Dag des oordeels op Spaanse huizenmarkt moet nog komen

De luchtbel op de Spaanse huizenmarkt heeft bepaald geen haast om leeg te lopen. De prijzen zijn op niveau gebleven en staan nu slechts 12 procent lager dan op het hoogtepunt van 2008. De volumes zijn de afgelopen tijd weer gestegen – het aantal verkochte huizen nam in het tweede kwartaal toe met 25 procent op jaarbasis. Maar laat u zich niet beetnemen. De markt moet zich nog verder aanpassen, en nu nog verborgen dreigingen voor het schijnbare herstel zullen zich volgend jaar openbaren.

De extreem lage rente heeft huizen goedkoper gemaakt. Spanje kent variabele hypotheken en de rente is nu belachelijk laag – soms minder dan 2 procent. Het gemiddelde huishouden besteedt slechts 27 procent van het beschikbare inkomen aan hypotheekaflossingen, het laagste percentage sinds jaren, aldus de Spaanse centrale bank.

Net als de recente opleving van het aantal transacties, is dit waarschijnlijk het gevolg van een koopgolf in de aanloop naar de BTW-verhoging van juli. Toch werden er de afgelopen twaalf maanden volgens de overheid zo’n 495.000 huizen verkocht. Sommige economen denken dat het natuurlijke volume op ongeveer 400.000 huizen ligt – ook al verwisselden in 2006 bijna 1 miljoen huizen van eigenaar.

De markt is lang niet zo gezond als op het eerste gezicht het geval lijkt te zijn. In het tweede kwartaal is het netto volume nieuwe hypotheken gedaald. Dit duidt op een tekort aan nieuwe kopers. Bestaande huiseigenaren verkopen hun bezit aan elkaar, aldus onderzoek van Iberian Equities. De jongste transacties dragen wellicht niet al te veel bij aan de verkoop van naar schatting 1 miljoen onverkochte nieuwbouwwoningen.

Het is niet duidelijk hoe lang de goedkope kredieten in staat zullen zijn om de markt te ondersteunen. Maar er zijn redenen om aan te nemen dat er op niet al te lange termijn een nare aanpassing in het verschiet ligt.

Kijk eerst eens naar de 60 miljard euro aan land en vastgoed die de kredietverleners volgens de Spaanse centrale bank hebben gekocht via inruilconstructies. Op grond van nieuwe regels zullen de banken straks verplicht zijn voorzieningen te treffen ter hoogte van 30 procent van de vastgoedwaarde als deze bezittingen na twee jaar nog niet zijn verkocht.

Dit is een krachtige prikkel voor de banken om hun voorraden onverkochte bezittingen te dumpen. Uitgaande van het gegeven dat 65 procent hiervan bestaat uit land en commercieel vastgoed, en van een gemiddelde waarde van 120.000 euro per woning, hebben de banken naar schatting 175.000 huizen in bezit, die nog niet allemaal op de markt zijn gebracht.

In de tweede plaats zal de voorgenomen afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in januari 2011 het kopen van een huis duurder maken, evenals een uiteindelijke stijging van de rente. En tenslotte bedraagt de wekloosheid in Spanje nog steeds 20 procent. Het voelt vandaag de dag misschien nog niet zo, maar de huizenmarkt zal uiteindelijk te maken krijgen met een dag des oordeels.

Fiona Maharg-Bravo