De laatste huurder

In Amsterdam proberen huiseigenaren hun huurders weg te krijgen zodat ze hun huizen te gelde kunnen maken. Met zwaar geschut als beslagleggingen, klikken en zelfs spionage. ‘Pure intimidatie.’

Verrotte vloerbalken hebben de woonkamer omgetoverd tot een kubistisch schilderij. De witte plankenvloer loopt af als een rolschaatsbaan. De wand bij het trappenhuis hangt voorover, in zijn val gestuit door een stalen stempel. De schouw klampt zich vast aan de lange wand. Het keukenblok met zijn stoere betonnen aanrecht oogt wankel.

„Dit is mijn huis, maar ik kan hier niet meer wonen”, zegt huurder John Sas (58), die zich ternauwernood staande houdt door te leunen op de eettafel. Een kleine dertig jaar bewoonde Sas deze benedenwoning in Amsterdam West, maar nu slaapt hij al maanden bij familie, vrienden of vriendin. En hij heeft geen idee of en wanneer hij kan terugkeren in de woning waarvoor hij huur betaalt.

De huiseigenaren weigeren de vloerbalken te vervangen. Wel hebben zij een schadeclaim van ruim 70.000 euro neergelegd bij Sas, omdat de verzakking zijn schuld zou zijn. „Deskundigen moeten nu van de rechter onderzoek doen naar de oorzaak van de schade”, zegt Sas’ advocaat Frans Panholzer. „Totdat dit onderzoek klaar is, kan de vloer niet worden gerepareerd. De schadeclaim maakt dus dat de huurder jaren niet in zijn huis kan wonen.”

Dat is een truc, zegt Panholzer: „De eigenaren willen onder het huis een woonkelder bouwen. Zestig vierkante meter à 4.000, 5.000 euro, dat is een goudmijn.” Panholzer: „De verzakte vloer en vooral de schadeclaim zijn een origineel drukmiddel om de huurder weg te krijgen.”

Het geval van Sas is niet uniek. In Amsterdam woedt namelijk een steeds heviger strijd tussen huiseigenaren die panden willen uitponden en huurders die niet willen verhuizen. Om een idee te geven: op het Emil Blaauw Proceskostenfonds, dat huurders bijstaat, werd vorig jaar 119 keer een beroep gedaan in het geval van een dreigende ontruiming. Dat is eenderde meer dan het jaar ervoor en tweederde meer dan in 2008. Het werkelijke aantal conflicten over een opzegging van de huur is veel groter, zegt secretaris Tjerk Dalhuisen van het fonds: „Want de meeste huurders laten het niet aankomen op een rechtszaak.”

Veel huiseigenaren vechten deze conflicten uit met zwaar geschut: beslagleggingen, klikken en zelfs spionage. „En vaak is er sprake van intimidatie”, zegt Gertjan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurdersgedrag in Amsterdam. Sas bijvoorbeeld kreeg van zijn huisbaas behalve een schadeclaim ook stukken te zien waarin hij werd beschuldigd van onder meer brandstichting.

Goudgeld verdienen

De drijfveren zijn geld, veel geld. Ondanks de afkoeling is de hitte op de Amsterdamse huizenmarkt na twee decennia van prijsstijgingen nog steeds groot. Koopwoningen zijn schaars in de hoofdstad, die een grote aantrekkingskracht uitoefent op goedopgeleide mensen met goede banen. Projectontwikkelaars kunnen goudgeld verdienen door panden met goedkope huurwoningen op te kopen, te splitsen, te verbouwen en door te verkopen. Vooral sinds de gemeente in 2001 toestemming gaf voor het splitsen van 19.000 panden, is Amsterdam een eldorado voor projectontwikkelaars.

„Projectontwikkelaars hebben per gesplitst pand minimaal een ton verdiend”, schat Dalhuisen. Dus een kleine 2 miljard euro in totaal. Dat lijkt geen overdreven schatting. Zo ging een pand in de Albert Cuypstraat dat in 2006 werd verkocht voor 385.000 euro nog geen jaar later van de hand voor 850.00 euro. Een pand in de Pieter Langendijkstraat dat in 2002 nog 180.000 euro kostte, werd in 2008 verhandeld voor 850.000 euro, nadat de huurwoningen waren verbouwd tot koopappartementen.

