Bestemming veranderen kost veel geld

In Amsterdam staan zo veel kantoren leeg dat de stad in dezelfde categorie valt als de Ierse hoofdstad Dublin. „De bestemming veranderen is in ons belang.”

Een logisch een-tweetje. Amsterdam heeft een teveel aan kantoren en een tekort aan woningen en hotelkamers. Maak van de lege kantoren woningen en hotels en je bent klaar. In essentie is dat het plan van de gemeente Amsterdam.

Vastgoedbeleggers en makelaars beseffen al jaren dat de Amsterdamse kantoremarkt kampt met problemen. De leegstand van commercieel vastgoed in Amsterdam behoort tot de hoogste van West-Europese hoofdsteden.

Uit cijfers van makelaar Jones Lang Lasalle blijkt dat het Amsterdamse percentage van kantooroppervlakte dat vacant staat (17,3) alleen overtroefd wordt door dat van Dublin (23,4). Dat Amsterdam in dezelfde categorie zit als de Ierse hoofdstad die is getroffen door een vastgoedcrisis, is een veeg teken.

Toch is Jones Lang Lasalle in het jongste marktrapport, van eind vorig jaar, vrij optimistisch. Huurprijzen voor de betere locaties blijven stabiel, verwacht de makelaar. Als gevolg van de financiële crisis worden er niet heel veel nieuwe gebouwen opgeleverd, waardoor het aantal lege kantoren op toplocaties niet verder zal toenemen.

Maar de leegstand die al bestaat op minder populaire plekken zal niet vanzelf afnemen, concludeert Jones Lang Lasalle. De markt is dus gespleten. Bedrijven willen de futuristische kantoorkolossen aan de Zuidas wel betrekken, maar laten de blokkendozen in Zuidoost links liggen.

Dat Amsterdam zich bemoeit met de leegstand is positief, zegt Hugo van Woerden, manager van het Amsterdamse kantoor van IVG Immobilien, een Duits bedrijf dat geld van Duitse pensioenfondsen belegt in vastgoed. In Nederland is IVG eigenaar van het enorme hoofdkantoor van adviesbureau KPMG langs de A9 in Amstelveen.

Volgens onderzoek van de gemeente Amsterdam uit 2009 is IVG ook de grootste eigenaar van leegstaande kantoren. Ruim 58.000 vierkante meter van IVG stond leeg. „Leegstand terugdringen is niet alleen goed voor de stad, het is ook in onze belang”, zegt Van Woerden. Daarom verwelkomt hij het idee om actiever lege kantoren een andere bestemming te geven.

„Herbestemmen is overigens iets wat wij al een tijd doen”, aldus de Nederlandse manager. IVG sloot begin vorig jaar een overeenkomst met Holiday Inn om een hotel te vestigen in Orly Plaza, een kantoorgebouw nabij Amsterdam Sloterdijk. In dit gebied staan veel kantoren leegstaan. Ook wil het Duitse vastgoedbedrijf in de Arena Towers in Amsterdam Bijlmer, nog een notoir leegstandsgebied, een hotel vestigen.

Toch is het niet altijd even eenvoudig om van een kantoor een hotel of een appartementencomplex te maken. Het omtoveren heeft gevolgen voor de waarde van een pand. Hotels of appartementen op een bedrijventerrein zullen vaak minder waard zijn dan kantoren.

De belegger moet niet alleen kosten maken om het gebouw te verbouwen, maar ook de waarde van het pand afboeken. Een leegstaand kantoorgebouw levert geen geld op, maar zo lang het leeg staat is de eigenaar niet verplicht de waarde af te boeken. „Beleggers kiezen dan vaak liever voor een periode van leegstand en lage opbrengsten dan voor herbestemming”, zegt Van Woerden.

Het is naïef van de gemeente om te stellen dat vastgoedeigenaren maar hun verlies moeten nemen, vervolgt de IVG-manager. „Als de waarde van ons vastgoed daalt, heeft dat een negatieve invloed op de rendementen voor de pensioenfondsen die bij ons beleggen.” Met andere woorden: als Amsterdam IVG dwingt een leegstaand kantoor om te bouwen tot hotel dan kan de dekkingsgraad van Duitse pensioenfondsen dalen.

De belangen van banken kunnen ook een belemmering vormen voor het transformeren van lege kantoren. Veel vastgoedfondsen werken met een aanzienlijke hefboom. Ze kopen panden met relatief weinig eigen geld en lenen het leeuwendeel bij een bank. Het kantoorgebouw dient dan als onderpand voor de lening. Als de waarde daalt als gevolg van herbestemming kan de bank ingrijpen.

Dit beseft de gemeente Amsterdam ook. „Nu banken extra kritisch zijn bij het verstrekken van geld [...] kan dit voor een belegger een complicerende factor zijn”, schrijft de gemeente in een rapport over leegstand uit 2009.

Voor de grote Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen is het plan van de Amsterdamse wethouders Ossel (Wonen, PvdA) en Van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening, GroenLinks) minder relevant. Corio zit vooral in winkelcentra. Wereldhave belegt weliswaar in Europese en Amerikaanse kantoren, maar bezit niet veel commercieel vastgoed in Amsterdam. Hetzelfde geldt voor Unibail-Rodamco, het Frans-Nederlandse fonds.