'Huizenmarkt Nederland gevaar voor financiële stabiliteit'

De woningmarkt in Nederland trekt ook internationaal de aandacht met haar buitenissigheden. Zorgen over de risico’s voor het financiële stelsel nemen toe.

‘Daling huizenprijzen vlakt af.’ ‘Aantal huizenverkopen minder hard naar beneden.’ Ook de situatie op de Nederlandse woningmarkt wordt vaak in makelaarstermen beschreven. Net als de verzakte hoekwoning doorgaat voor nagenoeg vrijstaand huis met speels niveauverschil, zo is de omslag op de woningmarkt ook als korte adempauze te verkopen. En wie wil daar nu niet in geloven?

Econoom Rick van der Ploeg, tegenwoordig hoogleraar in Oxford, waarschuwde deze week in NRC Handelsblad dat ook Nederland kwetsbaar is voor besmetting in de eurocrisis. Niet omdat het begrotingstekort zo hoog is of de staatsschuld zo omvangrijk, maar omdat de onevenwichtigheden op de woningmarkt een gevaar vormen voor de financiële stabiliteit.

Van der Ploeg kan moeilijk weggezet worden als een PvdA’er die vrijblijvend tegen de hypotheekrenteaftrek ageert. Hij werd zelf ooit bijna de fractie uitgezet toen hij zijn vraagtekens plaatste bij deze subsidie op lenen, toen dat ook bij de sociaal-democraten nog taboe was. En zijn zorgen worden gedeeld door instituten als de OESO, de organisatie van rijke landen, en het Internationaal Monetair Fonds.

De Nederlandse woningmarkt is zo uitzonderlijk dat deze een hoofdrol speelt in een recent internationaal vergelijkend onderzoek van de OESO. Zij geldt als een van de meest door de overheid gereguleerde woningmarkten ter wereld: op de koopmarkt via de hypotheekrenteaftrek en op de huurmarkt via de huurtoeslagen en regulering van huurprijzen.

De denktank uit Parijs constateerde vorige week dat de nieuwbouw van woningen in Nederland nauwelijks op prijsschommelingen reageert. Na Tsjechië is dat gebrek aan marktwerking in Nederland het laagst van 21 onderzochte landen. Het betekent dat er sneller complicaties ontstaan en de economie minder goed functioneert. De OESO schat dat het aantal jaarlijkse verhuizingen in Nederland met de helft zou toenemen als de nieuwbouw van woningen net zo snel op prijsstijgingen reageerde als in een gemiddeld OESO-land. En dat is weer goed voor de arbeidsmobiliteit, de flexibiliteit op de arbeidsmarkt.

De Nederlandse woningmarkt is op meer vlakken een uitschieter. Nederland valt in de categorie OESO-landen met „zeer grote” prijsstijgingen van woningen sinds 1980, samen met landen als Ierland en Spanje. Nederland heeft na Zweden de meest gereguleerde huursector en verstrekt relatief de meeste subsidie voor hypothecaire leningen (zie grafiek): het verschil tussen de marktrente en het nettotarief van de financiering is in Nederland het grootst. Bij het aantal huurders met lekkende daken is Nederland ook een uitblinker, en qua huurders met ruimtegebrek figureert Nederland eveneens aan de top: huurregulering gaat vaak samen met minder kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod.

Die problemen zijn niet onopgemerkt gebleven. Het kabinet-Rutte heeft plannen om de huursector te verbeteren. De huurprijzen worden straks meer vrijgegeven waardoor aanbod en vraag beter op elkaar worden afgestemd en de nu vrijwel non-existente markt voor duurdere hoogwaardige huurwoningen zich kan ontwikkelen. Zo ontstaat er een betere aansluiting tussen kopen en huren. De regering pakt daarnaast het ‘scheefwonen’ aan – te hoge inkomens in te goedkope huurwoningen.

Maar dat andere deel van de woningmarkt, de koopmarkt, laat Rutte ongemoeid. Sterker, de stimulering daarvan is alleen maar uitgebreid met een tijdelijke verruiming van fiscale aftrekmogelijkheden en het ophogen van de NHG-garantie waarbij de Nederlandse overheid borg staat voor hypotheekgevers. Ruwweg 80 procent van de nieuw verstrekte hypotheken krijgt staatsgarantie. Moedigt dat niet riskant gedrag aan?

Eind 2009 stond het Rijk garant voor meer dan 108 miljard euro aan hypothecaire leningen, bijna de helft van de rijksbegroting. Met zulke bedragen is het begrijpelijk dat economen zich inmiddels zorgen maken over de risico’s voor de financiële stabiliteit.

Van der Ploeg spreekt van een ‘moral hazard’-probleem dat niet bespreekbaar is in Den Haag. Doordat veel van de risico’s van lenende consumenten elders neerslaan, wordt ongewenst gedrag aangemoedigd. Welke politicus zegt dat 6 ton aflossingsvrij lenen in veel gevallen een teken is van boven je stand leven? Nederlandse huishoudens waren tien jaar geleden al wereldkampioen hypotheekschuld. Als zij in de problemen komen, hebben de banken ook een probleem.

Eind vorig jaar noemde het IMF de woningmarkt een van de zwakste plekken in ons financiële systeem. De binnenlandse risico’s door de hoge schulden in de huizenmarkt vereisen volgens het IMF permanente waakzaamheid.

Volgens het IMF zullen juist maatregelen in de woningmarkt van belang zijn om de kans op toekomstige economische of financiële crises te verkleinen.

Het IMF suggereert om de schuld ten opzichte van de woningwaarde te maximeren, iets wat toezichthouders DNB en AFM al eerder vergeefs hebben voorgesteld. Want het is volgens het IMF onwaarschijnlijk dat voortzetting van het huidige woningmarktbeleid in het belang is van de Nederlandse economie.