Beide straten liggen op het jachtterrein van de projectontwikkelaars: wijken die tijdens de industriële revolutie rond het centrum zijn gebouwd en die nu in trek zijn bij huizenzoekers door hun betrekkelijke betaalbaarheid en stadse sfeer. In die wijken wonen ook veel Amsterdammers met een minimuminkomen in goedkope, oude en kleine huurwoningen in de particuliere sector. Huurders zoals de zelfstandige interieur- en tuinontwerper Sas: „Met een huur van een kleine 250 euro en vaste lasten van 200 euro heb ik aan een inkomen van 1.100 euro per maand genoeg.”

Huiseigenaren hebben de afgelopen jaren duizenden huurders gevraagd om te vertrekken, vaak met een vertrekpremie. „Velen hebben dat gedaan, maar in bijna elk pand zit wel een huurder die niet weg wil. Omdat hij gehecht is aan zijn huis of buurt, of omdat andere woningen te duur zijn”, zegt Bakker. „Die achterblijvers zijn de laatste huurders.”

Sas is zo’n ‘laatste huurder’. De afgelopen jaren zijn de huurders van de bovenverdiepingen allemaal vertrokken, nadat de eigenaren hadden aangegeven de appartementen te willen verbouwen. Sas: „Ze boden me een andere woning aan, met een huur van 600 euro per maand. Die kan ik niet betalen. Ze boden me een eenmalig bedrag van 18.000 euro, maar dat zou na drie jaar op zijn geweest.”

De huurbescherming is in Nederland zo sterk, dat een woningeigenaar deze huurders bijna nooit weg krijgt. Toch proberen huiseigenaren van hun laatste huurders af te komen. Vaak op een informele manier, vertelt Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurverdrag: „Door vijf keer per dag aan te kloppen, door bouwvakkers op de andere verdiepingen elke ochtend heel vroeg te laten beginnen, door ‘per ongeluk’ een zolderberging te slopen, door ‘in verband met de verbouwing’ de stroom af te sluiten.”

Steeds vaker bewandelen eigenaren ook de weg naar de kantonrechter. Het belangrijkste juridische breekijzer is daarbij het zogeheten ‘dringend eigen gebruik’. Wie een woning nodig heeft voor zichzelf of naaste familie kan via de rechter proberen een huurder eruit te zetten. Sinds een wetswijziging in 2003 kan ook renovatie onder ‘dringend eigen gebruik’ vallen. „Sinds die tijd heb ik op grond van die bepaling veel meer zaken over een beëindiging van de huurovereenkomst”, zegt huurrechtadvocaat Panholzer.

De Amsterdamse rechters beëindigen in de praktijk huurcontracten overigens alleen als de voorgenomen renovatie zeer dringend is. Huiseigenaren kregen in maart van dit jaar een nieuw steuntje in de rug van de Hoge Raad, die bepaalde dat bij een „ structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten” een huurcontract ook kan vervallen. De betrokken cassatieadvocaat J. Huygen zegt daarover: „Dat betekent dat het nu iets minder moeilijk is geworden om een huurder eruit te krijgen.”

Maar nog steeds heel moeilijk, en dus kostbaar. Om die reden zetten huiseigenaren tegenwoordig een ander wapen in: onderhuur. Het doorverhuren van een woning is volgens standaard huurcontracten verboden. De huurder die dat toch doet, kan via de rechter uit zijn woning worden gezet. Onderhuur is – net als achterstallige huur – een van de weinige gronden waarop een huurcontract redelijk vlot kan worden beëindigd.

Het ‘doorverhuren’ is een groot maatschappelijk probleem, waar gemeenten en woningcorporaties fel tegen strijden. Maar huiseigenaren gebruiken de al dan niet vermeende onderhuur ook als een middel om een huurder uit de woning te krijgen. „Onderhuur is voor huiseigenaren het ei van Columbus”, zegt huurrechtadvocaat Guido Zijlstra: „Dat is een zorgelijke ontwikkeling, omdat het aantonen ervan voor huurders intimiderend werkt.”

