'De huizenmarkt trekt vanzelf wel weer aan'

Lawrence Yun is het gezicht van de machtige Amerikaanse makelaarsvereniging NAR. Zijn onvermoeibare optimisme over de huizenmarkt krijgt veel kritiek. „Ik maak fouten.”

Vanaf nu wordt alles beter. De huizenmarkt staat er goed voor. U kunt opgelucht ademhalen.

Dat zei in ieder geval econoom en oppermakelaar Lawrence Yun in 2005, in 2006, in 2007, nou ja, dat zegt hij eigenlijk onophoudelijk sinds de Amerikaanse huizenmarkt vier jaar geleden begon weg te zakken en de grootste economie ter wereld in de heftigste crisis in decennia stortte.

Lawrence Yun is een machtig man. Hij is verkozen tot een van de vijf belangrijkste economische voorspellers van het land. De econoom is een beroemdheid: op verjaardagsfeestjes worden zijn woorden over de woningmarkt ontleed en wordt er gezag aan ontleend.

Zijn National Association of Realtors – Amerika’s equivalent van de Nederlandse Vereniging van Makelaars – is de grootste vakorganisatie van het land. Geen enkele andere bedrijfsvereniging heeft meer leden: 1,2 miljoen bedrijven zijn erbij aangesloten.

In andere landen mogen makelaars zich al gauw ‘makelaar’ noemen; in de Verenigde Staten niet. Daar heeft Yuns organisatie de termen ‘Realtor’ en het meervoud ‘Realtors’ beschermd door ze te laten vastleggen als handelsmerk. Slechts tegen betaling mogen de NAR-leden de term gebruiken. De hoofdletter is verder gratis.

Waar bijvoorbeeld de NVM in Nederland de voorzitter inzet om de huizenmarkt te becommentariëren, wordt de topman in de VS uit de wind gehouden. Yun, de hoofdeconoom, is daarmee het gezicht van de organisatie. Dat weerspiegelt zich in de kritiek die hij krijgt, maar ook in zijn kantoor.

Yun bezet een gewilde corner office op een van de bovenste verdiepingen van het glazen hoofdkantoor in Washington. Met direct zicht op het Congres. Waar de omliggende kantoren van de federale overheid allemaal de Amerikaanse vlag op het dak hebben, wappert er bij de NAR nog één extra: een gigantische blauwe met de gestileerde gouden – beschermde – R erin.

Yuns officiële titel is chief economist, hoofdeconoom, maar in de praktijk is hij vooral rasoptimist. Nu er vier miljoen huizen in de VS te koop staan, zegt hij bijvoorbeeld, dat dit „een beetje meer dan normaal is” en dat „als mensen deze winter weer gaan kopen dat aantal snel zou kunnen dalen”.

Hij zegt vaak: „I think that...” om zijn boodschap persoonlijker te maken, en daarmee tegelijk de mogelijkheid te verwerven om feiten om te vormen tot opinies. En als huiseigenaren met afschuw kijken naar de gemiddelde prijsdaling van ruim 30 procent sinds het begin van de huizenmalaise, zegt Yun opgewekt dat „de betaalbaarheid” simpelweg is toegenomen. Om daaraan toe te voegen dat hij zich alleen van „actual factuals” bedient: waarachtige feiten.

Het effect dat de NAR op de Amerikaanse economie heeft is veelbesproken. De recessie die deze week officieel voor voorbij is verklaard – maar die mogelijk wel een tweede dip wacht – werd aangejaagd door Amerikanen die meer leenden dan ze aankonden en banken die daar gewillig bij assisteerden. Niemand heeft dat huizenenthousiasme meer aangewakkerd dan de makelaarsvereniging.

Yuns voorganger in zijn huidige functie, David Lereah, schreef in die tijd bijvoorbeeld twee bestsellers: Are you missing the real estate boom? en Why the real estate boom will not bust – and how you can profit from it. Nog geen half jaar na het tweede boek stortte de markt in. Yun was in die tijd de tweede man.

David Lereah werd verguisd, vertrok bij de NAR en sindsdien is weinig meer van hem vernomen. Volgens een schrijnend artikel in de zakenkrant The Wall Street Journal probeert hij nu tevergeefs vanuit huis een eigen bedrijf te starten. Zijn vrouw werkt ook thuis en om niet gek van elkaar te worden communiceren ze tijdens kantooruren slechts via e-mail. Lereah heeft geen contact meer met de NAR of Lawrence Yun. „Ik spreek hem al drie jaar niet meer”, zegt Yun. „Niemand is nog geïnteresseerd in wat hij te zeggen heeft.”

Dan is het nu aan u. Hoe staat de markt ervoor?

„Er heerst onzekerheid. Dat komt doordat de overheidssteun voor de huizenmarkt net afgelopen is. Huizenkopers kregen een belastingvoordeel van 8.000 dollar, maar voor de komende maanden verwacht ik eerst een periode van afwachten.

