Taxateurs schaffen nattevingerwerk af

Ondeugdelijke taxaties verpesten de woningmarkt. Na jaren ruziën is de branche het eindelijk eens over onafhankelijke controle op de kwaliteit van woningtaxaties.

Onbetrouwbare of valse taxaties kosten banken en kopers miljoenen euro's per jaar. Foto's links en midden: Walter Herfst; foto rechts: Floren van Olden Rotterdam 14 september Verpauperde woning aan de Noordsingel met opgeknapte woning ernaast. Foto: Walter Herfst

Hoe kan een verwaarloosd pand in Rotterdam in acht maanden een ton meer waard worden?

Niemand vraagt het zich af in april 2004. De makelaar-taxateur zet gewoon zijn handtekening onder het taxatierapport. Hij heeft de woning nooit bezocht, blijkt later. Toch concludeert hij, dat het pand op nummer 68a/b in een onbekende straat (geanonimiseerd in uitspraak rechter, red.) in Rotterdam 179.000 euro waard is. En na verbouwing zelfs 192.500 euro. Hij had kunnen weten dat de woning in augustus 2003 voor 79.500 euro van eigenaar verwisselde.

SNS Bank ontvangt in april 2004 het rapport en verschaft de koper een hypotheek van 213.500 euro. In oktober 2005 kan die echter niet meer aan haar financiële verplichtingen voldoen. De bank laat nummer 68a/b veilen. De woning brengt veel minder op dan de taxateur vermeldde: 110.000 euro.

De bank is boos. Als zij de werkelijke waarde van het huis had geweten, had zij de hypotheek nooit verstrekt. Nu gaat de bank voor 103.500 euro het schip in. De bank stapt naar de rechter. Tijdens de behandeling blijkt dat de taxatie aan alle kanten rammelt. Zo zat er een foto bij van nummer 80, een keurig pand van vier verdiepingen, terwijl nummer 68a/b een verwaarloosde woning is van twee woonlagen en een zolder.

Afgelopen juni, zes jaar na het eerste taxatierapport, doet het gerechtshof in Den Haag in hoger beroep uitspraak in de zaak. In het arrest gaat het hof uitgebreid in op de zorgplicht van de makelaar-taxateur. De taxateur moet een schadevergoeding betalen van 102.943,45 euro (plus rente).

De ‘zaak-68a/b’ staat niet op zich, zeggen woningmarktdeskundigen. Onbetrouwbare of valse taxaties kosten banken en kopers al jaren miljoenen euro’s. Met name het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) verstrekt, lijdt schade. Het fonds draait immers op voor restschulden bij verkoop. Een nieuw systeem om taxaties te beoordelen komt nu eindelijk van de grond.

„De schade door foute taxaties is nu enkele miljoenen euro’s per jaar”, zegt NHG-directeur Karel Schiffer. „Dat lijkt misschien niet veel, maar het gaat ten koste van het maatschappelijk draagvlak van de NHG.” En dat schaadt de gehele woningmarkt, aldus Schiffer. „NHG is voor veel kopers in deze moeilijke tijd net het duwtje dat zij nodig hebben om een huis te kopen.” Consumenten dragen 0,55 procent van de koopsom af aan het Waarborgfonds als zij een hypotheek afsluiten met garantie.

Schiffer pleit al lang voor maatregelen om taxaties te verbeteren. Want: „Het tuchtrecht van de brancheverenigingen is een wassen neus. Zelfs in zaken waarin onafhankelijke deskundigen gehakt maken van een taxatie volgt niet meer dan een berisping.”

Schiffer nam twee jaar geleden het initiatief tot een instituut dat taxatierapporten moet valideren. Zo’n organisatie had waarschijnlijk gezien dat de Rotterdamse woning op 68a/b in acht maanden tijd een ton meer waard werd en had de taxateur om uitleg gevraagd. Dit landelijke instituut had allang operationeel moeten zijn, maar de drie brancheverenigingen van makelaars-taxateurs kregen ruzie.

NVM en VBO Makelaar wilden één validatie-instituut en richtten medio 2009 het Nationaal Woning Waarde Instituut (NWWI) op. „Er is ook maar één kentekenregistratie in Nederland”, zegt voorzitter Ger Hukker van de NVM in Nieuwegein. „Validatie is nodig, want de kwaliteit van taxaties is soms ver onder de maat.”

De derde branchevereniging, VastgoedPro, keerde zich echter tegen één nationaal instituut. „Dat is gedwongen winkelnering. Zo zou het NWWI de markt monopoliseren”, zegt directeur Ed van de Bijl van VastgoedPro.

De drie verenigingen konden het aanvankelijk ook niet eens worden over de eisen waaraan een taxateur moet voldoen, maar dat geschil is inmiddels opgelost. In april hebben zij samen branchebrede normen opgesteld voor taxateurs en taxatierapporten en de controle daarop. „Het lek is boven”, zegt Schiffer van de NHG. „De drie organisaties hebben de handschoen gezamenlijk opgenomen en hun maatschappelijke verantwoordelijkheid genomen.”