Onbevoegde onderhuur

Mevrouw Terlien, een dame van in de zeventig, woonde meer dan een halve eeuw in een herenhuis in de Waldeck Pyrmontlaan, een van de mooiste lanen van Amsterdam. In het voorjaar van 2009, toen zij nog in de rouw was om haar net overleden man, benaderde een vertegenwoordiger van de eigenaar haar. Wilde zij niet verhuizen? Nee, dat wilde zij niet. Een kandidaat-koper kwam kijken en Terlien vertelde hem dat zij al decennia de benedenverdieping doorverhuurde.

Huiseigenaar Brentano, een katholieke stichting voor ouderen, eiste enige tijd later dat Terlien zou vertrekken op grond van ‘onbevoegde onderverhuur’. De advocaat van Brentano liet weten dat Terlien „winst op de situatie” maakte. Volgens Terliens advocaat Marcel Cohen was daarvan geen sprake: „Het ging om de verhuur van een deel van de woning en dat is wat anders. Bovendien was de kamerverhuur al sinds 1959 bekend en werd door vroegere eigenaren altijd gedoogd.”

Brentano diende niettemin een claim in van een half miljoen euro, als teruggave voor geïnde onderhuur en als schadevergoeding omdat de koper inmiddels was afgehaakt. „Mijn moeder heeft niet meer dan een klein pensioen”, vertelt de dochter van Terlien. De ouderenstichting liet ook beslag leggen op de rekeningen van Terlien. Door al deze acties voelde Terlien zich zeer aangeslagen. Dit voorjaar werd de zaak geschikt: Terlien kreeg een andere woning en een vertrekpremie. Het pand is verkocht.

Hoewel partijen in de zaak-Terlien twistten over de aard van de verhuur, was de woonsituatie in dit geval helder. Doorgaans is het veel lastiger om te achterhalen wie waar woont. De huiseigenaar die onderhuur wil aantonen, moet bewijzen dat de huurder elders woont en dat een ander in zijn huurwoning zit. „De bouwvakkers van de verhuurder, die de huurwoning komen bekijken, spioneren vaak voor de eigenaar en kijken wie er wonen”, vertelt Bakker. Verhuurders zetten bovendien geregeld detectivebureaus in.

Verjaardagsfoto’s op Flickr

Een docent van begin zestig woont in de Pijp in een kleine woning met een huur van ongeveer 300 euro per maand. Zijn huisbaas had hem eerder al een andere woning aangeboden, maar in het voorjaar van 2009 kreeg hij een brief met de eis om binnen twee weken zijn biezen te pakken. Uit onderzoek van een particulier recherchebureau zou zijn gebleken dat de docent inwoonde bij zijn vriendin in een andere buurt. Zijn echte woning zou hij onderverhuren aan zijn dochter.

„Ik schrok enorm. Niet alleen omdat ik weg moest, maar ook omdat er blijkbaar een onderzoek naar mij liep”, vertelt de docent, die niet met zijn naam in de krant wil. Privédetectives hadden openbare informatie bij elkaar geveegd: foto’s van een verjaardagsfeestje op Flickr, een advertentie op een website waar hij zich aanbood als muziekleraar. De speurders hadden ook buren over hem ondervraagd – een zag hem „bijna nooit”, een ander zag af en toe een jonge vrouw – en zijn woning geobserveerd.

„Ik vond dat heel beklemmend. Als ik naar de supermarkt ging, keek ik om me heen om te zien of ik niet werd geschaduwd”, zegt de docent: „Ik voelde een zware druk.” Het is een zwaar middel, erkent directeur D. Ruler van huiseigenaar Biloxi Vastgoed: „Die naspeuringen zijn een inbreuk op de privacy en dat is niet leuk. Maar we wisten zeker dat er sprake was van onderhuur.”

De docent zegt dat hij veel weg was, naar zijn zieke moeder en naar zijn vriendin met wie hij een LAT-relatie heeft. Zijn meerderjarige dochter woonde tijdelijk bij hem in, omdat ze geen kamer kon vinden en ook niet bij haar moeder kon wonen. De rechter oordeelde dat er geen sprake is van onderhuur.

