Bouwen voor de leegstand

Ierland kampt met een veelkoppige crisis. De staatsschuld loopt op, de banken wankelen en de werkloosheid stijgt. Daar komt nog bij dat de huizenmarkt diep in het slop zit.

De bewaker schrikt. Zo vaak komt er geen bezoek in Quay Barracks. Ieder geluid klinkt hol, voetstappen echoën tussen de lege gebouwen, het enige teken van leven zijn de vogels die zich in de al volgroeide struiken hebben genesteld.

De omheining van Quay Barracks meldt in vrolijke kleuren dat er hier plek is voor vrije tijd, eten, winkelen, cultuur en natuurlijk wonen. Maar de 800 luxe appartementen aan de rivier Weir, op nog geen tien minuten van het centrum van de hoofdstad Dublin, staan leeg, de keukens nog glimmend van nieuwheid. Er zijn geen winkels, geen restaurants en geen fitnessgelegenheden. Wel lege betonnen ruimten met achtergelaten bouwmateriaal, tussen de oude barakken die nog moeten worden gerenoveerd. Ook die staan leeg.

Quay Barracks is een ‘spookwijk’, zo worden ze genoemd als er meer dan tien nieuwbouwhuizen leeg staan. Volgens een telling twee weken geleden van het ministerie van Huisvesting zijn er in het hele land 2.800 van zulke wijken. Ze werden gebouwd aan het eind van het vorige decennium, maar door het instorten van de vastgoedmarkt nooit bewoond. Naar schatting 33.000 huizen in nieuwbouwwijken zijn leeg of nooit afgebouwd.

De spookwijken zijn exemplarisch voor de Ierse boom and bust. Tijdens de jaren van voorspoed, tussen 1997 en 2008, bouwde Ierland (4,5 miljoen inwoners) er flink op los. Wijken en kantoorparken werden uit de grond gestampt. Maar veel projecten werden ontwikkeld met geleend geld. Dat, toen eenmaal de crisis toesloeg, niet kon worden terugbetaald, net als de hoge hypotheken die werden afgesloten om in de nieuwe huizen te wonen.

Aanvankelijk was er een goede reden voor de groei van de Ierse huizenmark: de bevolking groeide, jongeren gingen sneller en eerder uit huis en huishoudens werden kleiner. Tel daar nog de wens om een huis te bezitten bij op: In Ierland is 87 procent van de woningen eigendom van de bewoners. In de rest van Europa ligt dit eigenwoningbezit op gemiddeld 61 procent.

„Er was een tekort aan huizen in Ierland”, vertelt econoom Ronan Lyons, auteur van de Daft-kwartaalrapporten over de huizenmarkt. „We moesten de rest van Europa inhalen, en bovendien is het in tijden van voorspoed logisch om te investeren in vastgoed.”

Tot 2000, zegt Lyons, was de export de motor achter de groei. Zij zorgde ook voor een enorme toename van de werkgelegenheid. Er was, kortom, volop geld om een huis te kopen. „Dat veranderde echter in een groei die stoelde op de lage rentestand, met daaraan gekoppeld overheidsbeleid om meer en meer te bouwen.”

De Ierse regering kwam met aantrekkelijke belastingvoordelen voor projectontwikkelaars. „Als ze bijvoorbeeld bouwden in bepaalde regio’s, kon de belasting worden afgeschreven. Eigenlijk werd er gratis gebouwd”, zegt Lyons.

Er waren belastingvoordelen voor de bouw van hotels, particuliere ziekenhuizen, kantoren, parkeertorens. En er werden huizen gebouwd, heel veel huizen. Tussen 1996 en 2006 waren dat er bijna zeshonderdduizend, terwijl er maar 350.000 nodig waren.

De Ierse economie werd afhankelijk van de vastgoedsector. Tussen de 15 en 20 procent van de Ieren werkte in de bouw en aanverwante sectoren, de anderen kochten. Vaak voor prijzen die bijna niemand – ook niet in de hoogtijjaren – kon betalen.

Want vastgoedprijzen verviervoudigden. Veel grond, zeker rondom Dublin en andere steden, is in handen van een paar speculanten. De grondprijs was aan het begin van de vastgoedbel eentiende van de totale kosten, maar steeg tot de helft.

Dat gold overigens ook voor de kosten van bijvoorbeeld de aanleg van wegen en de bouw van ziekenhuizen en scholen. Overheidsinvesteringen bleven achter, of werden gerealiseerd tegen een hoge prijs voor de belastingbetaler.

Gevolg was dat ook hypotheken stegen, tot soms eenderde van het netto inkomen. Leningen werden afgesloten op basis van andere leningen, huizen gekocht met een tweede hypotheek op het eigen huis. Er werd geleend voor grond, voor bouw, voor projectontwikkeling. De banken, waaronder het noodlijdende Anglo Irish, verstrekten die leningen toch wel.

En toen kwam in het najaar van 2008 de crash.

Elke maandagochtend is in het Hooggerechtshof in Dublin te zien wat de gevolgen zijn. Deze maandag verschijnen voor rechter Elizabeth Dunne 91 gezinnen die hun hypotheek niet meer kunnen betalen en hun huis worden uitgezet: een weduwe en haar dochter uit Wexford met een hypotheek van 85.000 euro die ze niet kunnen terugbetalen; een boerengezin dat alle koeien al is kwijtgeraakt door de crisis en probeert iedere maand nog iets van de schuld terug te betalen; een gezin met drie jonge kinderen waarvan de vader bijna in tranen zegt „zijn best te doen”.

