Huurder erg beducht om huis te kopen

Het kabinet wil dat huurders het recht krijgen hun woning te kopen. Maar juridisch is dat lastig en veel corporaties willen het niet. „Het heeft een hoog populistisch gehalte.”

180 huurders van de Woningstichting Barneveld kregen begin dit jaar het aanbod hun woning in het dorp Voorthuizen met korting te kopen. Een kwart van de aangeschreven huurders kwam naar de voorlichtingsavond, maar daar ebde de interesse snel weg. Uiteindelijk hebben slechts twee huurders hun woning gekocht.

Dat moet anders, vindt het kabinet-Rutte. Veel meer huurders van een corporatiewoning moeten hun woning kopen. Daarom krijgen ze volgens het regeerakkoord „het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen”. Het lijkt een kopie van het ‘right-to-buy’-principe dat premier Thatcher begin jaren tachtig in Engeland introduceerde.

Maar, zeggen deskundigen, in Nederland kan het helemaal niet. In Engeland waren de woningen destijds in handen van gemeenten, in Nederland zijn de corporaties de eigenaren. „Je mag als overheid alleen inbreuk maken op het eigendomsrecht van private eigenaren als er heel zwaarwegende redenen voor zijn, stelt het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens”, zegt Carel Adriaansens, bijzonder hoogleraar onroerendgoedrecht aan de Universiteit van Maastricht. „De enige reden die ik kan verzinnen is dat de VVD wil dat mensen aan bezitsvorming gaan doen. Dat lijkt me onvoldoende zwaarwegend.”

Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, verwacht dat het kooprecht „niet veel verder komt dan het papier van het regeerakkoord. Het heeft een hoog populistisch gehalte.” Voorzitter Marc Calon van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, waarschuwt dat er een „juridische oorlog” volgt als het kabinet zijn plan doorzet.

Corporaties bieden al een aantal jaren huurwoningen te koop aan via ‘verkoopconstructies’ als Sociale Koop, Te Woon en Koopgarant. Meestal krijgen huurders fikse korting. Die moeten ze bij verkoop van hun huis terugbetalen, of ze moeten hun woning bij verkoop eerst aanbieden aan de corporatie. Maar alle initiatieven ten spijt loopt het geen storm. Vorig jaar werden 13.000 huizen verkocht, blijkt uit cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, op een totaal van 2,4 miljoen huurwoningen. Het aantal verkochte huurwoningen is de laatste jaren gestaag gedaald.

Hoe kan dat?

Soms blijkt de praktijk weerbarstig, ondervond plaatsvervangend directeur Arie van Loopik van Woningstichting Barneveld: „Voor veel mensen gaan de lasten omhoog. Waarom zullen ze meer gaan betalen voor het hetzelfde huis? Anderen wilden wel maar kregen de financiering niet rond.” Het was de eerste keer dat de corporatie huurwoningen in de verkoop deed: „We waren teleurgesteld over het resultaat. We hadden harde euro’s nodig.”

Maar er is nog een probleem: veel corporaties zijn niet enthousiast over verkoop. En zeker niet over een kooprecht van huurders. Ze zijn bang voor „gatenkazen” in hun wooncomplexen, zegt Marc Calon. „Onderhoud plegen is lastig als je zowel huurders als kopers in een complex hebt. Veel kopers kunnen net hun hypotheek betalen, maar het onderhoud daarna niet meer.”

Ook kunnen corporaties minder goed plannen maken voor de lange termijn, omdat onduidelijk is welke huurders straks hun woning hebben gekocht en welke niet. En dan is er nog de leeftijd van de huurder. In de praktijk blijkt: hoe ouder de huurder, hoe minder bereidheid de woning te kopen. En corporaties hebben een vergrijzend huurdersbestand.

Maar niet alle corporaties denken er zo over. Dudok Wonen in ’t Gooi verkoopt jaarlijks zo’n 3 tot 4 procent (ongeveer 200 woningen) van haar woningbestand. Zonder problemen, zegt directeur Leon Bobbe. „Je moet zorgen voor een goede VvE [Vereniging van Eigenaren], je doet als corporatie een beginstorting in de kas en daarna loopt het vanzelf. En als vangnet heb je als corporatie altijd nog het eerste kooprecht als het fout gaat.” Ook moet de financiële toets voor potentiële kopers goed zijn.

Woonbron in Rotterdam verkoopt al jarenlang zo’n duizend woningen per jaar. Volgens directeur Martien Kromwijk speelt ideologie een grote rol. „Het idee van: voor lage en middeninkomens is het beter om te huren, die moeten niet kopen. Daar vinden wetenschappers, politici en veel corporatiebestuurders elkaar gemakkelijk.” Daarnaast is er sprake van gemakzucht, vindt Kromwijk: „Je moet ze ook een beetje achter de vodden aanzitten.”

Maar hoe corporaties zover te krijgen als een kooprecht niet lukt? Het lijkt erop dat het kabinet daarvoor nog een omweg in het regeerakkoord heeft ingebouwd. Want corporaties moeten straks jaarlijks 760 miljoen euro bijdragen aan de huurtoeslag, dat nu nog volledig door het Rijk wordt betaald. Daar hebben ze geld voor nodig, en in de praktijk kan extra geld nauwelijks via huurverhoging worden verkregen.

Want volgens hetzelfde regeerakkoord mogen de huren voor mensen met een inkomen tot 43.000 euro (zo’n 86 procent van de huurders) niet boven de inflatie worden verhoogd. En dus hebben corporaties een andere inkomstenbron nodig. En dan ligt één oplossing voor de hand: meer woningen verkopen.