Mogen privéspeurders iemands gangen op deze manier nagaan? Ja, als zij een vergunning hebben – afgegeven door het ministerie van Justitie – en zich houden aan zowel de wet als de eigen regels van de branche. Door het raam bij iemand naar binnen kijken en van een afstand foto’s maken mag, door de brievenbus naar binnen loeren niet. Je mag in iemands vuilniszak of oud papier zoeken naar rekeningen met een afwijkend postadres, maar ‘hengelen’ in een postbus mag niet.

Geblindeerde bestelbussen

In feite mogen detectives niet meer dan andere burgers, maar zij maken wel meer gebruik van de mogelijkheden. Bij de woonfraudezaken kruipen speurders in geblindeerde bestelbussen, van waaruit zij woningen observeren. Zij maken gedetailleerde dagrapporten over het komen en gaan van de bewoners, maken foto’s en noteren kentekens van geparkeerde auto’s. Zij ondervragen ook buren over wie er in de onderzochte woning verblijven.

Detectives maken gebruik van openbare bronnen als het kadaster, maar ook van de database van particuliere kredietinformatiebureaus als Experian. Vastgoedbelang, een belangenorganisatie van verhuurders, biedt zijn leden toegang tot de bestanden van Experian. „Zo kunnen woningeigenaren zien hoe groot de kans is dat de huurder zijn verplichtingen zal nakomen, of hij geen schulden maakt”, zegt directeur Bos.

Experian biedt echter niet alleen informatie over schulden, leert een blik in de database. Je kan bij elke kredietaanvraag zien wie de gezinsleden zijn en op welk adres een gsm-abonnement is aangevraagd. Deze ‘bijvangst’ is cruciaal voor speurders die willen vaststellen waar iemand in werkelijkheid woont, maar de database is hiervoor in principe niet bedoeld. Het College Bescherming Persoonsgegevens wil niets zeggen over het gebruik van deze database, maar schrijft in een reactie wel: „In zijn algemeenheid geldt dat persoonsgegevens alleen mogen worden verzameld voor een vooraf gesteld, uitdrukkelijk omschreven doel en dat niet méér gegevens mogen worden verzameld dan noodzakelijk is voor dat doel.”

Wat wel en niet mag, is vaker schimmig. Zo moet een speurder een huurder op de hoogte brengen van het onderzoek, maar het is onduidelijk wanneer. Aan het begin? Halverwege? Aan het eind? Detectives doen dit het liefst zo laat mogelijk om te voorkomen dat huurders hun fraude verhullen. Huurders horen dit het liefst zo snel mogelijk, om hun privacy. Een huurder wil een onderzoek vaak ook inzien. „Huisbazen schermen met onderzoek waaruit van alles zou blijken, maar geven niet zomaar inzage”, zegt Panholzer. In één geval wist de advocaat na een briefwisseling met een privédetective inzage te regelen voor een cliënt: „Ik mocht niet meekomen.”

Sommige methoden zijn ronduit dubieus. In een zaak uit 2008 vertelde een man telefonisch aan een particulier detectivebureau dat zijn buurman niet op het officiële adres woonde. Om de getuige te bewegen de zeer belastende verklaring voor de rechter te herhalen, bood de detective een vergoeding van 1.000 euro. „Ter compensatie van het niet kunnen werken op die middag”, zei de speurder, „niet voor de inhoud van zijn verklaring.” De detective bezwoer meermalen dat hij „nooit geld zou geven voor het kopen van een verklaring”, want dat is verboden.

De meeste zaken lopen vast bij de rechter, zeggen huiseigenaren en advocaten, maar de strijd tussen woningeigenaren en huurders gaat door. De gemeente Amsterdam overweegt om dit najaar een nieuw contingent splitsingsvergunningen af te geven. „Dat betekent een nieuwe ronde splitsingsellende, die waarschijnlijk nog groter wordt”, aldus Dalhuisen van het Emil Blaauw Proceskostenfonds. Want het rechtse kabinet-in-wording zal de huren fors laten stijgen, is de verwachting. „Dat maakt het voor huiseigenaren nog aantrekkelijker om huurders die weinig betalen eruit te zetten en te vervangen door huurders die veel meer betalen. Zo zal de strijd op de woningmarkt nog verder verharden.”