Sommigen van de aangeklaagden hebben niet eens geld om een advocaat te betalen. Daar staan ze, ietwat verloren, tegenover de advocaat van hun hypotheekverstrekker, die strak in het pak zit. Anderen leenden duizelingwekkende bedragen om in vastgoed te investeren, maar staan nu ook hier – zonder geld. Rechter Elizabeth Dunne komt niet eens aan alle zaken toe. Af en toe strijkt ze haar hand over haar hart: „Nog een maand extra”, zegt ze tegen het jonge gezin.

Volgens de laatste cijfers lopen 300.000 van de 1,5 miljoen huishoudens achter met het betalen van hun hypotheekschuld, 40.000 daarvan meer dan drie maanden. Dat gaat om een half miljard euro (de totale hypotheekschuld in Ierland bedraagt 107 miljard euro). Nog eens 30.000 huishoudens hebben met de bank een nieuwe regeling over terugbetaling moeten treffen.

„Het lijkt alsof het om een klein bedrag gaat”, zegt econoom Lyons. „Maar dit heeft gevolgen voor de Ierse economie en banken. Als iemand zijn hypotheek niet kan betalen, neemt de bank het bezit over en die zal het tegen een veel lagere prijs, en dus met verlies, proberen te verkopen.”

Lyons pleit voor een vorm van kwijtschelding. „Gewone mensen met een schuld geven geen geld uit, ze investeren niet. En als ze wat geld hebben, sparen ze. Dat verlamt economische groei.”

Leningen aan projectontwikkelaars zijn opgekocht door de National Asset Management Agency (NAMA), een instelling die fungeert als een bad bank.

„Ook als er niet was gespeculeerd, was dit gebeurt”, zegt Cian O’Callaghan van het National Institute for Regional and Spacial Analysis (NIRSA). Hij deed onderzoek naar het fenomeen van de spooksteden. „Er zijn veel te veel huizen gebouwd, meer dan er nodig waren voor een krimpende bevolking. De markt stagneerde, en huizenprijzen kelderden.”

En dus staan de huizen leeg, zonder dat er een plan is wat er moet gebeuren. Focus Ireland, een liefdadigheidsinstelling voor daklozen, wil dat de overheid de huizen koopt, zodat de duizend huishoudens die op de wachtlijst voor een sociale woning staan, kunnen wonen.

„Dat had een goede bestemming kunnen zijn. Maar de huizen zijn vaak in de verkeerde gebieden gebouwd”, zegt Cian O’Callaghan van NIRSA. Hij legt uit: „Er was een speciaal belastingvoordeel dat rural renewal heette. Dat hield onder andere in de voorschriften werden versoepeld voor ontwikkelaars die bouwden in plattelandsgebieden.”

Zonder dat er werd gekeken naar demografische ontwikkeling, werd er gebouwd in gebieden waar geen behoefte was aan huizen. „Er zijn daar vaak ook geen voorzieningen. We hebben het over dorpen zonder winkels en scholen, en zonder werkgelegenheid. Niemand wilde er wonen toen er nog voorspoed was, en nu helemaal niet.” In elke provincie staan wel 4.000 huizen leeg, schat hij.

„Dit was niet alleen een financiële crisis. Dit was ook een reguleringscrisis. Niemand hield toezicht”, zegt O’Callaghan. Er is een nationale planningscommissie, maar die stemt haar werk niet af op lokale behoeften en verschillen. O’Callaghan: „Gemeenten gaven planningspermissie, banken leenden geld en zolang een project binnen een bestemmingsplan paste, was er niemand die de bouwwerkzaamheden kon tegenhouden. Er was geen coördinatie.” Hij verwacht dat de woningmarkt zich wel zal herstellen in Dublin en omgeving, „maar in sommige plattelandsgebieden zeker niet”.

Dat signaleert ook econoom Lyons: „Voor het tweede jaar op rij vestigen zich meer buitenlandse investeerders in Ierland, vooral in de regio rond Dublin. Dat zorgt voor een langzame ommekeer en betekent dat de leegstand vanzelf oplost. Zorgelijker is de situatie op het platteland waar mensen in de bouw werkten. Die zijn nu werkloos, kunnen hun huizen niet betalen en niet verkopen.” De werkloosheid staat op 13,6 procent.

Maar onroerend goed is ook kapitaal. „Je kunt wachten tot de crisis over is en hopen dat iemand je bezit koopt. Je kunt het slopen en je verlies nemen”, zegt Lyons. Hij denkt dat er een tussenoplossing is. „Flats kunnen bijvoorbeeld worden omgebouwd tot ziekenhuizen of scholen.”

Er zijn al enkele initiatieven. Architectenbureau FKL ontwierp vorig jaar een kas in een leegstaande flat, en stelde voor om van deels ontgonnen land begraafplaatsen te maken, omdat daar een tekort aan is. Leegstaande wijken kunnen worden gebruikt voor filmopnames of als oefenterrein voor (buitenlandse) militairen. In Ballina zijn 23 gehandicapten in een voormalige spookwijk gehuisvest.

Lyons: „Wanneer onze regering tijd krijgt van de internationale financiële markten om na te denken over de toekomst, kunnen we iets maken van deze spookwijken.”