Dit is een artikel uit het NRC-archief De artikelen in het archief zijn met behulp van geautomatiseerde technieken voorzien van metadata die de inhoud beschrijven. De resultaten van deze technieken zijn niet altijd correct, we werken aan verbetering. Meer informatie.
Bekijk hele krant

NRC Handelsblad

Economie

Fortis (nu de staat) als grootgrondbezitter

Grond is immuun voor de crisis. Grond blijft waardevast. Maar uit de exploitatie van de grond is nog veel winst te halen.

De buschauffeur kijkt even verbaasd. Of hij weet waar ‘De Utrecht’ is? Hij wacht tot de bus gestopt is, strekt dan breed zijn armen uit en antwoordt: „Dit is het landgoed De Utrecht.” Hier, zo’n tien kilometer van de Belgische grens, kocht levensverzekeringmaatschappij Utrecht in 1899 een lap grond van 700 hectare. Onvruchtbare heidegrond. ‘Eindelooze vlakten zonder eenige onderbreking.’ De verzekeraar telde er 24 gulden per hectare voor neer. Met de aankoop van die zanderige percelen werd de basis gelegd voor één van de grootste en meest succesvolle beleggingsportefeuilles voor landelijk vastgoed in Nederland.

Aan de ene zijde van de halte is weiland te zien, zover het oog reikt. Aan de andere kant bos. „Als u naar het landgoed wilt, dan moet u rechtsaf”, zegt de nog enige passagier in de bus. „Vierhonderd meter lopen en u ziet vanzelf de ingang van de dreef liggen.” De deuren klappen dicht en de bus rijdt verder.

In een vergeelde brochure van de verzekeraar uit 1917 werd de bezoeker gewaarschuwd. Dit is ‘eene van de meest achterlijke streken van ons land’. De stad Tilburg lag toen met paard en kar op minstens vier uren rijden, terwijl het dichtstbijzijnde dorp Hilvarenbeek op twee uur afstand enkel langs ‘een zeer slechten zandweg’ te bereiken was.

Van woest heideland is amper meer iets te zien. Boeren die begin vorige eeuw naar hier verhuisden om er grond te pachten, hebben de zanderige vlakten omgetoverd tot vruchtbaar grasland of bospercelen voor de houtwinning. De wegen zijn keurig onderhouden. Maar de streek biedt nog altijd een verlaten aanblik.

„Het blijft mij verwonderen hoe waardevast deze grond door de jaren heen is gebleven”, zegt rentmeester Harry Breviers. In een oud paviljoen met uitkijktoren, verscholen tussen hoge stammen van bejaarde beuken, houdt hij kantoor. Investeren voor de lange termijn en de waarde ervan vasthouden is volgens hem de ideale soort belegging waarnaar levensverzekeraars en pensioenfondsen uitkijken. „Grondbezit is van belang, zeker nu, na de kredietcrisis.”

Landelijk vastgoed bleef immuun voor de crisis. Eind 2009 was de gemiddeld verkoopprijs van een woning in Nederland met bijna 7 procent gedaald. In diezelfde periode steeg de waarde van een hectare landbouwgrond met circa 8 procent. Volgens experts van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn de prijzen ook dit jaar stabiel en is er toenemende interesse van beleggers.

„De aankoop van landbouwgrond heeft ons geen windeieren gelegd”, zegt ook Erik Somsen, directeur landelijk vastgoed van ASR, de verzekeraar die in het rampjaar 2008 van Fortis werd afgesplitst en genationaliseerd door de Nederlandse staat. Hij beheert vandaag een portefeuille van ruim 31.000 hectaren, waaronder het landgoed De Utrecht. Het landgoed veranderde mee van eigenaar toen levensverzekeraar Utrecht in de jaren ’60 opging in Amev en in 1990 in handen kwam van Fortis toen Amev samensmolt met de Belgische verzekeraar AG. Het is nu dus (voorlopig) staatsbezit.

