Nieuwe groep kanslozen op woningmarkt

Woningcorporaties moeten zich beperken tot huurders met een laag inkomen.

Een groep corporaties weigert die bepaling uit Brussel uit te voeren.

Tientallen woningcorporaties weigeren een nieuwe Europese regel uit te voeren. Vanaf 1 januari mogen zij nog maar 10 procent van hun woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven de 33.614 euro. „Hiermee is er een nieuwe groep kanslozen op de woningmarkt bijgekomen”, zegt directeur Aart Slot van corporatie Wherestad in Purmerend. Met name in de Randstad en in Brabant zijn er geen betaalbare huurwoningen in de particuliere sector of goedkope koopwoningen beschikbaar voor deze groep.

Ymere, de grootste corporatie van Nederland, rekent op veel boosheid als ze huurders gaan inlichten. Een woordvoerder: „Stel je voor dat je veertien jaar op een wachtlijst hebt gestaan en nu te horen krijgt dat je net een paar tientjes te veel verdient.”

Een rondgang langs bijna zeventig corporaties leert dat de onvrede over de nieuwe regeling groot is. 24 corporaties weigeren de inkomenseis toe te passen. Directeur Peter van den Heuvel van woningcorporatie De Woonlinie in Woudrichem (Noord-Brabant) is er daar één van. Modale inkomens komen volgens hem in de knel. „Huurders hebben in onze regio geen alternatief. Particuliere huur is er nauwelijks, koophuizen zijn te duur. Dit wordt een drama.”

Veel corporaties zien grote bezwaren. 133 corporaties, waaronder De Woonlinie, hebben bezwaar aangetekend bij het Europese Hof van Justitie. De uitspraak wordt niet eerder verwacht dan in 2012. Toch gaan niet alle corporaties zo ver als Peter van den Heuvel van De Woonlinie. Veel corporaties gaan morrend akkoord. „Individuele ongehoorzaamheid zet geen zoden aan de dijk, hoe onnodig en onjuist het beleid ook is”, zegt directeur Aart Slot van Wherestad uit Purmerend. Anderen gaan gewoon door met het toewijzen van de woningen aan hogere inkomens, maar houden wel de ‘10 procentgrens’ in de gaten. „Zodra we in de gevarenzone komen, gaan we alsnog inkomenseisen stellen”, zegt Ad van Arkel, manager bij Volkshuisvesting Arnhem. De gevolgen van de regeling verschillen van regio tot regio. Corporaties in krimpregio’s, op het platteland en in sommige steden verwachten weinig problemen.

Wat zijn precies de gevolgen de nieuwe regeling?

1Huishoudens vanaf 33.614 euro komen tussen wal en schip

Nieuwe gegadigden die willen huren of zij die willen doorstromen mogen dat niet als ze meer dan 33.614 euro verdienen. Onduidelijk is hoeveel huishoudens daarvan de dupe worden. Aedes, brancheorganisatie van corporaties, schat dat het jaarlijks om zo’n 43.000 huishoudens gaat. Die kunnen niet meer naar passende huisvesting doorstromen. Demissionair minister Van Middelkoop (VROM) schreef in augustus aan de Tweede Kamer dat „de regeling door corporaties goed uitvoerbaar is.” Corporaties zeggen nauwelijks een inschatting te kunnen maken van de omvang van het probleem. „Er zijn huishoudens die de dupe zullen worden, maar hoeveel en wat de gevolgen daarvan zijn is niet duidelijk”, stelt directeur Anton van der Vlist van Vestia.

2Huurders blijven zitten en de doorstroming stokt

Veel huurders zijn in de loop van de jaren meer gaan verdienen en zitten nu boven de grens van 33.614 euro. Doorstromen naar een grotere woning mag straks niet meer. De huurmarkt gaat zo op slot. Voor nieuwe huurders neemt de wachttijd toe. Een groot probleem kan ontstaan bij ouderen die willen doorstromen naar een appartement, maar daarvoor te veel verdienen.

3Wijken worden eenzijdiger en minder leefbaar

Corporaties proberen juist gemengde buurten te creëren waar alle inkomensgroepen door elkaar heen wonen, in zowel huur- als koopwoningen. Daarmee hopen ze de leefbaarheid te verbeteren. De afgelopen jaren is daar veel geld in gestoken, door oude huizen te slopen en (duurdere) nieuwbouw te bouwen. De nieuwe regeling kan zorgen voor ‘inkomenswijken’ met alleen nog mensen met een laag inkomen.

4Extra administratieve lasten voor woningcorporaties

Corporaties moeten een inkomenstoets doen om te controleren of iemand onder de inkomensgrens valt. Dat zorgt voor extra werk. Ze vrezen ook huurderving, omdat woningen straks langer leegstaan omdat het inkomen van de nieuwe huurder gecontroleerd moet worden. Verder verwachten corporaties dat huurders frauderen. Zo kunnen tweeverdieners besluiten maar één loonstrook te laten zien. Of ze gaan tijdelijk minder werken zodat hun salaris omlaag gaat. Directeur Truus Sweringa van Oost Flevoland Woondiensten: „De corporatie is afhankelijk van de eerlijkheid van de kandidaat-huurder en heeft geen controlemiddel.” Niet iedereen vindt dat erg. Directeur Fons Catau van De Woonplaats: „Slimme huurders mogen slimme huurders zijn.”

5De nieuwe regeling is nog nauwelijks uitgewerkt

Veel zaken zijn nog onduidelijk. Bijvoorbeeld over de inkomenstoets. Wat te doen met het eigen vermogen van huurders, telt dat mee? En hoe kom je daar achter? Hoe om te gaan met begeleid wonen, zorginstellingen die kamers weer doorverhuren, buitenlandse studenten, of woningruil? Ook dan moeten corporaties ‘bewijsstukken’ van het inkomen verzamelen. Het is ook onduidelijk wat gebeurt als je je niet aan de regels houdt. Hoe het toezicht wordt vormgegeven en welke sancties er komen, wordt vastgelegd in een gewijzigde Woningwet die de Kamer volgend jaar behandelt.

6Minder investeren gaat ten koste van sociale woningen

Voor woningen boven 33.614 euro moeten corporaties geld op de kapitaalmarkt lenen en daarvoor betalen ze een hogere rente. Dat geldt ook voor commercieel vastgoed, zoals dure koopwoningen en winkelpanden, die geld opleveren om het onrendabele deel van sociale projecten te betalen.

Voor die commerciële projecten wordt het dus duurder geld te lenen. Dan moeten corporaties afwegen of die projecten nog voldoende opleveren. In veel gevallen gaat dat niet lukken, vrezen corporaties. Gevolg: minder investeringen.