt hebben nog een ander gevolg: ze houden huizenbouwers en projectontwikkelaars aan de kant. Zelfs in staten waar de bevolking hard groeit, zoals Texas, worden nauwelijks nieuwe huizen gebouwd: de prijzen van bestaande huizen zijn zo laag dat bouwbedrijven daar niet tegen kunnen concurreren. Als er al geïnvesteerd wordt, dan in de bouw van complexen met veel huurwoningen. Dat heeft ertoe geleid dat het aantal nieuw gebouwde eensgezinswoningen op het laagste niveau is beland sinds 1963. In dat jaar begon de Amerikaanse overheid dit aantal te meten.

Zo houden de dalende huizenprijzen indirect het algehele economische herstel tegen, omdat de bouw van nieuwe huizen na een recessie traditioneel een grote aanjager is van de economie. Denk alleen al aan het aantal bouwvakkers dat nu niet wordt aangenomen, het bouwmateriaal dat niet wordt aangeschaft en de truckers die al deze materialen nu niet van hot naar her vervoeren.

Kijken we puur naar de gevolgen voor de economische groei als percentage van het bruto nationaal product (bnp), dan zien we het volgende plaatje: een nieuw gebouwd huis ter waarde van 250.000 dollar draagt 250.000 dollar bij aan het bnp. De verkoop van een bestaand huis voegt daarentegen slechts 5 à 6 procent van de verkoopprijs toe aan het bnp – namelijk de makelaarscourtage plus overdrachtskosten.