Hypotheekmarkt VS vergt anker

De financiering van Amerikaanse hypotheken heeft behoefte aan een nieuw fundament. Het er weer bovenop helpen van de grote hypotheekbanken Fannie Mae en Freddie Mac, en van de particuliere markt voor hypothecaire kredieten, is uiteraard van cruciaal belang – en zal nog wel enige tijd vergen. Maar de crisis kende ook nog een derde component: de kredietnemers waren te inhalig.

In het decennium vóór de crisis, waarin nog makkelijk geld kon worden geleend, steeg het percentage huiseigenaren van een historisch en redelijk stabiel niveau van ruwweg 64 procent sinds de jaren zestig naar 69 procent in 2004. Nu er rond de 110 miljoen huizen in de Verenigde Staten zijn, betekent dit simplistisch gesteld dat de kredietbloei zo’n 5 miljoen woningen heeft doen belanden in de handen van mensen die ze misschien nooit hadden mogen hebben. In juni was het percentage weer teruggezakt naar ongeveer 67 procent, wat impliceert dat in ieder geval een deel van het ‘overschot’ op pijnlijke wijze is verdwenen.

Enkele manieren waarop toekomstige zeepbellen in de hand gehouden kunnen worden, zijn niet nieuw. In de eerste plaats zullen kredietnemers een redelijke aanbetaling moeten doen. In 2000 had slechts 5 procent van de minder kredietwaardige leners geen eigen geld in hun huis zitten, maar in 2006 – op een markt die in volume meer dan verdrievoudigd was – had zo’n 70 procent een hypotheek die minstens zo veel waard was als hun vastgoedbezit.

In de tweede plaats moeten de crediteuren zich concentreren op het vermogen van de debiteur om de lening terug te betalen en niet zozeer op de potentiële waardevermeerdering van het bezit. Zeker, de crisis heeft al iets van deze discipline aan de markt opgelegd. Maar de kredietvoorwaarden zullen weer versoepelen – en toezichthouders moeten bereid zijn roekeloosheid te beteugelen.

Eén idee is niet zo voor de hand liggend: geef crediteuren de mogelijkheid verhaal te halen bij de debiteur als die zijn hypotheek niet kan aflossen, en niet alleen bij het onderpand. Dat is hoe Canada het bijvoorbeeld doet [en Nederland, red.], en de buurstaat van Amerika heeft een veel minder hevige inzinking doorgemaakt. Het is geen wondermiddel, maar als huizenbezitters aansprakelijk kunnen worden gesteld, zijn ze minder geneigd méér te lenen dan ze zich kunnen veroorloven.

Een vierde idee zou zijn de herfinancieringsmogelijkheid van debiteuren aan banden te leggen. De Amerikaanse markt is bijna uniek in de zin dat er hypotheken met een vaste rente en een looptijd van dertig jaar bestaan, die tegen heel weinig kosten kunnen worden geherfinancierd tegen een lagere rente, dankzij de betrokkenheid van regeringsinstellingen als Fannie Mae en Freddie Mac. Maar onzekerheid en kosten ontmoedigen de hypotheekverstrekking door de particuliere sector.

De laatste zou het beperken of elimineren van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente zijn. Uiteraard zouden al deze maatregelen het duurder of moeilijker maken aan hypotheken te komen, of allebei. Maar gezien de schade, veroorzaakt door blind geloof in het eigen huis, is dat misschien zo slecht nog niet.

Vertaling Menno Grootveld

Voor meer commentaaruit Londen: www.breakingviews.com