CVC zet eerste stap in uitponden van C1000

Gisteren kondigde supermarktconcern C1000 de verkoop aan van zijn distributiecentra. Is private equity-eigenaar CVC Capital begonnen met de uitverkoop?

Het is precies waar beleggersvereniging VEB twee jaar geleden bang voor was. Toen investeringsmaatschappij CVC Capital Partners supermarktconcern Schuitema met een openbaar bod van de beurs haalde, zou het vast daarna de waardevolle onderdelen gaan uitponden. Hierdoor zou CVC gemakkelijk miljoenen euro’s aan oorspronkelijke beleggers kunnen onthouden.

Gisteren werd bekend dat C1000 (de winkelformule van Schuitema) voor 155 miljoen euro zijn zes distributiecentra gaat verkopen aan de Amerikaanse vastgoedbelegger W.P. Carey. Kassa voor CVC. De panden in onder meer Raalte, Breda en Woerden stonden voor iets meer dan 103 miljoen euro op de balans.

De boekwinst wordt gebruikt om te „herinvesteren in onze groeiplannen” en om schulden terug te brengen en „onze kapitaalstructuur te optimaliseren”, aldus C1000-directeur Tom Heidman gisteren in een korte toelichting.

VEB-jurist Niels Lemmers zegt dat de verborgen waarde van de vastgoedportefeuille van C1000 destijds een van de redenen was om zich tegen het bod van CVC te verzetten. In augustus 2008 stapte de beleggersvereniging naar de rechter om een hoger bod te eisen. CVC had al een akkoord met twee belangrijke grootaandeelhouders gesloten voor 20,11 euro per aandeel. Ahold, het moederconcern van C1000’s grote concurrent Albert Heijn, had ruim 72 procent van Schuitema in handen. En CKK, een club van C1000-franchisenemers bezat een kwart van de aandelen. Behalve geld kreeg Ahold als onderdeel van de verkoop ook een kleine zestig winkels in handen en bepaalde de zeggenschap over het toekomstig acquisitiebeleid van C1000.

Op de resterende 1,6 procent van de aandelen bracht CVC een openbaar bod uit voor hetzelfde bedrag van 20,11 euro. De VEB vond dat de waarde van Schuitema/C1000 aanzienlijk hoger lag en eiste een bod van 31,73 euro. Behalve de vastgoedportefeuille zat er volgens de VEB nog een aanzienlijke waarde in de 58 supermarkten die Schuitema aan Ahold zou overdragen en in de kaspositie van CKK.

In zijn eindoordeel kwam de ondernemingskamer in augustus 2009 tot een redelijke vergoeding voor de minderheidsaandeelhouders van 24,21 euro per aandeel. Dit kostte CVC een kleine 14 miljoen euro extra. Per saldo betaalde de private-equitymaatschappij nog geen 300 miljoen euro. De aankoop was volgens een kenner van de transactie „niet zo absurd hoog met vreemd geld gefinancierd als veel private-equitydeals van vóór de financiële crisis.”

Met de gisteren aangekondigde verkoop van de zes distributiecentra zet CVC een eerste stap, zo lijkt het, om de oorspronkelijke aankoopsom uit het bedrijf te trekken. Zo deden de private-equitypartijen die in 2004 VendexKBB kochten het ook. Al in 2005 verkocht KKR c.s. het vastgoed van het warenhuizenconcern voor iets meer dan de aankoopsom van een jaar eerder.

Voor CVC is het nog lang niet zover. Het voert volgens de jaarrekening van 2009 ook geen actief dividendbeleid. Bovendien trok het bedrijf vorig jaar nog 200 miljoen euro uit om 80 winkels van concurrent Jumbo over te nemen. Maar kenners van de supermarktbranche vermoeden dat het verzilveren van verborgen waarde nu is begonnen. De distributiecentra zijn nog maar een deel van de totale vastgoedportefeuille van C1000. Het concern heeft ongeveer een derde van de 390 winkels in eigen bezit. Die staan voor een kleine 270 miljoen op de balans. Als daarop dezelfde winst kan worden geboekt als op de distributiegebouwen, moeten dit zo’n 390 miljoen euro kunnen opbrengen.

Gisteren liet het bedrijf weten dat verkoop van winkelvastgoed niet aan de orde is. Het vormt, anders dan distributiecentra, een belangrijke strategische houvast tegenover concurrenten. Maar er is een interne aanwijzing dat dit wel eens zou kunnen veranderen. De grote vastgoedman van C1000 was Wim Linthorst. Die verdedigde behoud van de eigen portefeuille te vuur en te zwaard. Hij is het afgelopen najaar met pensioen gegaan. Omdat de directie volgens bronnen unaniem moet zijn over de status van het eigen vastgoed, staat de twee overige directieleden niets in de weg om ook de winkels in de verkoop te doen. Zij zijn in 2009 door de nieuwe eigenaren aangesteld.