„Deze winter wordt de grote test. Normaliter worden er in de wintermaanden minder huizen verkocht door het weer, nu wil ik vooral zien of er evenveel verkocht wordt als in eerdere jaren. Als dat zo is, kunnen we zeggen dat de huizenmarkt weer op eigen kracht herstelt. Als 20 of 30 procent minder verkocht wordt dan tijdens eerdere winters, hebben we wel een probleem. Dan zet het lijden door. Maar eerst wachten dus.”

U zegt: lijden. Er wordt nog steeds geleden?

„Woningverkopen zijn ‘soft’ op het moment; men doet rustig aan. Consumenten zijn namelijk heel slim: waarom zou je nu een huis kopen als je eerder nog 8.000 dollar van de overheid cadeau kreeg?”

Kan de Amerikaanse huizenmarkt eigenlijk zonder overheidssteun?

„Ik vind dat we de huizenmarkt een kans moeten geven op eigen kracht te herstellen. Het geldt eigenlijk voor elke bedrijfstak: afhankelijkheid van de overheid is zeer ongezond. Een branche moet op eigen benen kunnen staan.”

Maar kán dat nu wel?

„Dat zullen we moeten zien. Zelf denk ik dat de markt vanzelf wel weer herstelt. Vergeet niet dat de hypotheekrentes historisch laag zijn en we zijn ook niet in een job-cutting environment.”

Zo noemt Yun de Amerikaanse arbeidsmarkt waarin zelfs volgens de meest geflatteerde cijfers één op de tien Amerikanen op de arbeidsmarkt werkloos is. Als Yun dan vaststelt dat het „aantal banen misschien niet groeit”, benadrukt hij „dat er in ieder geval ook geen banen geschrapt worden”.

Gemakshalve heeft hij het dan alleen over het bedrijfsleven. Worden alle honderdduizenden geschrapte overheidsbanen van de laatste maanden meegerekend, dan wordt duidelijk waarom andere maar minder bekende economen juist vrezen voor een nieuw wegzakken van de economie.

Als de huizenmarkt niet noemenswaardig herstelt, wordt de economie dan nogmaals meegetrokken naar beneden?

„Ik denk van wel. In de VS is tweederde van de gezinnen huiseigenaar en in de consumentenwelvaart werkt de huizenmarkt door in de economie. Zien huizenbezitters vernietiging van hun welvaart dan raken ze hun vertrouwen kwijt en geven ze minder uit in andere sectoren. Als de huizenmarkt verder overcompenseert [verder wegzakt, red.], dan wordt het een worsteling voor de economie.”

Een tweede dip is dus mogelijk?

„Zeker. En die zal er lelijk uitzien. Dan worden weer banen geschrapt, neemt de werkloosheid toe, wordt de hele economie opnieuw schade toegebracht.”

Wat betekent dat voor Europa?

„Huizenmarkten in verschillende landen werken onafhankelijk van elkaar. Neem Groot-Brittannië, daar was de huizenhype nog groter, maar daar is nu meer herstel. Of neem China waar nu juist gevreesd wordt voor het uiteenspatten van die zeepbel.

„Het verband tussen huizenmarkten en de algehele economie is wel grensoverstijgend. Zakt de huizenmarkt weg, dan worden Amerikaanse banken weer geraakt en gezien de wereldwijde financiële verbanden slaat dat, denk ik, ook over op banken in Duitsland, Groot-Brittannië en Nederland. Dan is er direct minder krediet beschikbaar voor bedrijven in die landen. Iedereen zal dan pijn lijden. Ook die kleine Nederlandse ondernemer die alleen maar geld wil lenen.”

U verzocht centralebankier Ben Bernanke geen uitlatingen meer te doen over huizenprijzen want ‘mensen blijken daarop te reageren’.

„Hij schreef ook terug, ‘bedankt daarvoor’, zoiets. Hij ging niet inhoudelijk in op mijn advies maar het viel me op dat hij in zijn openbare uitlatingen minder uitgesproken was over prijzen die misschien zouden dalen.”

Want wat is exact de relatie tussen wat machthebbers, zoals u, zeggen en hoe het publiek daarop reageert?

„Als mensen zoals Bernanke zouden zeggen dat de prijs van een vat olie naar 100 dollar gaat, reageert Wall Street daarop. Daarom zegt hij daar niks over. En daarom moet hij volgens mij ook niets over huizenprijzen zeggen.”

Een kernprobleem leidend tot de crisis was dat er volgens u ‘ongekwalificeerde mensen’ op de markt waren, ‘mensen die emotioneel nog niet klaar waren een huis te kopen’. Wie zijn die mensen?

„Mensen die met normale kredietregels geen hypotheek zouden hebben gekregen. Zij hoefden nagenoeg niets te kunnen. Heeft u een hartslag? Heeft u twee kwartjes in uw broekzak? Mooi. Hier is uw hypotheek.

„Het was een ongezonde situatie. Deze groep heeft ervoor gezorgd dat de prijzen gingen dalen. Nu zeg ik: een huis kopen is een serieuze zaak. Daar horen verantwoordelijkheden bij. Mensen die daar niet klaar voor zijn moeten misschien even wachten, eerst een beetje sparen.”

