Dit is een artikel uit het NRC-archief
Bekijk hele krant

NRC Handelsblad

Economie

Nieuwe bedreiging voor huizenmarkt

De kredietcrisis heeft een venijnig staartje: de administratieve chaos op de Amerikaanse hypotheekmarkt staat een herstel in de weg.

Een gedwongen verkoop van een huis in Miami. In augustus stonden er 338.836 huizen op die manier te koop in de VS. Foto AFP MIAMI - SEPTEMBER 16: A pre-foreclosure sign is seen in front of a home on September 16, 2010 in Miami, Florida. RealtyTrac, an online marketplace for foreclosure properties, released its U.S. Foreclosure Market Report for August 2010, which shows foreclosure filings - default notices, scheduled auctions and bank repossessions - were reported on 338,836 properties in August, a 4 percent increase from the previous month. Joe Raedle/Getty Images/AFP == FOR NEWSPAPERS, INTERNET, TELCOS & TELEVISION USE ONLY ==
Een gedwongen verkoop van een huis in Miami. In augustus stonden er 338.836 huizen op die manier te koop in de VS. Foto AFP MIAMI - SEPTEMBER 16: A pre-foreclosure sign is seen in front of a home on September 16, 2010 in Miami, Florida. RealtyTrac, an online marketplace for foreclosure properties, released its U.S. Foreclosure Market Report for August 2010, which shows foreclosure filings - default notices, scheduled auctions and bank repossessions - were reported on 338,836 properties in August, a 4 percent increase from the previous month. Joe Raedle/Getty Images/AFP == FOR NEWSPAPERS, INTERNET, TELCOS & TELEVISION USE ONLY == AFP

De naam lijkt op een duistere organisatie uit een James Bondfilm, en voor de Amerikaanse hypotheekmarkt lijkt MERS inderdaad steeds vaker een geduchte vijand. MERS staat voor Mortgage Electronic Registration Systems, een organisatie die tien jaar geleden door banken en andere hypotheekfinanciers is opgezet.

De handel in Amerikaanse hypotheken is een van de voornaamste oorzaken van de kredietcrisis. Hypotheekleningen werden gebundeld en doorverkocht, in stukken gehakt en herverpakt in verschillende risicocategorieën en opnieuw verhandeld. Zo ontstond een keten van betalingen en tegoeden tussen banken en beleggingsmaatschappijen die de wereld omspande. Toen de Amerikaanse woningmarkt uiteindelijk leeg liep, bleek de kluwen van beleggingen en geldstromen bijna onontwarbaar. Dat veroorzaakte mede de vertrouwensbreuk tussen banken, omdat niemand wist wie er voor welk bedrag in de problemen zat.

Dit jaar dook er een nieuw probleem op, maar dan aan de kant van de huiseigenaren zelf. Want bij wie liep de hypotheek nu eigenlijk, en welke bank of instantie was eigenaar van het onderpand, het huis? MERS was opgezet om dat allemaal bij te houden, en naleving van de hypotheekovereenkomst af te dwingen. Telkens als een hypotheeklening werd verhandeld en van eigenaar veranderde, moet een enorme stapel papierwerk worden gewijzigd, volgens wetten en procedures die per Amerikaanse deelstaat kunnen verschillen. Hadden banken dat allemaal zelf moeten doen, dan had de handel in hypotheken nooit zo’n vlucht kunnen nemen. De financiële sector zette MERS op, om op een centraal punt de wijzigingen snel door te kunnen voeren, en de wilde rit die hypotheken door de financiële markten maakten administratief bij te houden.

Hoe slordig dat is gebeurd, bleek toen de huizenmarkt instortte. In de Verenigde Staten betekent het niet betalen van de hypotheek al snel dat de bank het huis in bezit neemt, en de bewoners uitzet. In een kwart van de gevallen komt dat doordat de hypotheeknemer ziek wordt en in een derde van de gevallen komt het door het verlies van werk.

Veel hypotheken waren verstrekt op of over te toppen van de financiële draagkracht van de huizenkoper. Er was vervolgens maar een kleine stijging van de werkloosheid voor nodig om het aantal onteigeningen, of ‘foreclosures’, omhoog te jagen. Vorig jaar werden bijna een miljoen huizen onteigend, in 2010 loopt dit aantal vermoedelijk verder op. Maar dat geldt ook voor het aantal rechtszaken, waarbij huizenbezitters betwisten dat de instelling die hen onteigent, ook de titel heeft op de hypotheek en het onderpand.

In mei van dit jaar stopte een rechter in New York een onteigening omdat de claim die de Britse bank HSBC volgens MERS op het huis had, onvolledig zou zijn. Drie maanden later bestempelde het hooggerechtshof van de Amerikaanse staat Maine een onteigening als onwettig omdat MERS niet de instantie zou zijn die de onteigening in gang mocht zetten. In andere staten, zoals Minnesota, werd juist wetgeving doorgevoerd die MERS deze rol wel toekent. Een van de twistpunten is het enorme aantal documenten dat tijdens de hypotheekhausse automatisch werd getekend – het zogenoemde robo-signing – waarbij er een juridisch steekspel is rond de vraag of degene die tekent gedetailleerde kennis moet hebben van wat hij tekent.

Het resultaat is een juridische chaos. Een van de grootste partijen op de markt, Bank of America staakte, beducht voor claims, de uitzettingen maar heeft inmiddels te kennen gegeven volgende week wellicht weer te beginnen. Dat kan grootspraak blijken: JP Morgan Chase en GMAC behoren tot de banken die voorlopig niet uitzetten. De regering-Obama bemoeit zich er intussen mee, evenals het Congres en de FBI. De president van de centrale bank van New York zei dat de kwestie een schaduw werpt over de financiële sector, die een „nieuwe schok voor de economie” kan betekenen. Als de problemen uitmonden in een tijdelijk nationaal moratorium op onteigeningen, dan kan dat leiden tot minder nieuwe hypotheekleningen, inkomstenverlies door banken, een waardedaling van op hypotheken gebaseerde beleggingen, een verslechtering van het onderpand, en een nieuwe prijsschok op de huizenmarkt als de zaak eenmaal is uitgezocht en een golf van onteigende woningen op de markt komt. Dat is een lange lijst, en één die de Amerikaanse economie en het financiële systeem niet kunnen gebruiken.