Amerikaanse huizenmarkt heeft de bodem nog niet bereikt

De Amerikaanse huizenprijzen zijn 31 procent gedaald ten opzichte van hun meest recente piek van eind 2006, vlak voor het uitbreken van de kredietcrisis. Maar ze zouden nog veel verder kunnen instorten.

Het dieptepunt uit 1993 van de zogenoemde ‘Case-Shiller 10-city index’, de gezaghebbende indicator voor Amerikaanse huizenprijzen, lag in reële termen bijna een derde lager dan het huidige niveau. Debiteuren kunnen maar beter hopen dat de inflatie sneller zal stijgen dan de rente, zodat toekomstige prijsdalingen minder hard aankomen.

De bodem van de vorige recessie op de huizenmarkt werd bereikt in oktober 1993. Destijds was de Case-Shiller 10-city index slechts 8 procent gedaald ten opzichte van de piek in maart 1990, en hadden zich alleen in Zuid-Californië substantiële prijsdalingen voorgedaan. De economie in haar geheel ontworstelde zich toen aan een recessie die minder zwaar was dan die van de afgelopen jaren.

Het werkloosheidspercentage reikte bijvoorbeeld tot 7,8 procent, terwijl het meest recente hoogtepunt 10,1 procent werklozen als percentage van de beroepsbevolking bedroeg. Maar de rente was destijds veel hoger. De rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar was in oktober 1993 6,8 procent, tegen 4,3 procent op eenzelfde product in november 2010.

De reële inkomens in de Verenigde Staten zijn sinds 1993 met ongeveer 15 procent gestegen, maar door de diepere economische inzinking nu, is het denkbaar dat de voor de inflatie gecorrigeerde huizenprijzen kunnen dalen tot dichtbij het dieptepunt van 1993 – vooral als de rente stijgt tot het niveau van destijds.

Als dat zou gebeuren, zou dat betekenen dat de huizenprijzen nog eens met 27 procent zullen kelderen. Onder de stedelijke gebieden die de gegevens leveren voor de Case-Shiller-index, zou de pijn het grootst zijn in Boston, New York en Los Angeles.

Dit scenario hoeft huizenkopers echter geen reden te geven voor uitstel van hun aankoop. Als de hypotheekrente stijgt en de huizenprijzen dalen zoals geschetst, zouden de maandelijkse aflossingen van een hypotheek met een looptijd van dertig jaar op een willekeurig bezit slechts 4 procent lager uitkomen dan vandaag de dag.

De gevolgen voor de hypotheekportefeuilles van de banken zouden daarentegen ernstig zijn. Een groot aantal gedwongen huisuitzettingen in de zwaarst getroffen gebieden van Amerika zou de huizenprijzen zelfs nog verder omlaag kunnen drukken.

Maar de inflatie kan redding brengen. Als de consumentenprijzen de komende vijf jaar met 20 procent stijgen, zou een daling van de huizenprijzen met 12 procent al volstaan om ze op het voor de inflatie gecorrigeerde niveau van 1993 te brengen.

Voor kredietverstrekkers zou de toekomstige gezondheid van hun portefeuilles dus wel eens kunnen afhangen van de uitkomst van de race tussen inflatie en rente.

Martin Hutchinson

Vertaling Menno Grootveld