Somsen laat een grafiek zien (uit een recent rapport van het ministerie van Financiën) waaruit blijkt dat de reële waarde van landelijk vastgoed in Nederland van 1872 tot 2008, dus over een periode van bijna anderhalve eeuw, met gemiddeld 1 procent per jaar is gestegen. „De afgelopen 35 jaar vervijfvoudigde de prijs van een hectare onverpachte – en per definitie duurdere – landbouwgrond zelfs,” zegt Somsen.

Het geeft een idee van de waardestijging die het landgoed heeft ondergaan. In 1899 werd 16.800 gulden betaald voor de eerste 700 hectare. Vandaag telt het 2.500 hectare waarvan een kwart verpacht wordt als landbouwgrond. Deze grond alleen al heeft – als ze in onverpachte staat op de markt zou verkocht worden – een waarde van circa 27 miljoen euro. De rest bestaat uit bos, natuurgebied, een golfterrein (dat in erfpacht is gegeven aan een projectontwikkelaar) en een veertigtal woningen en boerderijen.

De volledige grondportefeuille van ASR werd eind vorig jaar gewaardeerd op 775 miljoen euro: dat is een vijfde van het bedrag dat de staat voor de hele verzekeraar betaalde bij de redding van Fortis. Zelfs in het rampjaar 2008 is de portefeuille niet in waarde gedaald.

Beleggen in grond was in 1899 geen voor de hand liggende keuze. De ontginning van de zanderige vlaktes en het droogleggen van de vengebieden kostte de verzekeraar de eerste twintig tot dertig jaar veel geld. De aankoop van heidegrond in Noord-Brabant gebeurde destijds niet alleen uit zakelijke motief. „De dochter van de directeur van de levensverzekeraar had verkering met de zoon van een topman van de Nederlandsche Heidemaatschappij die de gronden exploiteerde”, glimlacht Breviers. „En van het ene kwam het andere.” Vooral tijdens de crisis van de jaren dertig werd de logica van die investering, die inmiddels flink was uitgebreid, ter discussie gesteld. „Dit leidde tot hoog oplopende spanningen in het bestuur”, zegt Somsen. Maar omdat een directeur, tevens telg uit een belangrijke aandeelhoudersfamilie, in 1920 bij zijn afscheid bepaalde dat bij zijn leven het landgoed in Noord-Brabant niet mocht worden verkocht en de man nog aldoor leefde, bleef het eigendom van het bedrijf.

Amev kocht ook op andere plaatsen in Nederland percelen aan, om die te verpachten aan boeren. Bij het ontstaan van Fortis bedroeg het totale grondbezit van het nieuw gevormde verzekeringsconcern al een veelvoud van wat concurrenten als Aegon en Nationale-Nederlanden in portefeuille hadden. Amev had toen in de branche de reputatie „onmetelijk rijk” te zijn. De beleggingsportefeuille vormde een stevige kapitaalbuffer, maar werd vrij conservatief beheerd. Er was geen actief beleid om het directe rendement op te krikken, bijvoorbeeld door gronden te herontwikkelen of met meerwaarde te verkopen. „Dat is nu wel anders”, zegt Somsen.

Beleggen in grond wordt tegenwoordig niet meer gezien als een louter risicoloze langetermijnbelegging die op het einde een hogere waarde oplevert dan de inleg. ASR streeft naar een attractief jaarlijks rendement. Nu levert de grondportefeuille van ASR jaarlijks een directe winst op van 3 procent. De verzekeraar wil dat verhogen door voor zijn grond nieuwe inkomstenbronnen aan te boren.

