Vastgoed is goede belegging

Veel kantoorruimte staat leeg. Maar toch geven veel analisten een koopadvies voor vastgoedbedrijven, omdat de sector relatief goedkoop is door de recente koersdalingen.

Zoeken naar borden met te huur of te koop. Dat kon wel eens een nieuw advies zijn voor investeerders in vastgoedfondsen. De fondsen die veel geld hebben geïnvesteerd in kantoorpanden zouden de komende jaren wel eens voor lastige situaties kunnen komen te staan. Voor de belegger is de hamvraag: hoe succesvol is een fonds in het verhuren van de panden die het heeft en wat is de verdeling tussen panden in de kantoorsector en in winkelcentra.

Afgelopen week werd bekend dat het aantal lege kantoorpanden groteske vormen aanneemt. Van de 47 miljoen vierkante meters aan kantoorruimte staat momenteel bijna 14 procent leeg. Dat bleek uit een rapport van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff. De reden: er is de afgelopen decennia te veel gebouwd zonder rekening te houden met de vergrijzing.

Een trend die ervoor zorgt dat er steeds minder kantoorpersoneel zal zijn en dus dat er minder kantoorruimte nodig is. Daarbij komt dat het nieuwe werken, waarbij werknemers veel meer thuis werken, aan populariteit wint.

Een slecht bericht voor de vastgoedfondsen in Nederland. En dat zijn er nogal wat. Ook op de Amsterdamse beurs. De namen zijn niet altijd even bekend bij het grote publiek, maar de vastgoedbedrijven vormen een belangrijke groep op het Damrak. Van de 25 bedrijven in de toonaangevende AEX-index zijn er drie gespecialiseerd in vastgoed: Corio, Unibail-Rodamco en Wereldhave. Deze drie kwamen in de index op de golf van de vastgoedbubbel die in de jaren voor de kredietcrisis plaatsvond. Elders op de beurs vertoeven Eurocommercial Properties, Nieuwe Steen Investments, VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial, Homburg en Prologis European Properties.

Er zal er binnenkort één minder zijn. Nieuwe Steen bracht vorige maand een bod uit op VastNed Offices. De nieuwe combinatie wordt de vierde speler in de Nederlandse kantorenmarkt. Dat lijkt een bedrijf met een probleem dat een ander bedrijf met een probleem opkoopt. Beiden zijn namelijk actief in de kantorenmarkt. In een recent rapport van ABN Amro schrijven de analisten dat Nieuwe Steen kostenbesparingen kan creëren door de overname en zij roemen de pro-actieve wijze waarop het bedrijf de verhuur van de panden aanpakt. „Dit heeft ervoor gezorgd dat Nieuwe Steen een bezettingsgraad heeft van 91 procent, vergeleken met 86 procent voor VastNed Offices.” Maar ook de ABN Amro-analisten stellen dat het verbeteren van de bezettingsgraad een opgave zal zijn in de Nederlandse markt met zijn overvloed aan (leegstaande) kantoren. „Wij denken niet dat er de komende jaren een ommekeer komt in de negatieve trend van minder vraag naar kantoorruimte”, schrijven de analisten. Ook de huurprijzen van kantoorpanden staat onder druk door de toevloed van het aanbod. ABN Amro adviseert haar klanten de beleggingen in Nieuwe Steen terug te brengen omdat men weinig opwaarts potentieel ziet voor het aandeel.

De meeste andere vastgoedfondsen, met uitzondering van Prologis, hebben wel een koopadvies. Dit komt vooral omdat er in het verhuren van winkelpanden nog wél ruimte is voor groei. De bezettingsgraad is relatief hoog gebleven, zo bleek uit de cijfers van vastgoedbedrijven over het derde kwartaal van 2010, en de huren stegen licht. Ook de vooruitzichten voor 2011 zijn goed in dit deel van de sector. Ook is er sowieso veel minder aanbod in dit segment.

Een andere reden voor de koopadviezen is dat de vastgoedsector een interessant beleggingscategorie is voor investeerders die geen geld meer willen stoppen in obligaties die momenteel een laag rendement hebben.

Die positieve kant kan negatief worden als de centrale banken beginnen de rente te verhogen. In Europa en de Verenigde Staten wordt dit niet op korte termijn verwacht, alhoewel sommige economen stellen dat de Europese Centrale Bank eind dit jaar kan besluiten de historisch lage rente te verhogen, zeker als de inflatie verder oploopt.

De lange rente staat ook op een historisch laag niveau, terwijl de overheidsschulden nog nooit zo hoog zijn geweest. De kans is groot dat op termijn de lange rente weer gaat stijgen. Vastgoedfondsen zijn over het algemeen voor een groot deel gefinancierd door schulden waardoor het voor hen snel duurder wordt op kapitaal aan te trekken. Dit terwijl de activa, het vastgoed zelf, bij een stijgende rente minder geld waard wordt.

Toch hebben analisten een koopadvies op de meeste vastgoedbedrijven gegeven. Zij denken dat de sector relatief goedkoop is gezien de koersdalingen van de afgelopen periode. Ook wordt er geen grote koerscorrectie verwacht na het slechte nieuws over de situatie op de kantorenmarkt omdat deze trend al verwerkt is in de aandelenkoersen.