Bouw dupe van gesneefde ambities

Bouwers komen in de problemen nu gemeenten hun bouwplannen aanpassen. Toch zijn er nog 1,5 miljoen nieuwe woningen nodig. „De krimp wordt overdreven.”

Ga naar Blauwestad bij Winschoten en zie hoe gesneefde ambitie er uitziet.

In een van de economisch zwakste delen van Nederland hadden 1.500 luxe woningen moeten verrijzen aan de oever van een kunstmatig meer. Het meer kwam er, maar de kopers van de huizen bleven weg. Uiteindelijk werd slechts eentiende van de beschikbare kavels verkocht. Afgelopen zomer besloot de provincie Groningen om van de braakliggende kavels een natuurgebied te maken.

En deze week sneuvelde een andere groot ontwikkelingsproject. Het Wieringerrandmeer, een ambitieus plan in de kop van Noord-Holland, gaat niet door.

Na jaren van stijgende huizenprijzen is de markt voor nieuwbouwwoningen in crisis geraakt met grote gevolgen voor projectontwikkelaars, bouwbedrijven en gemeenten.

Hoe zwak de markt voor nieuwbouwwoningen is, werd gisteren haarfijn getoond door BAM, het grootste bouwbedrijf van Nederland. In een tussentijds bericht, meestal een veeg teken, kondigde BAM aan dat projectontwikkelaar en dochterbedrijf AM dit jaar een verlies zal lijden van 177 miljoen euro.

Als gevolg van de vastgoedcrisis verwacht BAM dit jaar quitte te draaien. Vorig jaar boekte het bedrijf nog 31 miljoen euro winst.

BAM boekt op de waarde van vastgoedprojecten en grondposities 127 miljoen euro af, kondigde bestuursvoorzitter Nico de Vries aan. „Veel gemeenten hebben projecten in de ijskast gezet en hebben plannen geschrapt”, zei De Vries.

Hij noemde een paar voorbeelden. De gemeente Doetinchem heeft het plan voor 8.000 nieuwe woningen geschrapt. Onlangs is bekend geworden dat de Achterhoek een krimpgebied is, evenals de Drechtsteden aan de andere kant van Nederland. „Bezit je daar landbouwgrond dan is de hoop dat er binnen korte termijn woningen gebouwd zullen worden niet gerechtigd”, zei De Vries.

Met andere woorden: BAM heeft verkeerd gegokt. Weilanden die speculatief zijn opgekocht met de hoop dat ze peperdure bouwgrond zouden worden als ambitieuze wethouders er woonwijken wilden laten verrijzen, zijn nu een zware last voor het bedrijf.

Wat bij BAM speelt, speelt in de hele bouwsector. „Er is sprake van een vicieuze cirkel”, zegt Mathieu van Rooij, beleidsmedewerker bij branchevereniging Bouwend Nederland. Net als de bouwbedrijven bezitten gemeenten grond die ze nu niet kunnen verkopen. „Uit onderzoek blijkt dat gemeenten hierdoor 2,5 tot 3 miljard euro aan inkomsten mislopen”, zegt Van Rooij. Die miljarden kunnen gemeenten niet gebruiken om te investeren in de ontwikkeling en bouw van nieuwe woonwijken.

Bouwend Nederland ziet wel dat kleinere bouwprojecten, waar tientallen in plaats van honderden woningen worden gebouwd, beter lopen. „Kleine projecten kan je faseren”, stelt Van Rooij. Door steeds een paar huizen te verkopen of via een belegger te financieren en vervolgens te bouwen, blijft een project in beweging.

Bij een kolossaal project als het Wierringerrandmeer is dat moeilijker. „De aanleg van het meer moet bekostigd worden met de verkoop van de huizen. Lukt dat niet, dan loop het project snel vast”, zegt Van Rooij.

De Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers (NVB) is minder negatief. „Het doemscenario van krimp is sterk overtrokken”, zegt Nico Rietdijk, directeur van de NVB. Rietdijk ontkent niet dat de bevolking in Nederland op den duur in omvang zal afnemen, maar hij stelt dat het aantal huishoudens eerst nog zal groeien.

Hij rekent voor. Er zijn circa zeven miljoen woningen in Nederland, maar er zal behoefte zijn aan onderdak voor 8,5 miljoen huishoudens. Ook moeten verouderde huizen gesloopt worden en vervangen worden. Rietdijks conclusie: jaarlijks zijn er 70.000 tot 80.000 nieuwe woningen nodig.

Het afgelopen jaar zijn er slechts 50.000 nieuwe huizen gebouwd in Nederland. „Gemeenten zien dat de markt tijdelijk slecht is dus verkopen ze hun grond niet”, zegt Rietdijk. „Daarmee creëren ze weer een gespannen markt voor de toekomst.”

Amsterdam is een voorbeeld, zegt Rietdijk. Onlangs besloot de gemeente 12.000 geplande woningen niet te bouwen. „Maar de vraag blijft bestaan. Als de economie hersteld is van de crisis zal blijken dat er de afgelopen jaren te weinig is gebouwd”. De vraag overtreft het aanbod en de prijzen van huizen, en dus bouwgrond, schieten omhoog, is de redenering van Rietdijk. Gemeenten als Amsterdam en bouwers als BAM zullen weer op rozen zitten.