Europese regel blokkeert woningmarkt

De Nederlandse corporaties lopen te hoop tegen nieuwe regels uit Europa, zo blijkt uit een rondgang. „Particuliere huur is er niet, koophuizen zijn te duur. Dit wordt een drama.”

Nederland - Assen - Drenthe - 30-08-2010 Nieuwbouw, ( Vinex ) wijk Kloosterveen. De nieuwste woonwijk van Assen waar ongeveer 6500 woningen komen. Foto: Sake Elzinga
Nederland - Assen - Drenthe - 30-08-2010 Nieuwbouw, ( Vinex ) wijk Kloosterveen. De nieuwste woonwijk van Assen waar ongeveer 6500 woningen komen. Foto: Sake Elzinga

den haag, 16 dec. - Directeur Peter van den Heuvel van woningcorporatie De Woonlinie in Woudrichem (Noord-Brabant) is de vooruitgeschoven post. Hij weigert de nieuwe toewijzingsregel voor sociale huurwoningen uit te voeren (zie inzet). Corporaties mogen vanaf 1 januari nog maar 10 procent van hun woningen (tot 652,52 euro) toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven 33.614 euro. Modale inkomens komen daardoor in de knel. „Huurders hebben in onze regio geen alternatief”, zegt Van den Heuvel. „Particuliere huur is er nauwelijks, koophuizen zijn te duur. Dit wordt een drama.”

Een rondgang langs bijna zeventig corporaties verspreid over Nederland leert dat de onvrede over de nieuwe regeling groot is. Veel corporaties zien grote bezwaren. 133 corporaties, waaronder De Woonlinie, hebben bezwaar aangetekend bij het Europese Hof van Justitie. De uitspraak wordt niet eerder verwacht dan in 2012.

Toch gaan niet alle corporaties zo ver als Peter van den Heuvel van De Woonlinie. Veel corporaties gaan morrend akkoord. „Individuele ongehoorzaamheid zet geen zoden aan de dijk, hoe onnodig en onjuist het beleid ook is”, zegt directeur Aart Slot van Wherestad uit Purmerend. Anderen gaan gewoon door met het toewijzen van de woningen aan hogere inkomens, maar houden wel de ‘10 procentgrens’ in de gaten. „Zodra we in de gevarenzone komen, gaan we alsnog inkomenseisen stellen”, zegt Ad van Arkel, manager bij Volkshuisvesting Arnhem.

De gevolgen van de regeling verschillen van regio tot regio. Corporaties in krimpregio’s, op het platteland en in sommige steden verwachten weinig problemen. Emeritus hoogleraar volkshuisvesting Hugo Priemus erkent het gebrek aan regionalisering in de regeling: „Een maximale huur van 652 euro voor heel Nederland is fout. Je moet in de Randstad meer huur vragen dan in een krimpgebied.”

Hij wijst erop dat ook corporaties met geplande nieuwbouwplannen een probleem hebben. Die hebben te veel dure huurwoningen gepland toen ze nog niet op de hoogte waren van de regeling. Een invoeringsdatum van 1 januari is te snel, vindt hij.

Wat betekent de nieuwe regeling?

1Huishoudens vanaf 33.614 euro tussen wal en schip

Nieuwe huurders of mensen die willen doorstromen mogen dat niet meer als ze meer dan 33.614 euro verdienen. Onduidelijk is hoeveel huishoudens de dupe worden van de inkomensgrens. Aedes, brancheorganisatie van corporaties, schat dat het jaarlijks om zo’n 43.000 huishoudens gaat. Die kunnen niet meer naar passende huisvesting doorstromen. Oud-minister Van Middelkoop schreef in augustus aan de Tweede Kamer dat juist „de regeling door corporaties goed uitvoerbaar is.” Corporaties zelf zeggen nauwelijks een inschatting te kunnen maken van de omvang van het probleem. „Er zijn huishoudens die de dupe zullen worden, maar hoeveel en wat de gevolgen daarvan zijn is niet duidelijk”, stelt directeur Anton van der Vlist van Vestia.

2Huurders blijven zitten en de doorstroming stokt

Veel huurders zijn in de loop van de jaren meer gaan verdienen en zitten nu boven de grens van 33.614 euro. Doorstromen naar een grotere woning mag straks niet meer. De huurmarkt gaat zo op slot. Voor nieuwe huurders neemt de wachttijd toe. Een groot probleem kan ontstaan bij ouderen die willen doorstromen naar een appartement, maar daarvoor te veel verdienen.

3Wijken worden eenzijdiger en minder leefbaar

Corporaties proberen juist gemengde buurten te creëren waar alle inkomensgroepen door elkaar heen wonen, in zowel huur- als koopwoningen. Daarmee hopen ze de leefbaarheid te verbeteren. De afgelopen jaren is daar veel geld in gestoken, door oude huizen te slopen en (duurdere) nieuwbouw te bouwen. De nieuwe regeling kan zorgen voor ‘inkomenswijken’ met alleen nog mensen met een laag inkomen.

4Extra papierwerk voor woningbouwverenigingen

Corporaties moeten een inkomenstoets doen om te controleren of iemand onder de inkomensgrens valt. Dat zorgt voor extra werk. Ze vrezen ook huurderving, omdat woningen straks langer leegstaan omdat het inkomen van de nieuwe huurder gecontroleerd moet worden. Verder verwachten corporaties dat huurders frauderen. Zo kunnen tweeverdieners besluiten maar één loonstrook te laten zien. Of ze gaan tijdelijk minder werken zodat hun salaris omlaag gaat. Directeur Truus Sweringa van Oost Flevoland Woondiensten: „De corporatie is afhankelijk van de eerlijkheid van de kandidaat-huurder, heeft geen controlemiddel, maar wordt er wel op afgerekend.” Niet iedereen vindt dat erg. Directeur Fons Catau van De Woonplaats: „Slimme huurders mogen slimme huurders zijn.”

5De nieuwe regeling is nog nauwelijks uitgewerkt

Veel zaken zijn nog onduidelijk. Bijvoorbeeld over de inkomenstoets. Wat te doen met het eigen vermogen van huurders, telt dat mee? En hoe kom je daar achter? Hoe om te gaan met begeleid wonen, zorginstellingen die kamers weer door verhuren, buitenlandse studenten, of woningruil? Ook dan moeten corporaties ‘bewijsstukken’ van het inkomen verzamelen. Het is ook onduidelijk wat gebeurt als je je niet aan de regels houdt. Hoe het toezicht wordt vormgegeven en welke sancties er komen, wordt vastgelegd in een gewijzigde Woningwet die de Kamer volgend jaar behandelt.

6Minder investeren gaat ten koste van sociale woningen

Voor woningen boven 33.614 euro moeten corporaties geld op de kapitaalmarkt lenen en daarvoor betalen ze een hogere rente. Dat geldt ook voor commercieel vastgoed, zoals dure koopwoningen en winkels, die geld opleveren om het onrendabele deel van sociale projecten te betalen. Voor die commerciële projecten wordt het dus duurder geld te lenen. Dan moeten corporaties afwegen of die projecten nog voldoende opleveren. In veel gevallen gaat dat niet lukken, vrezen corporaties. Gevolg: minder investeringen.

Rectificaties / gerectificeerd

Correcties & aanvullingen

In de grafiek bij het artikel Europese regel blokkeert woningmarkt (16 december, pagina 17) is een fout gemaakt in de begeleidende tekst. Er had moeten staan dat mensen met een inkomen van boven de 33.000 euro geen socialehuurwoning mogen huren.