Huis kopen? Dat kan goedkoper

Wie een huis koopt, betaalt overdrachtsbelasting.

Maar die remt de huizenmarkt. Bij afschaffing overwegen circa 300.000 huishoudens te verhuizen.

In de jaren tachtig begon wereldwijd het besef door te dringen dat hoge belastingtarieven een ontmoedigend effect kunnen hebben op economische activiteiten. De Amerikaanse econoom Arthur Laffer maakte duidelijk dat verlaging van belastingtarieven soms zelfs tot hogere belastinginkomsten kan leiden. De economie trekt aan, waardoor de belastinginkomsten groeien. De belastingbetaler is blij, de economie krijgt een impuls en de staatskas vaart er wel bij. Afschaffing van de overdrachtsbelasting (bij koop van een woning) kan weleens hetzelfde effect hebben.

Op dit moment vertoont de koopwoningmarkt voorzichtige tekenen van herstel. Volgens onderzoek van Vereniging Eigen Huis denkt 48 procent van de Nederlandse huishoudens erover om de komende twee jaar te verhuizen, waarvan ongeveer de helft naar een koopwoning. De Eigen Huis Marktindicator, die het consumentenvertrouwen in de woningmarkt weergeeft, is van augustus tot en met oktober van 74 naar 79 gestegen. Met een score ver onder de neutrale waarde van 100 zijn veel potentiële huizenkopers echter nog behoorlijk onzeker. De vraag is dus in hoeverre de mensen die willen verhuizen, dit ook kunnen en durven te realiseren. Voor mensen die al een koopwoning hebben, speelt de onzekerheid over de verkoop en de opbrengst van die huidige woning natuurlijk een grote rol. En mogelijk zitten de potentiële kopers van dat huis in dezelfde onzekerheid ten aanzien van hún huidige woning. Het is bekend dat één verhuizing vaak drie tot zeven andere verhuizingen mogelijk maakt dan wel in gang zet.

Showstopper nummer 1 is echter vaak de overdrachtsbelasting. Immers, bij de aankoop van een bestaande woning is de koper de eerste 6 procent van zijn investering in het huis al meteen kwijt. Dit maakt mensen in een onzekere markt extra kopschuw. En daarmee haalt de overdrachtsbelasting veel dynamiek uit de markt. Al in 2003, ruim voor de economische vertrouwenscrisis, heeft het Centraal Planbureau (CPB) berekend dat de verhuismobiliteit op de Nederlandse koopwoningmarkt wordt belemmerd door de hoge transactiekosten die de koper moet dragen. Eén procentpunt daling in de transactiekosten, als percentage van de waarde van de woning, is goed voor een toename van de mobiliteit van 8 procent. Dat was in 2003. De invloed van de overdrachtsbelasting nu mag je nog veel groter veronderstellen. Want tot voor kort konden huizenkopers nog uitgaan van gestaag stijgende prijzen, waardoor de overdrachtsbelasting binnen redelijke tijd weer werd terugverdiend. Maar die tijden zijn voorbij. De koper van nu voelt het als een eerste verlies in een investering die toch al niet zo zeker is.

Ook recent enquêteonderzoek toont het remmende effect aan van de overdrachtsbelasting. Halvering van het tarief zou circa 160.000 huishoudens die naar koophuizen ‘kijken’ naar eigen zeggen aanzetten tot daadwerkelijk verhuizen. Bij volledige afschaffing van de overdrachtsbelasting stijgt dit verhuispotentieel naar circa 300.000 huishoudens.

Onlangs heeft de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) in een rapport over Nederland er nog eens op gewezen dat de overdrachtsbelasting ook een belemmerende werking heeft op de arbeidsmobiliteit. Voor een gemiddelde woning van 250.000 euro bedraagt de overdrachtsbelasting 15.000 euro. Daar moet een modale werknemer negen maanden fulltime voor werken. Wie overweegt een nieuwe baan te aanvaarden elders in het land, zal zich bij een dergelijke verhuisbelasting wel een paar keer achter de oren krabben. Het ministerie van Economische Zaken heeft in dit verband een mooie berekening gemaakt. Als je een nieuwe baan accepteert waarvoor je moet verhuizen en je gaat 8 procent meer verdienen, dan doe je er negentien jaar over voordat je de overdrachtsbelasting hebt terugverdiend. Iemand die 10 procent meer gaat verdienen, doet er twaalf jaar over. Veel mensen zullen dan toch blijven zitten waar ze zitten.

Als mensen als gevolg van de overdrachtsbelasting de aankoop van een bestaande woning uit- of afstellen, lijdt vanzelfsprekend ook de nieuwbouw hieronder. En daarmee een belangrijk deel van de werkgelegenheid. De overheid loopt de belastingheffing op al deze activiteiten mis en er moet meer aan uitkeringen worden betaald. Mensen die verhuizen, investeren bovendien vaak in de kwaliteit van hun nieuwe woning. Dit kan een nieuwe keuken zijn of het energiezuiniger maken van de woning. Of een complete verbouwing. Allemaal werkgelegenheid. En allemaal extra belastinginkomsten voor de overheid: btw, loon- en inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. De overheid is dus een dief van haar eigen portemonnee.

Tot slot moeten we beseffen dat de overdrachtsbelasting meestal wordt meegefinancierd in de hypotheek. Gevolg is dat de hypotheekschuld van huishoudens – en dus ook de hypotheekrenteaftrek – hoger is dan nodig. Ook lopen huishoudens, financiers, overheid en de economie als geheel door de hogere schuld extra risico. En ten derde kost de overdrachtsbelasting die huishoudens, wegens de rente op het extra hypotheekbedrag, de facto geen 6 procent, maar uiteindelijk meer dan 8 procent.

Waar bij de verkoop van woningen zulke grote bedragen over tafel gaan, lijkt het voor de overheid zeer verleidelijk hiervan een ‘graantje’ mee te pikken. Temeer omdat zij één en dezelfde woning bij elke verhuizing gewoon weer opnieuw kan belasten. Maar als je beseft hoeveel dynamiek deze belasting uit de markt haalt én hoeveel geld de overheid daarmee via andere wegen misloopt, dan is het eigenlijk ontluisterend dat we deze belasting laten voortbestaan.

Rob Mulder is directeur Strategie & belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis.