Actie tegen lege kantoren

Als eerste gemeente wil Amsterdam eigenaren van langdurig leegstaande kantoren aansporen mee te werken aan een nuttiger be-stemming van hun panden.

Loop in Amsterdam eens van het Centraal Station naar de Munt, ga langs Artis en loop dan via het Scheepvaartmuseum aan het IJ terug naar het station. Stel je dan voor dat het gebied waar je in een uur omheen bent gelopen, een grote kantoortuin is. Dan heb je een idee hoe groot het gebied is dat je krijgt als je alle lege kantoorvloeren in Amsterdam naast elkaar zou leggen.

In Amsterdam wordt 1,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte niet gebruikt, een leegstand van 18 procent. Die leegstand komt niet alleen door de financiële crisis, maar ook door een afnemende vraag naar kantoorruimte nu steeds meer mensen flexibel werken.

„Een deel van de voorraad zal nooit meer als kantoor worden gebruikt”, zegt de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening, GroenLinks). „Dat vereist realisme bij de beleggers in de kantorenmarkt.”

Om de realiteitszin bij de kantooreigenaren te vergroten, heeft Amsterdam gisteren een leegstandsverordening gepresenteerd. Amsterdam is hiermee de eerste gemeente die gebruik maakt van deze mogelijkheid in de leegstandswet – ook wel antikraakwet – die in oktober 2010 van kracht werd. De verordening is bedoeld om verloedering tegen te gaan en de schaarse ruimte in de stad beter te benutten.

Beleggers moeten leegstand na een half jaar melden aan de gemeente en krijgen dan een ‘transformatieteam’ op bezoek. Dat team doet voorstellen om een kantoor te verbouwen tot bijvoorbeeld een hotel, een appartementencomplex of een verzamelgebouw voor startende bedrijven. Zo moeten er de komende jaren 9.000 studentenwoningen bijkomen. De gemeente wil graag helpen bij de transformatie, onder meer door het bestemmingsplan te wijzigen.

Als beleggers niet meewerken, krijgen ze een boete van 7.500 euro. „Van het bedrag zullen de meesten niet erg van onder de indruk zijn”, zegt Van Poelgeest: „Maar er is wel een publiek effect: niemand staat graag te boek als onwillig.” Amsterdam overweegt dan ook om een lijst van onwillige beleggers te publiceren. „Maar we hopen eigenlijk de beleggers te verleiden om mee te doen.”

Dat is niet zo eenvoudig, doordat in elk geval op papier kantoren meer waard zijn dan bijvoorbeeld woningen. „Beleggers zijn terughoudend met het afwaarderen van hun bezit, doordat hun vastgoed als onderpand dient voor bankleningen”, zegt Van Poelgeest. „De neiging is dus om de luchtballon langzaam te laten leeglopen. Wij willen dat juist snel doen.”

Amsterdam wil namelijk snel af van de kansloze kantorenparken, die met name in de jaren tachtig zijn gebouwd. „Lelijke glaspaleizen, op afgesloten parken die alleen met de auto zijn te bereiken”, zegt Van Poelgeest. Hij doelt op kantoorgebieden als Teleport in noordwest en Amstel III in zuidoost, waar de leegstand 35 tot 40 procent bedraagt.

Mocht een belegger zijn medewerking blijven weigeren, dan kan Amsterdam een ‘voordracht’ doen. Dat wil zeggen dat de gemeente dan een voorstel doet voor een verbouwing. De belegger kan dat aanvechten bij de rechter. „Dat wordt dus heel spannend”, verwacht Van Poelgeest. „Als de rechter de voordracht goedkeurt, verandert feitelijk de bestemming en moet het gebouw worden afgewaardeerd.”

Het is dus nog onzeker of Amsterdam een transformatie kan afdwingen. Om die reden had Van Poelgeest liever gezien dat het Rijk hem van extra gereedschap had voorzien: „Bijvoorbeeld dat de gemeente na een bepaald aantal jaren een gebouw mag kopen tegen de dan geldende economische waarde. De waarde van een leeg kantoor is zo laag, dat dit voor de gemeente had gewerkt als een stok achter de deur.”

Het Rijk kan ook op een andere manier helpen, namelijk door de kantorenbouw af te remmen. Ondanks de leegstand geven gemeenten nog steeds grond uit voor de bouw van kantoren. „Laat het Rijk gewoon gebieden aanwijzen waar niet meer gebouwd mag worden”, zegt Van Poelgeest.

Ook Amsterdam laat de komende decennia de bouw van nieuwe kantoren toe. Is dat niet een tegenstrijdigheid? Nee, vindt Van Poelgeest: „Er is een grote behoefte aan toekomstvaste kantoren: in een gemengde omgeving, makkelijk om te bouwen tot woningen en goed bereikbaar voor he openbaar vervoer.” Stop je de bouw daarvan, dan behouden de slechte kantoren meer waarde: „Dan duurt transformatie nog langer.”