Huizenmarkt VS blijft zorgenkind

De Amerikaanse huizenmarkt is nog steeds van cruciaal belang voor de economische vooruitzichten. De daling met 27 procent van het tempo van de verkoop van bestaande huizen in juli ten opzichte van een maand eerder heeft veel te maken met het aflopen van een belastingvrijstelling. Maar de reële huizenprijzen zijn nog steeds net zo hoog als ten tijde van de technologiezeepbel van 1997-2000, dus het aarzelende herstel lijkt kwetsbaar voor een nieuwe inzinking. Die zou kunnen zorgen voor een tweede recessie.

Het belastingvoordeel voor huizenkopers eindigde op 30 april, waardoor een daling van de activiteit voor de hand lag. Maar de hypotheekrente blijft uitzonderlijk laag, en leningen waarvoor weinig eigen geld hoeft te worden ingebracht, zijn nog steeds verkrijgbaar via de Federal Housing Administration. De daling van de huizenverkoop naar het laagste niveau van deze cyclus – en in feite van de afgelopen vijftien jaar – duidt er dus op dat de markt nog helemaal niet in een gezonde herstelmodus verkeert.

Terwijl huizenprijzen waren afgevlakt en zelfs weer omhoog begonnen te kruipen na de crisis, is de index van huizenprijzen van Case-Shiller met 47,3 procent gestegen sinds januari 2000, in lijn met de stijging van 49 procent van de consumentenprijzen. En de betaalbaarheid, zoals gemeten aan de hand van de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens, blijft dichtbij het langetermijngemiddelde. Geen van beide indicatoren wijst erop dat de huizenprijzen bijzonder laag zijn, dus een tempoverlies kan de prijzen weer makkelijk neerwaarts zenden.

Dat maakt het lastig om de tekortkomingen in het woningbeleid ongedaan te maken. Afschaffing van overheidsgaranties, subsidies en belastingvrijstellingen, en sluiting van de hypotheekbanken Fannie Mae en Freddie Mac, zouden op de langere termijn een gezondere markt kunnen scheppen – maar die stappen zouden de prijzen op de korte termijn nog verder omlaag kunnen drukken. Aan de andere kant houdt het uitstel van de hervormingen een valse markt in stand, waardoor kopers die op een koopje uit zijn mogelijk worden afgeschrikt.

In ieder geval is het riskant om nog meer onrust op de huizenmarkt te zaaien nu de Amerikaanse consumenten somber blijven. Meer dan 72 procent van hen maakt zich grote zorgen over de werkloosheid, aldus een nieuwe peiling van Reuters/IPSOS.

Hoe dan ook, pogingen om deze bredere malaise te lijf te gaan met nóg een fiscale stimulans zouden impopulair zijn, aldus gegevens van de peiling, en mogelijk ondoelmatig. Monetaire impulsen zouden daarentegen de situatie kunnen redden – maar tegen het risico van inflatie, stijging van de nominale inkomens en daling van de reële schuldenlast. Dat zou op de langere termijn pijn doen. Maar voor politici die in november met verkiezingen worden geconfronteerd – en misschien voor de Federal Reserve, die beducht is voor een recessie – kan het aanlokkelijk zijn te kiezen voor verlichting op de korte termijn, in plaats van voor herstel op de langere.