Zo financiert ASR sinds 2007 ook boeren en komt de verzekeraar daarmee in directe concurrentie met banken. Landbouwgrond is schaars in Nederland, dat niettemin na de VS de grootste exporteur van agrarische producten ter wereld is. „Nederland heeft een toppositie te verdedigen op het gebied van landbouw, maar de landbouw moet dat doen op heel dure grond”, zegt Somsen. In de VS kostte een hectare landbouwgrond vorig jaar gemiddeld 3.645 euro. In Nederland is agrarische grond elf keer zo duur. De enige mogelijkheid voor boeren om de kostprijs laag te houden is kiezen voor een grotere schaal. Ze moeten dus grond aankopen. Maar dat kost geld. En banken hebben het sinds de kredietcrisis niet gemakkelijk.

ASR biedt boeren als alternatief grondfinanciering aan: een soort sale and leaseback waarbij het bedrijf de grond koopt en deze in erfpacht uitgeeft. „Voor boeren wordt het steeds moeilijker om eigendom met een klassieke hypotheeklening te financieren”, aldus Somsen. „Met deze constructie willen we hen helpen.” En het moet de verzekeraar de extra inkomsten opleveren.

De hoeveelheid grond die ASR heeft aangekocht en in erfpacht uitgegeven is sindsdien met 8.100 hectare gestegen. De verzekeraar verkocht in 2006 en 2007 ook aan de Nederlandse staat poldergrond, die er een nieuwe bestemming aan gaf als natuur- of waterwinningsgebied, in ruil voor agrarische grond uit andere streken in Nederland. Nu is alles weer van de staat.

Ook rentmeester Harry Breviers gelooft in een meer dynamische aanpak van de grondportefeuille. „We halen nu op het landgoed een direct rendement van 2 tot 3 procent op de omzet”, zegt hij. Niet slecht voor een domein dat oorspronkelijk uit niets anders dan heidegrond bestond. „Maar met dit winstniveau zitten we binnen de ASR-portefeuille aan de onderkant”, vervolgt hij. „Om het landgoed duurzaam in stand te kunnen houden moeten er andere inkomstenbronnen komen.”

Het domein in Noord-Brabant mag dan wel in bijna anderhalve eeuw tijd sterk in waarde zijn gestegen, de bos- en landbouw die op het landgoed plaatshebben zijn een stuk minder rendabel dan vroeger. Bovendien leven er bij allerlei maatschappelijke organisaties wensen om de natuur-, landschaps- en cultuurhistorische kwaliteiten te vergroten. Dergelijke voorzieningen kosten veel geld, maar leveren volgens Breviers amper geld op.

Circa 150.000 toeristen bezoeken elk jaar het landgoed, op zoek naar rust en recreatie. „Jaarlijks moeten we de grote lanen op dood hout snoeien en verharde paden herstellen. We vervullen hier een maatschappelijke behoefte en zien daar weinig voor terug”, zegt Breviers. Het landgoed doet beroep op subsidies, maar die zijn volgens de rentmeester niet toereikend.

„Als de overheid van delen van onze landbouwgrond natuurgebied wil maken, dan zijn diezelfde percelen nog maar een tiende van de prijs waard”, zegt Breviers. „We kunnen dit waardeverlies alleen maar compenseren als we in ruil daarvoor ook nieuwe woningkavels kunnen ontwikkelen.” In het verleden was dit nagenoeg onmogelijk. Het bestemmingsplan buitengebied zorgde ervoor dat aan de bestaande percelen grond of gebouwen niets veranderd kon worden. Hij pleit voor een andere wettelijke aanpak van landgoederen. „Er is een geleidelijke kentering bij de Nederlandse overheid om daarin mee te gaan.”

Aan de ingang van de dreef die naar het torenpaviljoen leidt, staat een bordje met vastgoed te koop. „Een in erfpacht uitgegeven woonboerderij die de huidige bewoners van de hand doen”, legt de rentmeester uit. Vraagprijs? „Circa 745.000 euro.” Ruim het driedubbele van wat een gemiddelde woning in deze regio kost. „En het dak is dringend aan renovatie toe.” Alsof hij ermee wil bevestigen: de crisis is aan het landgoed voorbijgegaan.