Waarom denken huiseigenaren toch zo vaak dat een huis per definitie meer waard wordt?

„Omdat het zo menselijk is te verlangen naar het bezit van een huis. Om te kunnen zeggen: dit is van mij. Ook al is het pand in het echt nog steeds van de bank, juridisch staat het op hun naam en in de praktijk mag de bewoner beslissen welke kleur de muur geverfd wordt. Vergeet de sociale druk ook niet. Als mijn studievriendje een huis kan kopen, waarom ik dan niet?”

En wat vindt u daarvan?

„Ik zou graag zien dat we teruggaan naar de ouderwetse situatie. Als iemand een huis koopt en succesvol wil zijn, goed zo. Als iemand nog niet klaar is: dan nog niet.”

Dat klinkt alsof u huizenbezit nog steeds als het grootste goed beschouwt.

„De maatschappij denkt dat een huurder een loser is. Iemand van een tweede klasse. Dat is onjuist. We hebben een huurdersgroep nodig om later een groep succesvolle kopers te hebben.”

Is dat niet juist het soort uitlatingen dat woningkopen tegen beter weten in aanmoedigt?

In plaats van een direct antwoord te geven vertelt hij over zijn voorganger, die niet bij naam genoemd wordt. „Om blindelings te impliceren dat iedereen een huis moet kopen, kopen, kopen, kopen – dat is volkomen onverantwoord. Maar om te zeggen dat een woning bezitten positief is, dat het deel kan uitmaken van een levensdoel van een individu, dat huizenbezit goed is voor de maatschappij, dat is niet meer dan informatie verstrekken.”

U wordt daar alom om bekritiseerd. Er is zelfs een blog, lawrenceyunwatch, dat zegt dat u ‘liegt voor geld’.

„Ik heb alle respect voor de vrijheid van meningsuiting. Tegen zo’n blog heb ik geen bezwaar. Internet leidt er nou eenmaal toe dat mensen uitgesprokener en agressiever zijn.”

De krant The Wall Street Journal schrijft dat u vooral een ‘motivational speaker’ bent.

„Ik ga niet over wat zij schrijven. Ik praat elke dag met makelaars in het hele land, en zij zijn dankbaar dat ik informatie met hen deel.”

Newsweek zegt dat u als het weesje Annie bent uit de film. ‘The sun will come out tomorrow’.

„Ik lees The Economist, de Financial Times, The Wall Street Journal. Newsweek is voor mensen die niets van economie snappen.”

The New York Times schrijft: u zou eens wat vaker buiten moeten komen.

„Ik ken die verslaggever niet. Hij kan nieuw zijn [de auteur in kwestie werd genomineerd voor de prestigieuze Pulitzer-prijs, red.], maar zijn kritiek heeft niets met mijn werk te maken. Het is persoonlijk. Mijn levenshouding is dat het goed is als er obstakels voor me worden opgeworpen. Kom maar op! Laat die uitdagingen maar komen.”

Dat komt goed uit. Ik heb een hele lijst. Wilt u eens reageren op een paar van uw eerdere voorspellingen? In september 2005 zei u dat de markt „erg robuust blijft”. Vlak daarna begon de crash.

„De verkopen waren indrukwekkend in die tijd.”

In 2007 zei u dat de markt „stabiliseerde” en „de juiste kant op ging”.

„Dat is achteraf gezien verkeerd geweest.”

In 2007 zei u ook dat er geen recessie aan zat te komen.

„Op dat moment dacht ik dat we eraan voorbij konden gaan. Maar het werd deze gigantische Grote Recessie.”

Eind 2007: „de ergste prijsdalingen zijn voorbij”.

„Dat kan ik gezegd hebben.”

Ik kan wel doorgaan. Februari vorig jaar: „de prijzen zullen dit najaar een dieptepunt bereiken”. Ze dalen nog steeds.

„Maar er leek toen een nieuwe bodem in zicht.”

Juli 2009: „we naderen het einde van de huizenmalaise”.

„Vorig jaar werden er meer huizen verkocht dan het jaar ervoor. Dat was dus een verbetering. Maar voor de toekomst heb ik geen garanties.”

Het probleem is misschien niet zozeer dat u voorspellingen doet, wel dat ze structureel te enthousiast blijken. Daarbij heeft u de macht de huizenmarkt te sturen.

„Wat mensen aan de borreltafel bespreken, moeten ze kunnen baseren op feitelijke informatie. Wij proberen andere geluiden te neutraliseren. Maar wat de werking van de markt betreft, we hopen dat mensen niet al te veel ....”

.... naar u luisteren?

„Ja. Inderdaad. De afgelopen vijf jaar zakte de markt telkens weer weg en ik heb er vaker naast gezeten dan dat ik het goed had. Ik maak fouten, maar hoop het soms ook bij het juiste eind te hebben. Als de prijzen straks beginnen te stabiliseren, en dat hoop ik in het belang van het land, dan was ik een van de weinigen die dat goed voorspelden. Daar duim ik dus maar voor.”