De zaak bereikte medio vorig jaar al de Tweede Kamer. Heerts (PvdA) en Teeven (VVD) wilden van minister Hirsch Ballin (Justitie, CDA) weten waarom het validatie-instituut zo lang op zich liet wachten. De minister antwoordde dat een goede landelijke registratie van taxateurs en taxatierapporten transparantie bevordert. „Maar dit betekent voor mij niet dat daarvoor de validering per se door één instelling moet worden verzorgd”, schreef hij.

Daarmee bedoelde hij vermoedelijk niet dertien instituten. Dat is het aantal organisaties dat de NHG nu heeft gemachtigd om taxaties (voor koopwoningen met NHG) te beoordelen. Het NWWI is de grootste, met een marktaandeel van 70 procent en met 35 ex-taxateurs in dienst. Maar er zijn nog twaalf andere. „Het is nu een beetje een chaos”, erkent NHG-directeur Schiffer. Taxateurs mogen nu nog werken in andere steden dan hun vestigingsplaats, ook al kennen ze de markt daar nauwelijks. En validatieorganisaties mogen ook zelf taxaties uitvoeren.

Het systeem is verre van waterdicht, beamen betrokkenen. Wie ontevreden is over het getaxeerde bedrag kan nog steeds blijven shoppen en een andere taxateur hetzelfde pand laten beoordelen. „Taxatieprostitutie”, noemt voorzitter Ger Hukker van de NVM dat. „Sommige taxateurs komen op het bedrag dat hun opdrachtgever wil horen. Dat hoeft nog niet meteen kwade opzet te zijn. Het kan ook een poging zijn een goede klant niet te verliezen.”

Het systeem kent evenmin een alarmfunctie. Hukker: „Met meerdere instituten haal je verdachte transacties er lastiger uit.” Het niveau schommelt volgens Van de Bijl van VastgoedPro van zeer professioneel tot „fröbelaars”. Tweederde van de instituten voldoet niet aan de strengere normen die vanaf 1 januari gelden, zo is de verwachting. Tot die tijd krijgen banken dus taxaties met een extra keurmerk dat weinig voorstelt.

Op dit moment werken NVM, VBO en VastgoedPro samen aan een certificeringregeling voor validatie-instituten: vanaf 1 januari moeten zij op dezelfde wijze toezien of de afgesproken taxatienormen worden nageleefd.

Het belang van een correct taxatierapport neemt juist toe. Zo constateert SNS Bank steeds vaker excessen. „De omvang van de schade stijgt”, zegt een woordvoerder. „Het gaat om enkele tientallen zaken per jaar. En er zijn miljoenen euro’s mee gemoeid.”

SNS Bank kreeg recentelijk een aanvraag voor een hypotheek voor een pand dat was getaxeerd op 1,7 miljoen euro. Na hertaxatie bleek de woning 700.000 waard. Volgens de woordvoerder voert de bank een „zeer actief beleid, ook in vergelijking met andere banken”. „Taxateurs worden bij malafide of onjuiste taxaties zonder uitzondering aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. Wij hebben tot nu toe alle zaken gewonnen.”

De rechter is de afgelopen jaren strenger geworden bij toerekening van de schade bij hypotheekfraude, constateren advocaten Floor de Ruijter en Bas Jongtien van het Utrechtse kantoor Bosselaar & Strengers. Zij vertegenwoordigden SNS Bank in de ‘68a/b-zaak’.

De vergoeding bedraagt nu de gehele schade van de bank en niet alleen het (kleinere) verschil tussen de executiewaarde en de veilingopbrengst. Die was in de ‘68a/b-zaak’ ruim 40.000 euro. De taxateur moest meer dan 100.000 euro betalen. „De bank heeft een eigen verantwoordelijkheid”, zegt Jongtien, „maar het is de taak van de makelaar om een correcte taxatie te maken. Daarop moet de bank kunnen vertrouwen. Dat is een van de pijlers van het systeem.”

Banken kijken sinds de crisis weliswaar kritischer naar hypotheken en taxaties, zegt Van de Bijl van VastgoedPro, maar vooral naar hypotheken boven de (verhoogde) NHG-grens van 350.000 euro. „Daaronder weten ze dat NHG het risico wel afdekt. De bank heeft boter op het hoofd.”

Uiteindelijk beslist de bank, zegt ook Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH), die opkomt voor de belangen van consumenten op de woningmarkt. „Als een bank niet opmerkt dat een huis voor 350.000 euro wordt getaxeerd en niet voor 250.000 euro, zoals elders in de buurt, dan is dat de verantwoordelijkheid van de bank.”

André de la Porte vindt dat een extra keurmerk de taxatie niet duurder mag maken. Nu kost een validatie 60 euro per taxatie. „De branche moet de consument niet laten opdraaien voor kwaliteitsverbetering. De verantwoordelijkheden van bank, taxateur en branchevereniging moet niet worden afgewenteld op de koper.”

Vanaf 1 januari moet elk taxatierapport onafhankelijk worden gecontroleerd.